Commençons par la mauvaise nouvelle, parce qu'elle est nette : le vendeur qui a signé un compromis et qui le regrette n'a aucun droit de rétractation. Les dix jours dont tout le monde parle sont ceux de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et ce texte protège le seul acquéreur non professionnel d'un logement. Le vendeur est tenu dès la signature : l'article 1589 du code civil énonce que la promesse de vente vaut vente dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix.
Un compromis se défait quand même, mais jamais par la volonté d'une seule partie. Quatre sorties existent, et trois dépendent d'un événement que vous ne commandez pas : la défaillance de l'acheteur, l'échec d'une condition suspensive, l'accord de l'autre partie. La quatrième vous appartient en propre, mais elle est étroite et son seuil est chiffré. Si le regret porte sur le prix, commencez par le mesurer avec notre estimateur pour un bien parisien : l'écart constaté décide de tout ce qui suit.
Le vendeur peut-il se rétracter après un compromis de vente ?
Non. Aucun texte n'ouvre au vendeur de faculté de repentir après l'avant-contrat. L'asymétrie est voulue : les dix jours protègent le particulier qui achète son logement, ils ne sont pas une période d'essai commune. Notre article sur le délai de rétractation du compromis de vente détaille à qui il profite et comment il court.
La seule période où le vendeur disposait encore d'une marge se situe avant le compromis, et elle est plus mince qu'on ne l'imagine : une offre d'achat acceptée peut déjà l'engager, surtout lorsqu'un mandat a été donné à une agence, et le lieu de signature du compromis n'y change rien. C'est l'objet de notre article sur la rétractation du vendeur après une offre d'achat acceptée. Après le compromis, la question n'est plus de savoir si vous pouvez renoncer, mais ce que coûte un refus.
Un compromis ne se défait pas par la volonté du vendeur. Il se défait par un événement : une défaillance, une condition qui échoue, un accord, ou un prix anormalement bas.
Que risque un vendeur qui refuse de signer l'acte de vente ?
Trois choses, cumulables. D'abord l'exécution forcée : la vente étant parfaite, l'acheteur peut obtenir du tribunal un jugement qui tient lieu d'acte, publiable au service de la publicité foncière. L'article 1221 du code civil pose le principe : le créancier peut poursuivre l'exécution en nature. En pratique, le notaire dresse d'abord un procès-verbal de carence constatant que la partie convoquée ne s'est pas présentée ; c'est la pièce qui ouvre le contentieux.
Ensuite les dommages-intérêts de l'article 1231-1, si l'acheteur prouve un préjudice : relogement, frais de dossier perdus, perte d'un taux. Enfin la clause pénale, qui fixe par avance une indemnité — souvent dix pour cent du prix, par usage et non par texte. Attention toutefois : cette somme n'est pas acquise mécaniquement, l'article 1231-5 permettant au juge de la modérer, au besoin d'office. Nous l'expliquons dans notre article sur la clause pénale du compromis de vente.
Un détail compte ici : le dépôt de garantie ne vous sert à rien, puisque c'est vous qui êtes en faute. Et si c'est l'acheteur qui se dérobe, la somme séquestrée ne vous est pas versée sans son accord ou sans décision de justice — voir le séquestre du compromis.
Dans quels cas le compromis tombe-t-il tout seul ?
C'est la première chose à vérifier avant d'envisager quoi que ce soit d'autre, parce que c'est gratuit. Un compromis est presque toujours conclu sous conditions suspensives ; si l'une d'elles n'est pas réalisée dans le délai prévu, l'avant-contrat devient caduc et chacun reprend sa liberté. L'article 1304-6 du code civil est explicite sur le mécanisme : l'obligation ne devient pure et simple qu'à l'accomplissement de la condition. Tant qu'elle n'est pas levée, rien n'est définitivement noué.
Les hypothèses fréquentes sont le refus de prêt, l'exercice d'un droit de préemption par la Ville ou le locataire, une servitude ou une hypothèque non purgée, un refus d'autorisation d'urbanisme. Nos articles sur les conditions suspensives vues du côté du vendeur, sur le refus de prêt de l'acheteur et sur les droits de préemption à Paris détaillent chacune de ces portes.
Et il y a la plus simple de toutes : la rétractation de l'acheteur. S'il exerce ses dix jours, le compromis est anéanti, vous n'avez rien à justifier et rien à payer. Le cas est traité dans notre article sur l'acheteur qui se rétracte.
Peut-on annuler un compromis d'un commun accord ?
Oui, et c'est la voie la plus sûre quand elle est possible. Ce que les parties ont conclu, elles peuvent le défaire ensemble : un acte de résiliation amiable, rédigé par le notaire ou l'agence, constate que chacun renonce et organise la restitution du dépôt de garantie. Il faut un écrit, signé par tout le monde, co-indivisaires et conjoints compris.
Reste à convaincre l'acheteur, et cela se négocie. Une indemnité de rupture, librement fixée, coûtera presque toujours moins qu'un contentieux de deux ans. Comparez-la au risque d'une exécution forcée et d'une clause pénale modérée par le juge. Si le bien appartient à plusieurs personnes, vérifiez d'abord qui doit signer — nos articles sur la vente d'un bien en indivision et sur le rachat de soulte après divorce indiquent les signatures que la loi n'oblige personne à donner.
J'ai vendu trop bas : la rescision pour lésion est-elle une porte de sortie ?
C'est la seule action qui appartient au vendeur seul, et elle existe depuis 1804. L'article 1674 du code civil permet au vendeur lésé de plus des sept douzièmes dans le prix d'un immeuble d'en demander la rescision : il faut que le prix convenu soit inférieur aux cinq douzièmes de la valeur réelle, soit moins de 41,7 pour cent. Un bien valant un million d'euros vendu 420 000 euros n'ouvre pas l'action ; vendu 400 000, il l'ouvre.
Quatre précisions qui ferment la plupart des dossiers. Le délai est de deux ans à compter de la vente, c'est-à-dire du jour de l'accord sur la chose et le prix, non du jour de l'acte authentique. La valeur s'apprécie à la date de la vente, pas au jour du procès : une hausse du marché postérieure ne crée pas de lésion. La preuve ne se fait que par expertise, par trois experts établissant un procès-verbal commun. Et l'action est fermée à l'acquéreur, qui ne peut jamais l'invoquer parce qu'il a payé trop cher.
Enfin, même gagnée, elle ne rend pas forcément le bien : l'article 1681 laisse le choix à l'acquéreur, qui peut restituer le bien contre le prix ou le garder en payant le complément du juste prix, sous déduction d'un dixième du prix total. Votre action peut donc se solder par un chèque plutôt que par un retour en arrière. Sont exclues du mécanisme les ventes aléatoires comme le viager, les cessions de parts de société civile immobilière et les ventes sur saisie. Pour situer un prix, voir notre méthode d'estimation d'un appartement à Paris.
Si je renonce, dois-je quand même payer l'agence ?
La règle de base protège le vendeur plus qu'on ne le croit. L'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, interdit à l'agent immobilier de réclamer une rémunération avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit. La règle est d'ordre public : aucune clause du mandat ne peut y faire échec, et la commission n'est pas due sur une vente qui ne se réalise pas.
Il existe toutefois un second fondement, souvent oublié : la responsabilité civile de l'article 1241 du code civil. Le vendeur qui fait échouer par sa faute une vente qu'il avait mandaté l'agence de conclure peut être condamné à indemniser son préjudice. Ce n'est plus une commission mais un dommage, et il doit être prouvé. La distinction change le montant, pas le principe. Nos honoraires d'agence immobilière à Paris et notre article sur le choix entre plusieurs offres d'achat expliquent ce que le mandat engage réellement.
Que faire dans les jours qui suivent le regret ?
Dans l'ordre, et sans attendre. Relisez le compromis : les conditions suspensives, leurs dates, la clause pénale. La réponse s'y trouve souvent. Vérifiez si l'acheteur est encore dans ses dix jours et si la notification a été régulièrement faite — une notification irrégulière signifie que le délai n'a jamais couru. Appelez le notaire avant d'écrire à l'acheteur : un courrier maladroit se retrouvera au dossier.
Enfin, n'écrivez jamais que vous renoncez : dites que vous souhaitez examiner une sortie amiable. La nuance évite de constituer vous-même la preuve de votre refus d'exécuter. Et gardez le calendrier en tête : le délai entre le compromis et l'acte laisse deux à trois mois, peu pour négocier et beaucoup pour aggraver un dossier.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il invoquer une erreur pour annuler le compromis ?
En théorie oui : les articles 1130 et suivants du code civil permettent d'annuler un contrat pour erreur, dol ou violence. En pratique, l'erreur sur la valeur du bien n'est pas une cause de nullité — c'est précisément pour cela que la rescision pour lésion existe, avec son seuil chiffré. L'erreur doit porter sur une qualité essentielle, et elle doit être excusable.
Que se passe-t-il si je vends le bien à quelqu'un d'autre ?
C'est la pire des options. Le second acquéreur qui publie le premier peut l'emporter, mais vous répondez alors envers le premier d'une faute lourde, et votre responsabilité est engagée sur l'intégralité de son préjudice. La question de savoir qui est propriétaire après un compromis est traitée dans un article à part.
Puis-je refuser de signer si l'acheteur est en retard ?
Rarement. La date écrite au compromis n'est presque jamais extinctive : elle vaut rendez-vous, pas terme. Il faut une mise en demeure et, selon la clause, une sommation par acte de commissaire de justice. Voir notre article sur le délai entre le compromis et l'acte de vente.
Et si je deviens incapable de livrer le bien libre ?
Vous restez tenu de l'obligation de délivrance, et un occupant qui ne part pas est votre problème, non celui de l'acheteur. Nos articles sur la remise des clés et sur la vente d'un appartement loué précisent ce que vous devez livrer.
Où vérifier ces règles ?
Les textes de la vente sont au code civil, ceux du délai de rétractation au code de la construction et de l'habitation ; le portail service-public.gouv.fr en donne une présentation accessible. Pour une situation qui engage plusieurs centaines de milliers d'euros, l'avis d'un notaire ou d'un avocat n'est pas un luxe.
