La remise des clés d'un appartement vendu passe pour un geste de courtoisie en fin de rendez-vous. Le code civil en fait tout autre chose. Son article 1605 dispose que l'obligation de délivrer les immeubles « est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété ». Les clés ne vont pas avec la délivrance : elles sont la délivrance.
D'où une règle simple et deux conséquences coûteuses. La règle : les clés changent de main le jour de l'acte authentique, une fois les fonds constatés. Les conséquences : tout décalage autour de ce moment déplace quelque chose, et ce quelque chose est soit la charge des risques, soit — point que presque personne n'annonce — l'assiette des droits de mutation. Si vous préparez votre vente, situez d'abord votre prix avec notre estimateur d'appartement parisien, puis revenez à cette page pour la dernière étape.
À quel moment les clés doivent-elles être remises ?
Le jour de la signature de l'acte authentique, après la signature, et une fois que le notaire a constaté la disponibilité des fonds. C'est l'usage parce que c'est la logique du contrat : la propriété et la jouissance basculent au même moment, et la remise des clés matérialise ce basculement.
Aucun texte ne fixe toutefois une heure ni un lieu. Les parties peuvent convenir que les clés sont remises à l'étude, chez l'agent, ou sur place après un dernier passage. Ce qui ne se négocie pas, c'est le principe de la délivrance ; la manière dont on l'exécute, oui.
Les clés sont la délivrance du bien : ce que dit le code civil
L'article 1604 du code civil définit la délivrance comme « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ». L'article 1605 en donne le mode pour un bâtiment : la remise des clefs. Et il faut lire ces deux articles avec une distinction que l'on oublie toujours.
Ces modes de délivrance sont supplétifs : les parties peuvent en convenir d'autres, par exemple pour un bien loué, où la délivrance se constate autrement. Mais l'obligation de délivrer, elle, est impérative. Mieux : l'obligation de délivrance conforme est d'ordre public, et un vendeur ne peut pas l'écarter par une clause — à la différence de la garantie des vices cachés, qui se limite dans certaines ventes. On peut donc aménager la façon de remettre les clés ; on ne peut pas s'exonérer de les remettre.
Deux corollaires concrets. Le vendeur doit détenir les clés : s'il ne les a pas, l'obligation n'est pas exécutée, et un jeu resté chez un locataire parti, un ancien colocataire ou un artisan est un vrai sujet, pas un détail. Et l'article 1614 impose de délivrer le bien dans l'état où il se trouvait au moment de la vente, le vendeur devant le conserver jusqu'à la délivrance « en y apportant tous les soins d'une personne raisonnable ». Entre la signature du compromis et la remise des clés, vous êtes le gardien du bien.
Le vendeur peut-il garder les clés si le prix n'est pas versé ?
Oui. L'article 1612 du code civil énonce que le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paie pas le prix. C'est exactement pour cette raison que les clés sont remises après la signature et non avant : elles sont la contrepartie du paiement, et le notaire ne les fait circuler qu'une fois les fonds à l'étude. L'article 1217 permet plus largement à la partie lésée de suspendre sa propre obligation.
Attention cependant à ne pas confondre le versement des fonds à l'étude et le virement sur votre compte, qui intervient plus tard : voir notre page sur le moment où l'on reçoit l'argent de la vente. Les clés ne doivent pas être retenues jusqu'au virement, qui peut prendre des semaines pour des raisons étrangères à l'acheteur.
On peut discuter du lieu, de l'heure et du nombre de jeux. On ne peut pas discuter du principe : remettre les clés, c'est délivrer le bien, et cette obligation est d'ordre public.
Peut-on remettre les clés avant la signature de l'acte ?
On peut, et c'est presque toujours une mauvaise affaire pour le vendeur. Avant l'acte authentique, la propriété n'a pas changé de main : vous restez propriétaire, vous restez assuré, et vous supportez les risques du bien — un dégât des eaux dans l'intervalle est pour vous. Notre page sur la visite avant la signature de l'acte détaille cette charge des risques.
Le risque spécifique de la remise anticipée est ailleurs : si la vente ne se fait pas — un refus de prêt, une condition suspensive défaillante —, vous avez dans votre appartement un occupant sans titre, et la seule sortie est une procédure d'expulsion. Vous aurez perdu des mois et le bénéfice de votre calendrier.
Si l'opération est inévitable, elle se contractualise. Le notaire rédige une convention d'occupation précaire qui fixe l'état des lieux, la période, l'assurance de l'occupant, les relevés de compteurs, la restitution des clés, un dépôt de garantie et une astreinte journalière en cas d'échec de la vente. Rien de tout cela n'est une obligation légale ; c'est la seule manière de limiter les dégâts.
Peut-on rester dans l'appartement après la vente ?
Oui, avec l'accord de l'acquéreur, et cela s'écrit dans l'acte, pas dans un échange de messages. Les motifs habituels sont connus : un logement disponible plus tard, une mutation, une fin d'année scolaire. Le notaire peut assortir ce report d'une clause utile au vendeur comme à l'acheteur, par laquelle une fraction du prix n'est libérée qu'à la libération effective des lieux ; sans elle, l'acquéreur n'aurait qu'une procédure pour récupérer son bien.
Ce report a une qualification juridique : c'est une réserve de jouissance. Et c'est là que se trouve le coût que personne n'annonce.
Pourquoi un report de la remise des clés peut être taxé
L'assiette des droits de mutation à titre onéreux ne comprend pas seulement le prix. Elle comprend aussi, selon la doctrine fiscale publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20), les charges augmentatives du prix, les réserves et les indemnités stipulées au profit du cédant. Et la réserve de jouissance y figure expressément.
Le texte est précis, et il faut l'être avec lui. La réserve de jouissance constitue une charge augmentative du prix lorsque la vente est payée comptant ou à terme productif d'intérêts : le vendeur conserve alors un avantage, évalué par référence aux loyers ou par déclaration estimative. Mais le même paragraphe pose l'exception décisive : il n'y a pas de charge lorsque l'entrée en jouissance et le paiement du prix, ou le point de départ des intérêts, sont fixés à une même date. Autrement dit, ce n'est pas le report qui est taxé, c'est le décalage entre un prix intégralement payé et une jouissance différée.
La conséquence pratique est contre-intuitive. Les frais d'acte étant à la charge de l'acheteur, c'est sa facture qui s'alourdit si vous gardez les clés trois semaines après avoir été payé — ce qui explique pourquoi un acquéreur bien conseillé refusera, ou demandera une compensation. Deux cas voisins échappent à la règle : la réserve d'usufruit ou de droit d'habitation n'ajoute aucune charge au prix, et le bail emphytéotique à jouissance différée ne fait pas entrer la privation de jouissance dans l'assiette. Trois régimes, trois traitements : ne les confondez pas.
Que risque un vendeur qui ne remet pas les clés ?
La gradation est celle du droit commun des contrats. Après mise en demeure, l'acquéreur peut demander l'exécution forcée en nature sur le fondement de l'article 1221, la résolution de la vente sur celui de l'article 1224, et des dommages et intérêts sur celui de l'article 1231-1. Les articles 1610 et 1611 du code civil visent spécifiquement le défaut de délivrance dans le temps convenu et ouvrent à l'acheteur la résolution ou la mise en possession, avec indemnisation.
En sens inverse, le vendeur n'est pas sans protection : outre l'article 1612, l'article 1613 le dispense de délivrer si l'acheteur devient insolvable après la vente. Et l'acte peut organiser lui-même les trois issues possibles d'un équipement manquant ou d'une clé introuvable : remise d'une somme, délai avec astreinte, ou réduction du prix. Le notaire ne peut d'ailleurs pas retenir une somme sans l'accord des deux parties, ce qui rend la clause écrite indispensable.
Enfin, un point de méthode : aucun texte n'impose d'état des lieux à la vente d'un appartement, contrairement à la location. Rien ne vous empêche d'en faire un, et tout vous y invite. Comptez et listez par écrit ce que vous remettez — jeux de clés du logement, clé de cave, boîte aux lettres, badge Vigik, télécommande de parking — et relevez les compteurs. C'est aussi l'un des points sur lesquels les agents ne travaillent pas de la même façon : MonMandat, plateforme de mise en relation qui met un propriétaire en contact avec trois agents au maximum, permet de comparer la manière dont chacun organise la dernière visite et la remise des clés.
Questions fréquentes
Qui remet les clés : le notaire ou le vendeur ?
Le vendeur, en principe, à l'issue du rendez-vous — l'office où se tient ce rendez-vous se décide bien plus tôt, voir choisir son notaire pour vendre. Le notaire peut servir d'intermédiaire quand une partie signe à distance ou par procuration, mais il n'est pas dépositaire des clés et n'en répond pas.
Combien de jeux de clés faut-il remettre ?
Tous ceux que vous détenez, sans exception. L'obligation porte sur les clés du bâtiment, et l'article 1605 suppose que vous les ayez. Un jeu conservé « au cas où » est une exécution incomplète de la délivrance.
Peut-on remettre les clés avant d'avoir reçu l'argent sur son compte ?
Oui, et c'est le cas normal : les clés se remettent quand les fonds sont à l'étude, pas quand le virement arrive chez vous. Le délai du virement dépend de formalités étrangères à l'acheteur, et le retenir en otage vous exposerait à un défaut de délivrance.
Faut-il faire un état des lieux à la vente d'un appartement ?
Aucun texte ne l'exige. Il est pourtant la meilleure preuve de l'état du bien au moment de la délivrance, en regard de l'article 1614 : quelques photographies datées et un relevé de compteurs contresigné valent mieux qu'une discussion six mois plus tard.
Que se passe-t-il si l'acheteur refuse de prendre les clés ?
Votre obligation est d'offrir la délivrance, pas de l'imposer. Faites constater l'offre par écrit, par l'intermédiaire du notaire, et déposez les clés à l'étude contre récépissé. Voir aussi notre guide de l'acte de vente et le délai entre compromis et acte.
