Le vendeur reste propriétaire après la signature du compromis, et il le reste jusqu'à l'acte authentique. C'est la réponse courte, et elle est contre-intuitive, parce que la loi dit presque le contraire : l'article 1583 du code civil énonce que la vente est parfaite et que la propriété est acquise de droit à l'acheteur dès que l'on est convenu de la chose et du prix, même si le bien n'a pas été livré ni le prix payé.
Si la pratique s'écarte du texte, c'est parce que ce texte est supplétif : l'article 1196 prévoit que le transfert de propriété, qui s'opère en principe à la conclusion du contrat, peut être différé par la volonté des parties. Et tous les compromis le diffèrent, à l'acte notarié et au paiement du prix. Ce décalage n'est pas une subtilité de juriste : il décide qui paie la taxe foncière, qui assure le logement, qui vote en assemblée générale et qui supporte la perte si le bien brûle. Avant d'en arriver là, mesurez votre bien avec notre estimateur pour un appartement parisien, puis lisez ce qui suit sur les semaines qui séparent les deux signatures.
Qui est propriétaire entre le compromis et l'acte de vente ?
Le vendeur. Il l'est juridiquement, il l'est fiscalement, et il l'est aux yeux de la copropriété. L'acheteur, lui, n'est pas rien pour autant : il est titulaire d'un droit personnel à devenir propriétaire, protégé par l'exécution forcée. Mais un droit à devenir propriétaire n'est pas la propriété.
La différence se lit dans les actes de la vie courante. Tant que l'acte n'est pas signé, l'acheteur ne peut pas entreprendre de travaux, ne peut pas mettre le bien en location, ne peut pas le revendre, ne peut pas l'hypothéquer. Le vendeur, de son côté, ne peut plus le vendre à un autre sans engager lourdement sa responsabilité, mais il en reste le propriétaire et le gardien — et s'il regrette d'avoir signé, cette qualité ne lui rend aucune liberté. Notre guide du compromis de vente à Paris situe cette étape dans l'ensemble du parcours, et le lieu de signature du compromis ne modifie aucune de ces règles.
Entre le compromis et l'acte, l'acheteur a un droit sur le bien, le vendeur a le bien. Les deux ne produisent pas les mêmes effets, et toutes les charges suivent le second.
Pourquoi le compromis repousse-t-il le transfert de propriété à l'acte authentique ?
Pour deux raisons très concrètes, et aucune n'est une précaution de style. La première est le paiement : différer le transfert jusqu'au versement du prix est la garantie la plus simple du vendeur. La seconde est la publicité foncière. L'article 710-1 du code civil réserve la publication aux actes reçus en la forme authentique par un notaire : un compromis sous seing privé n'est donc pas publiable. Or, sans publication, la vente reste inopposable aux tiers — ce qui signifie qu'un acquéreur de bonne foi qui publierait avant vous pourrait vous être préféré.
Autrement dit, la propriété transférée dès le compromis serait une propriété que personne d'autre que les deux signataires ne pourrait connaître. Le report au notaire fait coïncider trois événements au même instant : le paiement du prix, le transfert de propriété et la formalité qui le rend opposable à tous. C'est aussi ce qui explique le calendrier que nous détaillons dans quand reçoit-on l'argent de la vente : la publication prend un temps qui ne dépend ni de vous ni du notaire.
Une condition suspensive change-t-elle la date du transfert ?
Elle change la date à laquelle la vente devient ferme, et c'est déjà beaucoup. Tant que la condition n'est pas accomplie, l'obligation reste suspendue : l'article 1304-6 du code civil prévoit qu'elle ne devient pure et simple qu'à l'accomplissement de la condition, et que cet accomplissement n'a pas d'effet rétroactif, sauf si les parties en ont convenu autrement.
La conséquence pratique est utile à connaître lorsque le dossier traîne. Une vente conclue sous condition d'obtention de prêt n'est pas une vente différée : c'est une vente qui n'est pas encore fermement nouée. Si la condition échoue dans le délai prévu, le compromis devient caduc et chacun reprend sa liberté. Nos articles sur les conditions suspensives du compromis et sur le refus de prêt de l'acheteur détaillent ce mécanisme et ses pièges.
Qui paie la taxe foncière l'année de la vente ?
Le vendeur, s'il était propriétaire au 1er janvier, et pour l'année entière. L'article 1415 du code général des impôts pose la règle : les taxes foncières sont établies pour l'année entière d'après les faits existant au 1er janvier de l'année d'imposition. Un changement de propriétaire en cours d'année n'est pas pris en compte pour l'année en cours, et l'ancien propriétaire reste le redevable légal même s'il a cédé le bien en février.
Ce que l'on appelle couramment le prorata n'est donc pas une règle fiscale : c'est une clause de l'acte de vente, par laquelle l'acheteur rembourse au vendeur la part correspondant à son temps d'occupation. Elle est d'usage, elle n'est pas obligatoire, et elle n'est opposable qu'entre les parties — l'administration continue de s'adresser au seul redevable légal. Notre article sur la taxe foncière en cas de vente en cours d'année explique comment la clause se rédige et ce qu'elle ne peut pas faire.
Qui doit assurer le logement entre le compromis et l'acte ?
Le vendeur, et il ne doit surtout pas résilier. La règle est celle que les juristes appellent res perit domino : la chose périt aux risques du propriétaire. L'article 1196 du code civil l'énonce en une phrase — le transfert de propriété implique transfert des risques. Comme la propriété n'a pas été transférée au compromis, les risques ne l'ont pas été non plus.
Si le logement est sinistré entre les deux signatures, c'est donc l'assurance du vendeur qui joue, et c'est au vendeur de livrer le bien dans l'état où il se trouvait au jour de la vente : l'article 1614 le dit, en précisant que le vendeur en est le gardien jusqu'à la délivrance. Selon l'ampleur du sinistre, l'acheteur pourra demander une réduction du prix, la remise en état, ou la résolution de la vente. Gardez l'assurance habitation active jusqu'à la remise des clés, pas jusqu'au compromis : nos articles sur la remise des clés et sur la visite avant la signature de l'acte expliquent pourquoi ce jour-là est le vrai point de bascule.
Qui vote en assemblée générale avant la signature de l'acte ?
Le vendeur, puisqu'il est encore le copropriétaire. C'est un point que les deux parties négligent, et il peut coûter cher : une assemblée tenue entre le compromis et l'acte peut voter des travaux dont la charge se répartira selon des règles que le compromis n'a pas forcément anticipées. Le vendeur a donc intérêt à informer l'acheteur de l'ordre du jour, et l'acheteur à demander à en connaître le contenu.
Le changement de propriétaire ne s'impose au syndicat qu'une fois notifié : l'article 6 du décret du 17 mars 1967 prévoit la notification du transfert de propriété au syndic, et tant qu'elle n'a pas eu lieu, le syndic continue de traiter avec le vendeur. Nos articles sur la notification de la vente au syndic, sur les travaux votés en assemblée générale avant une vente et sur les charges de copropriété en cas de vente détaillent chacune de ces imputations. Pensez aussi à l'état daté, que le notaire demande au syndic et qui arrête les comptes à la date de l'acte.
Que devient le compromis si le vendeur ou l'acheteur décède avant l'acte ?
Le compromis survit. L'engagement de vendre n'est pas un engagement personnel qui s'éteindrait avec son auteur : il entre dans le patrimoine, et les héritiers, saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt, sont tenus de le réitérer. Le décès ne libère donc personne, il ajoute seulement des signatures à réunir et du temps au calendrier.
En pratique, le notaire doit établir l'attestation de propriété ou la dévolution successorale avant de pouvoir recevoir l'acte, ce qui ajoute plusieurs semaines. Si un héritier est hors de France ou empêché, la procuration pour vendre un appartement est la voie habituelle, à condition qu'elle soit expresse. Et si la succession est déjà ouverte au moment de la mise en vente, notre guide de la vente d'un appartement en succession décrit l'ordre des formalités.
Questions fréquentes
L'acheteur peut-il visiter ou faire des travaux avant l'acte ?
Visiter, oui, avec votre accord : c'est même recommandé juste avant la signature. Faire des travaux, non, sauf stipulation expresse au compromis. Il n'est pas propriétaire et n'a aucun droit sur les lieux. Voir la visite avant la signature de l'acte.
Qui perçoit les loyers si l'appartement est loué ?
Le vendeur, jusqu'à l'acte. Le bail se transmet ensuite de plein droit à l'acquéreur, et les loyers suivent la propriété. Notre article sur la vente d'un appartement loué précise la répartition du dépôt de garantie et des quittances.
Le compromis doit-il être publié quelque part ?
Non, et il ne peut pas l'être s'il est sous seing privé. Seule la vente authentique est publiée au service de la publicité foncière. Une promesse notariée peut en revanche être publiée, ce qui la rend opposable aux tiers pendant sa durée.
À partir de quand la plus-value est-elle calculée ?
À la date de l'acte authentique, qui est le fait générateur de la cession, et non à la date du compromis. Le détail des abattements et des exonérations est dans notre guide de la plus-value immobilière à Paris.
Où vérifier ces règles ?
Les règles de la vente et du transfert de propriété sont au code civil ; celles de la taxe foncière au code général des impôts, commentées par la doctrine fiscale publiée sur bofip.impots.gouv.fr. Le portail service-public.gouv.fr en donne une version accessible.
