Signer un compromis chez le notaire ou en agence ne change ni la force de votre engagement, ni le montant que vous encaisserez, ni le délai dont dispose l'acheteur pour revenir sur sa parole. Un compromis signé dans une agence est une vente aussi parfaite qu'un compromis reçu par un notaire : l'article 1589 du code civil énonce que la promesse de vente vaut vente dès qu'il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix, et il ne réserve cet effet à aucune forme particulière.
Ce que le lieu de signature change tient en quatre points : qui rédige l'acte et en répond, qui détient le dépôt de garantie, qui vérifie les annexes obligatoires, et par quel geste court le délai de rétractation. Un seul relève vraiment d'un choix de votre part ; les trois autres sont des conséquences, et mieux vaut les connaître avant de fixer un rendez-vous. Avant cela, il faut un prix tenable : notre estimateur en ligne pour un bien parisien donne un ordre de grandeur à confronter aux ventes voisines.
Compromis chez le notaire ou en agence : qu'est-ce qui change vraiment ?
Trois choses ne changent pas. L'engagement est le même : les deux parties sont tenues, et celle qui se dérobe s'expose à une exécution forcée et à la clause pénale. Le délai de rétractation de l'acheteur est le même, dix jours. Et le coût de l'opération est le même, la rémunération du notaire sur la vente étant tarifée par l'État et identique partout en France.
Quatre choses changent. L'agence rédige un contrat type et engage sa responsabilité professionnelle ; le notaire rédige un acte dont il répond comme officier public, et dont il vérifie lui-même les pièces. Les fonds ne dorment pas au même endroit. Le calendrier diffère. Et le geste qui déclenche les dix jours n'est pas le même selon qui notifie.
Le lieu de signature de l'avant-contrat ne modifie ni la valeur de l'engagement ni le prix de l'opération. Il modifie qui en répond, et à quelle vitesse le dossier avance.
Un compromis signé en agence a-t-il la même valeur qu'un compromis notarié ?
Oui, dans l'immense majorité des ventes. L'avant-contrat de vente d'un logement ancien est consensuel : aucun texte n'impose la forme authentique. Un acte sous seing privé rédigé par une agence titulaire d'une carte professionnelle est pleinement valable, et il oblige le vendeur à réitérer la vente devant notaire. Savoir qui est propriétaire après un compromis est une question distincte, que nous traitons à part.
Deux exceptions sont sanctionnées par la nullité, et non par un simple reproche. La première vise la promesse unilatérale de vente, où le vendeur seul s'engage : l'article 1589-2 du code civil la frappe de nullité si elle n'est pas constatée par acte authentique ou enregistrée dans les dix jours de son acceptation. La seconde vise la durée : l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation impose l'acte authentique à toute promesse consentie par une personne physique pour plus de dix-huit mois, à peine de nullité. Un compromis classique, valable deux à trois mois, n'est concerné par aucune des deux. Pour comprendre la différence entre les deux figures, voir notre guide du compromis et de la promesse de vente à Paris.
Le délai de rétractation de dix jours s'applique-t-il aussi chez le notaire ?
Oui, et c'est l'idée fausse la plus répandue sur le sujet. On entend souvent qu'un compromis notarié serait définitif immédiatement, les dix jours étant réservés aux actes sous seing privé. C'est inexact : le délai de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation s'attache à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation, quelle que soit la forme de l'avant-contrat.
Ce qui existe à côté, et qu'on confond avec lui, est le délai de réflexion de dix jours. Celui-là ne joue que dans un cas précis : lorsque la vente authentique n'est précédée d'aucun avant-contrat. L'acquéreur reçoit alors le projet d'acte et l'acte ne peut pas être signé avant l'expiration des dix jours. Les deux délais ne se cumulent jamais : soit il y a un avant-contrat et c'est la rétractation qui joue, soit il n'y en a pas et c'est la réflexion.
Le point de départ dépend en revanche de qui notifie. Par lettre recommandée, le délai court du lendemain de la première présentation du pli, même non réclamé. En remise directe par un professionnel mandaté, il court du lendemain de la remise effective, attestée par des mentions manuscrites que l'acquéreur reproduit lui-même (article D. 271-6 du même code). Chaque acquéreur doit recevoir sa propre notification, et toute modification substantielle rouvre un délai entier. Notre article sur le délai de rétractation du compromis de vente détaille ces points de départ.
Qui conserve le dépôt de garantie, l'agence ou le notaire ?
Le dépôt de garantie n'est imposé par aucun texte, ni dans son principe ni dans son montant : l'usage parisien tourne autour de cinq à dix pour cent du prix. La question est donc moins de savoir combien que de savoir où il va.
Chez le notaire, les fonds sont déposés sur son compte et il agit comme séquestre. En agence, la détention de fonds de tiers suppose une garantie financière : un professionnel qui ne dispose pas de cette garantie ne peut pas recevoir la somme, et le dépôt est alors versé entre les mains du notaire chargé de la vente. Dans les deux cas, le séquestre ne vous appartient pas tant que la vente n'est pas signée, même si l'acheteur est en faute : il est bloqué jusqu'à l'accord des deux parties ou la décision d'un juge. Notre article sur le séquestre du compromis de vente explique pourquoi avoir raison ne suffit pas à le débloquer.
Combien coûte un compromis chez le notaire ?
La question est mal posée, et c'est ce qui explique les réponses contradictoires. Les émoluments du notaire sur la vente sont tarifés et identiques partout ; ils sont dus à l'acte définitif, et l'article 1593 du code civil les met à la charge de l'acheteur. L'avant-contrat donne lieu à des frais de rédaction et de dossier que l'acquéreur avance souvent le jour de la signature, et qui s'imputent ensuite sur le compte final. Cela ne coûte donc rien au vendeur.
Le même raisonnement vaut quand chaque partie a son notaire. Les deux offices se partagent une rémunération qui ne bouge pas : la présence de plusieurs notaires ne majore pas l'émolument du client. C'est le point que développe notre article sur le libre choix du notaire pour vendre, et qui explique accessoirement pourquoi ce choix est beaucoup moins un enjeu financier qu'on ne le croit. Côté agence, la rédaction du compromis est comprise dans les honoraires de transaction, qui ne sont dus que si la vente aboutit : voir nos honoraires d'agence immobilière à Paris.
Qui rédige l'avant-contrat quand chaque partie a son notaire ?
L'usage notarial est stable, et il surprend souvent : c'est en principe le notaire du vendeur qui rédige l'avant-contrat, celui de l'acquéreur recevant la vente définitive. La répartition n'est pas une politesse : elle suit la logique du dossier, le vendeur détenant le titre de propriété, les diagnostics et les pièces de copropriété, tandis que l'acquéreur apporte son financement et son identité.
Cela a une conséquence pratique. Si vous voulez que l'avant-contrat soit rédigé par votre office, dites-le au moment de l'offre : passé ce moment, le dossier part là où il a commencé. Et si la vente est confiée à une agence, demandez à voir le projet de compromis avant la signature, diagnostics et pièces de copropriété annexés. Un acheteur qui découvre une pièce manquante après coup dispose d'un argument pour discuter le prix, voire pour soutenir que son délai n'a jamais couru. Comparer la manière dont plusieurs professionnels préparent cette étape est d'ailleurs l'un des intérêts d'une plateforme de mise en relation comme MonMandat, où un propriétaire est mis en relation avec trois agents au maximum et peut confronter leurs méthodes avant de signer un mandat.
Quel est le délai pour signer un compromis chez le notaire ?
Comptez une à trois semaines entre l'acceptation de l'offre et la signature, contre quelques jours en agence. L'écart ne vient pas de la lenteur de l'office mais de ce qu'il fait pendant ce temps : état hypothécaire, vérification du titre, appel des pièces de copropriété au syndic, contrôle des diagnostics, purge éventuelle des droits de préemption.
Ce temps est pris en amont plutôt qu'en aval. Un dossier complet au compromis raccourcit le délai entre le compromis et l'acte de vente. Le choix n'est donc pas entre vite et lentement, mais entre vérifier maintenant et vérifier plus tard. Pensez aussi à réunir dès maintenant les documents de la loi ALUR : tant que le dossier est incomplet, le délai de rétractation de l'acheteur ne court pas.
Questions fréquentes
Peut-on signer un compromis de vente sans notaire ni agence ?
Oui, entre particuliers, un compromis sous seing privé est valable. C'est l'hypothèse la plus risquée, parce que personne ne répond des annexes obligatoires ni de la notification du délai de rétractation, et que ces deux défauts se retournent contre le vendeur. Si vous vendez seul, notre modèle de compromis de vente et notre guide pour vendre sans agence indiquent les mentions à ne pas oublier.
Un compromis signé en agence doit-il être enregistré ?
Un compromis — promesse synallagmatique — n'a pas à être enregistré. L'obligation d'enregistrement dans les dix jours, sous peine de nullité, vise la promesse unilatérale de vente sous seing privé, et elle seule.
Le vendeur bénéficie-t-il aussi des dix jours de rétractation ?
Non. Le délai de l'article L. 271-1 protège l'acquéreur non professionnel, et personne d'autre. Le vendeur est engagé dès la signature : voir ce que le vendeur peut faire après une offre d'achat acceptée et, s'il regrette, les sorties qui lui restent.
Peut-on signer un compromis à distance ?
Oui. Chez le notaire, la comparution à distance par acte authentique électronique est admise. En agence, la signature électronique est courante. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, la procuration pour vendre un appartement est l'autre voie, à condition qu'elle soit expresse.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne lève pas sa condition suspensive de prêt ?
Le compromis devient caduc et le dépôt de garantie lui revient, sauf à prouver qu'il n'a pas joué le jeu. Le sujet est traité dans nos articles sur les conditions suspensives vues du côté du vendeur et sur le refus de prêt de l'acheteur.
Où trouver les textes applicables ?
Le délai de rétractation figure au code de la construction et de l'habitation, les règles de la vente au code civil. Le portail service-public.gouv.fr en donne une présentation accessible.
