Un ravalement a été voté en assemblée générale, et vous vendez. Qui paie : vous ou l'acheteur ? La réponse légale tient en une phrase, et elle surprend souvent : les provisions pour travaux sont dues par celui qui est propriétaire du lot au jour où le syndic les appelle, et non par celui qui les a votées. La date du vote ne décide de rien ; c'est la date de l'appel de fonds qui désigne le payeur, même si les travaux n'ont pas commencé.
Mais cette règle n'est pas d'ordre public, et la pratique notariale la corrige presque systématiquement : les parties conviennent d'imputer les travaux à celui qui les a votés. Cette convention vaut entre vendeur et acheteur — elle n'est pas opposable au syndic, qui continuera d'appeler le propriétaire du moment. D'où une règle de conduite simple : ce qui n'est pas écrit dans le compromis sera tranché par la loi, c'est-à-dire par le calendrier des appels de fonds. Avant d'entrer dans la négociation, situez votre bien avec une estimation de votre appartement : un ravalement voté se négocie bien mieux quand on connaît la valeur de départ.
Qui paie les travaux votés en AG avant la vente, le vendeur ou l'acheteur ?
Il faut distinguer la règle légale et l'usage contractuel, parce que les deux coexistent et que la confusion entre elles est la première source de litige après la signature.
La règle légale repose sur l'exigibilité : les provisions hors budget prévisionnel — c'est-à-dire les travaux — sont à la charge du copropriétaire du jour où le syndic notifie l'appel de fonds. Vendez en mars, et un appel émis en juin pour des travaux votés en janvier sera adressé à l'acheteur.
L'usage contractuel inverse souvent cette logique, pour une raison d'équité : celui qui a voté les travaux en assemblée est aussi celui qui en a débattu, qui a jugé qu'ils étaient nécessaires, et qui a voté le montant. Les notaires prévoient donc fréquemment que :
- les travaux votés avant la promesse ou le compromis restent à la charge du vendeur, y compris pour la part appelée après la vente ;
- les travaux votés entre le compromis et l'acte sont à la charge de l'acheteur, mais à une condition précise.
La condition qui change tout pour les travaux votés après le compromis
Cette condition est rarement connue des vendeurs, et c'est elle qui fait basculer la facture. Pour que les travaux votés entre le compromis et l'acte soient supportés par l'acheteur, le vendeur doit lui avoir transmis la convocation à l'assemblée, l'ordre du jour et un pouvoir à son nom, par lettre recommandée avec accusé de réception, et en avoir informé le notaire. La logique est limpide : on ne fait pas payer à quelqu'un une décision qu'il n'a pas eu la possibilité d'influencer.
Si le vendeur reçoit une convocation pendant cette période et la laisse de côté, il vote seul, et les travaux votés restent à sa charge. Un ravalement voté en mars, pour une vente signée en mai, peut ainsi coûter plusieurs milliers d'euros à un vendeur qui pensait l'affaire conclue. Le réflexe est donc mécanique : toute convocation reçue après la signature du compromis part en recommandé à l'acheteur, avec l'ordre du jour et un pouvoir, et copie au notaire.
Que deviennent les sommes déjà versées au fonds de travaux ?
Elles restent à la copropriété, et c'est le sujet d'une page entière : fonds de travaux de copropriété et vente. Les cotisations au fonds de travaux institué par la loi ALUR sont définitivement acquises au syndicat : elles sont attachées au lot, et aucune disposition ne prévoit leur remboursement au vendeur. C'est un point que beaucoup de vendeurs découvrent au moment de la signature, parfois avec le sentiment d'avoir financé des travaux dont un autre profitera.
Deux réponses pratiques. La première est que le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot fait partie des informations à remettre à l'acheteur avant le compromis : il la connaît, et elle a une valeur. La seconde est que, par équité, un remboursement est fréquemment convenu entre les parties et inscrit dans l'acte. Rien ne l'impose, tout se négocie — mais cela se négocie avant la signature du compromis, pas après.
L'avance de trésorerie, ou fonds de roulement, suit une autre logique : l'acheteur la reconstitue, et son remboursement au vendeur figure dans l'état daté.
La loi regarde la date de l'appel de fonds ; le compromis regarde la date du vote. Ce qui n'est pas écrit dans l'acte sera tranché par la loi — c'est-à-dire par le calendrier du syndic.
Faut-il vendre avant ou après le ravalement ?
C'est la question que pose tout vendeur parisien dont l'immeuble a voté une façade. Il n'existe pas de réponse universelle, mais trois éléments permettent de trancher.
Un ravalement voté est un montant connu ; un ravalement à prévoir est une inquiétude. Tant que la décision n'est pas prise, l'acheteur ne sait pas ce qu'il risque et il décote au-delà du raisonnable, par précaution. Une fois le montant voté et chiffré, la discussion porte sur une somme vérifiable, inscrite dans l'état daté et les procès-verbaux. Paradoxalement, c'est plus facile à vendre.
Les échafaudages font fuir les visites. Un immeuble en travaux se photographie mal, s'annonce mal et se visite mal. Si le chantier est imminent et court, attendre peut valoir le coup ; s'il dure dix-huit mois, attendre revient à geler la vente.
Le ravalement n'est pas toujours facultatif. Lorsqu'un arrêté préfectoral le prévoit — et Paris figure parmi les communes citées à ce titre — le ravalement doit être réalisé au moins une fois tous les dix ans, en application des articles L.126-2 et L.126-3 du code de la construction et de l'habitation. Le maire peut l'imposer par une injonction motivée ; le propriétaire ou le syndicat dispose alors de six mois, puis d'un délai d'un an au maximum, avant que le maire ne saisisse le président du tribunal judiciaire pour faire exécuter les travaux à leurs frais. L'amende encourue est de 3 750 €. Une injonction déjà notifiée à l'immeuble n'est donc pas une information que l'on garde pour soi : elle figure dans les procès-verbaux, l'acheteur la trouvera, et la découvrir tardivement coûte toujours plus cher qu'en parler d'emblée.
Que faut-il vérifier dans les documents de la copropriété ?
Quatre sources, à lire ligne par ligne avant de fixer un prix :
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales : ils contiennent les votes, les montants et les entreprises retenues.
- L'état daté, établi par le syndic et facturé au vendeur dans la limite de 380 € TTC : il liste notamment les travaux votés et le montant restant à appeler.
- Le plan pluriannuel de travaux et les conclusions du diagnostic technique global, qui annoncent les dépenses à venir.
- Les convocations reçues depuis la mise en vente, pour ne pas laisser passer une assemblée pendant le délai du compromis.
Ces pièces appartiennent au dossier que vous devez remettre à l'acheteur avant le compromis, dont les documents de la loi ALUR à fournir pour vendre en copropriété donnent la liste complète : c'est la page de tête de ce sujet. Leur absence a une conséquence directe : le délai de rétractation de dix jours ne commence pas à courir tant qu'elles n'ont pas été remises. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur le délai de rétractation du compromis de vente.
Comment répartir les charges courantes le jour de la vente ?
Les provisions du budget prévisionnel sont exigibles au premier jour de chaque trimestre, ou selon la périodicité fixée par l'assemblée. Le vendeur reste redevable envers le syndic de la provision due au jour de la vente, et l'acheteur lui rembourse, chez le notaire, le prorata du trimestre en cours. La régularisation annuelle, elle, est imputée au propriétaire du jour où l'assemblée approuve les comptes : un excédent comme un rattrapage lui reviennent, quelle que soit la période réellement occupée.
Tous ces comptes se règlent le jour de la signature, dans les décomptes établis par le notaire, et le détail poste par poste figure dans charges de copropriété et vente : qui paie quoi. C'est l'intérêt de les avoir écrits noir sur blanc dans le compromis plutôt que de les laisser à l'appréciation du moment. Le détail de cette journée figure dans notre article sur l'acte de vente immobilier, et le reste du parcours dans le guide comment bien vendre son appartement à Paris, qui est la page de tête de ce sujet. Si des travaux lourds restent à prévoir dans le lot lui-même, et non dans les parties communes, l'arbitrage est différent : il est traité dans vendre un appartement avec travaux à prévoir.
Questions fréquentes
Qui paie les travaux votés en AG avant la signature de l'acte de vente ?
Selon la loi, celui qui est propriétaire au jour de l'appel de fonds. Selon l'usage contractuel repris dans la plupart des compromis, celui qui les a votés en assemblée. C'est la clause de l'acte qui tranche entre les deux, et à défaut de clause, c'est la règle légale qui s'applique.
Le syndic peut-il réclamer les travaux à l'acheteur si le compromis dit l'inverse ?
Oui. La convention conclue entre vendeur et acheteur ne lie que ces deux-là. Le syndic applique la règle légale et appelle les fonds auprès du propriétaire du moment ; celui-ci se retourne ensuite vers l'autre partie si la clause le prévoit.
Une assemblée générale a lieu entre le compromis et l'acte : qui vote ?
Le vendeur, qui est encore juridiquement copropriétaire. Mais il doit transmettre à l'acheteur, par recommandé avec accusé de réception, la convocation, l'ordre du jour et un pouvoir à son nom, et en informer le notaire. Sans cette transmission, les travaux votés lors de cette assemblée restent à sa charge.
Faut-il baisser son prix quand un gros ravalement est voté ?
Pas nécessairement : il faut surtout en traiter le coût de façon explicite. Un montant voté, chiffré et documenté se discute une fois, sur la base de l'état daté et du procès-verbal. Une dépense floue, elle, se renégocie à chaque visite et finit généralement par coûter plus cher que son montant réel.
Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ?
Non, pas par la loi : les cotisations versées sont définitivement acquises au syndicat et restent attachées au lot. Un remboursement peut être convenu entre les parties et inscrit dans l'acte, mais il relève de la négociation.
Et si les travaux votés ne sont jamais réalisés ?
L'obligation de payer naît de l'appel de fonds, pas du commencement du chantier. Si l'assemblée annule ensuite sa décision, le syndicat procède à une régularisation au profit du copropriétaire du moment — ce qui peut être l'acheteur, et non le vendeur qui avait payé. C'est l'une des raisons pour lesquelles la clause du compromis gagne à préciser non seulement qui paie, mais jusqu'à quel appel de fonds.
