Le jour de la vente, les charges de copropriété ne se coupent pas en deux à la date de la signature. Trois postes coexistent, et chacun suit sa propre date. La provision du budget prévisionnel suit le calendrier des trimestres : le vendeur reste redevable envers le syndic de celle qui est exigible au jour de la vente. Les dépenses hors budget suivent la date de l'appel de fonds : elles sont dues par celui qui est propriétaire au moment où le paiement est exigé. La régularisation annuelle, elle, suit la date d'approbation des comptes : le trop-perçu comme le rattrapage reviennent à celui qui est copropriétaire ce jour-là, quelle que soit la période réellement occupée.
Confondre ces trois dates est la première source de désaccord après la signature, et c'est aussi ce qui fait qu'un vendeur se croit quitte alors qu'un appel de fonds l'attend encore. Avant de fixer votre prix et vos conditions, prenez une minute pour situer votre bien : notre estimation en ligne d'un bien immobilier vous donne un ordre de grandeur, et le reste de cette page vous dit exactement quelles sommes sortiront ou rentreront le jour de l'acte.
Qui paie les charges de copropriété le jour de la vente ?
En une phrase : le vendeur paie ce qui est exigible avant la vente, l'acheteur ce qui devient exigible après, et l'ajustement se règle chez le notaire. Reste à distinguer les postes, parce que « exigible » ne veut pas dire la même chose pour chacun.
Les provisions du budget prévisionnel couvrent l'entretien courant, le fonctionnement et l'administration de l'immeuble : nettoyage, éclairage, honoraires du syndic, assurance, frais d'assemblée. Elles sont exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou selon la périodicité votée par l'assemblée : le syndic appelle un quart du budget à chaque échéance, et c'est le propriétaire du moment qui la doit, en entier.
Les dépenses hors budget prévisionnel — travaux de conservation, d'entretien ou d'amélioration, études techniques, provisions exceptionnelles — obéissent à une autre logique. L'assemblée fixe leur montant et leur date d'exigibilité, et le syndic adresse un avis avant chaque échéance. Le paiement incombe alors à celui qui est copropriétaire à cette date, même si les travaux n'ont pas commencé.
Les cotisations au fonds de travaux forment un troisième ensemble, avec un sort particulier : elles restent définitivement acquises au syndicat. Ce point mérite une page à lui seul, et nous l'avons traité dans fonds de travaux de copropriété et vente.
Comment se calcule le prorata du trimestre en cours ?
Le vendeur reste le débiteur du syndic pour la provision appelée au premier jour du trimestre pendant lequel la vente a lieu : c'est lui qui a reçu l'appel de fonds, c'est lui qui le règle. L'acheteur ne rembourse pas le syndic, il rembourse le vendeur, par les décomptes que le notaire établit le jour de la signature.
Le calcul se fait au prorata des jours restants sur la période appelée. Un appel trimestriel réglé le 1er avril pour la période d'avril à juin, avec un acte signé le 20 mai, laisse une quarantaine de jours à la charge de l'acheteur sur quatre-vingt-onze. Le notaire ne devine pas ces chiffres : il les prend dans l'état daté transmis par le syndic, qui indique les sommes exigibles et les périodes couvertes. C'est la raison pour laquelle un état daté incomplet ou tardif retarde la signature bien plus souvent qu'il ne coûte cher, et nous détaillons ce document dans état daté : prix plafonné et délais du syndic.
Qui touche la régularisation annuelle des charges ?
La régularisation ajuste les provisions versées aux dépenses réellement engagées par le syndicat. Son montant est arrêté lors de l'assemblée qui approuve les comptes de l'exercice, et c'est là que se trouve la règle qui surprend le plus : le trop-perçu comme le moins-perçu sont portés au compte de la personne qui est copropriétaire à la date de cette approbation, indépendamment de la période réellement occupée.
Concrètement, un vendeur qui a occupé son appartement onze mois sur douze et qui signe en décembre ne touchera pas l'excédent voté en mars suivant : il ira à l'acheteur. Et symétriquement, un acheteur entré en novembre peut se voir appeler un rattrapage portant sur une année qu'il n'a pas vécue.
C'est précisément le genre de point qu'il vaut mieux traiter dans le compromis plutôt que de le découvrir après. Rien n'interdit de prévoir que la régularisation portant sur l'exercice de la vente sera répartie au prorata entre les parties : cela se négocie, cela s'écrit, et le notaire en fait un décompte. Là encore, l'accord vaut entre vendeur et acheteur, pas face au syndic.
Quelles sommes le vendeur récupère-t-il, et lesquelles sont perdues ?
C'est la question que l'on pose le plus tard, alors qu'elle change le produit net de la vente. La ligne de partage ne passe pas entre « charges » et « travaux », mais entre ce que vous avez avancé au syndicat et ce que vous lui avez versé définitivement.
- Ce que vous récupérez. L'avance de trésorerie, souvent appelée fonds de roulement, est remboursable au copropriétaire qui vend : elle figure dans la deuxième partie de l'état daté. Lorsqu'elle est prévue par le règlement de copropriété, elle ne peut dépasser un sixième du budget prévisionnel, soit environ deux mois de charges courantes. S'y ajoutent les avances ou prêts que vous auriez consentis au syndicat, et les provisions déjà versées pour des périodes postérieures à la vente.
- Ce que vous ne récupérez pas. Les cotisations au fonds de travaux sont acquises au syndicat dès leur versement, sans remboursement prévu par la loi. Les appels de fonds de travaux déjà émis avant la vente restent à votre charge. Et les charges impayées des exercices antérieurs demeurent dues : elles figureront noir sur blanc dans la première partie de l'état daté.
Cette asymétrie entre l'avance, qui revient, et la cotisation, qui reste, est la seule chose à retenir si vous n'avez qu'une minute.
Que peut encore vous réclamer le syndic après la vente ?
Plus grand-chose, à une condition : que la vente ait été notifiée au syndicat. Tant qu'elle ne l'est pas, le changement de propriétaire n'existe pas pour la copropriété, les appels de fonds continuent de partir à votre nom et le syndicat ne peut pas réclamer les charges au nouveau propriétaire. Cette formalité, les délais qui l'entourent et la jurisprudence qui la fonde sont détaillés dans qui prévient le syndic en cas de vente.
Deux situations survivent malgré tout à la signature : les impayés antérieurs, pour lesquels le syndic peut faire opposition au versement du prix entre les mains du notaire, et la régularisation évoquée plus haut lorsque l'assemblée d'approbation des comptes se tient avant que la mutation ait été notifiée.
Les charges ne se partagent pas à la date de la vente : chaque poste suit sa propre date. Ce que le compromis ne dit pas, le calendrier du syndic le tranchera.
Que faut-il écrire dans le compromis au sujet des charges ?
Quatre lignes suffisent, et elles évitent la quasi-totalité des litiges post-signature. La plupart des notaires les proposent : encore faut-il savoir les relire.
- Le sort du prorata des provisions courantes du trimestre en cours, et la date à laquelle il se calcule.
- Le sort de la régularisation annuelle portant sur l'exercice de la vente : au propriétaire du jour de l'approbation, ou réparti au prorata entre les parties.
- Le sort des travaux déjà votés et de ceux qui seraient votés entre le compromis et l'acte. C'est le point le plus coûteux, et il obéit à une condition précise que nous détaillons dans travaux votés en AG et vente : qui paie.
- Le sort de l'avance de trésorerie attachée au lot, dont le remboursement figure dans l'état daté.
Pour que ces clauses soient autre chose que des formules, encore faut-il avoir les chiffres sous les yeux. Ils se trouvent dans les pièces que la loi vous oblige à remettre à l'acheteur, dont la liste complète figure dans les documents de la loi ALUR à fournir pour vendre en copropriété, qui est la page de tête de ce sujet. Le déroulement de la journée de signature, lui, est décrit dans l'acte de vente immobilier.
Comment vérifier le montant des charges avant de mettre en vente ?
Le montant dépend de deux clés distinctes, fixées par le règlement de copropriété. Les charges générales — conservation, entretien et administration des parties communes — se répartissent selon les tantièmes du lot. Les charges spéciales — ascenseur, chauffage central, vide-ordures — se répartissent selon l'utilité objective de l'équipement, entendue comme une possibilité d'usage et non comme un usage réel : un copropriétaire du rez-de-chaussée ne paie généralement pas l'ascenseur, mais celui qui n'allume jamais son radiateur reste redevable de sa quote-part de chauffage collectif.
Reprenez les appels de fonds des deux derniers exercices et comparez le total à ce que vous vous apprêtez à annoncer : si une cotisation au fonds de travaux a été relevée, le chiffre de l'année en cours sera supérieur. Annoncez le bon, et expliquez l'écart plutôt que de le laisser découvrir. Le parcours complet du vendeur parisien est détaillé dans notre guide comment bien vendre son appartement à Paris.
Questions fréquentes
Qui paie les charges de copropriété l'année de la vente du logement ?
Le vendeur paie la provision du budget prévisionnel exigible au jour de la vente, et l'acheteur lui en rembourse le prorata chez le notaire. Les dépenses hors budget sont dues par celui qui est propriétaire à la date de l'appel de fonds. La régularisation annuelle revient au propriétaire du jour où l'assemblée approuve les comptes.
Peut-on prévoir une autre répartition dans le compromis ?
Oui, et c'est fréquent. Vendeur et acheteur peuvent convenir d'une répartition différente, notamment dans l'acte de vente. Cet accord produit effet entre eux, mais il n'est pas opposable aux tiers, en particulier au syndic, qui continuera d'appeler le propriétaire désigné par la loi. Celui qui paie se retourne ensuite vers l'autre.
Le vendeur récupère-t-il le fonds de roulement ?
Oui. L'avance de trésorerie versée au titre du règlement de copropriété est remboursable au copropriétaire qui vend, et elle figure dans la deuxième partie de l'état daté. Elle ne doit pas être confondue avec la cotisation au fonds de travaux, qui, elle, reste acquise au syndicat.
Que se passe-t-il si j'ai des charges impayées au moment de la vente ?
Elles restent dues et apparaissent dans l'état daté. Le syndic peut faire opposition au versement du prix entre les mains du notaire pour obtenir leur paiement. La vente n'est pas bloquée pour autant : les sommes sont simplement prélevées sur le produit de la vente avant qu'il ne vous soit versé.
Les règles d'exigibilité citées ici figurent aux articles 6-2 et 6-3 du décret du 17 mars 1967 ; leur présentation officielle est consultable sur justice.fr et sur service-public.gouv.fr. La distinction entre charges générales et charges spéciales est détaillée par l'ANIL.
