Aucun texte n'impose une visite du logement avant la signature de l'acte de vente. Ni le code civil, ni le code de la construction et de l'habitation, ni aucun décret ne crée ce rendez-vous. C'est un usage, répandu et utile, mais un usage. Un vendeur qui refuse de rouvrir sa porte vingt-quatre heures avant le rendez-vous chez le notaire ne viole aucune obligation de visite, pour la simple raison que cette obligation n'existe pas.
Le piège est là, et il se retourne contre le vendeur. Car si la visite n'est pas un droit, ce qu'elle vérifie en est un : l'acquéreur a droit à la délivrance du bien tel qu'il a été décrit au compromis. Refuser la visite ne supprime pas cette obligation, cela repousse seulement sa vérification au jour de la signature, c'est-à-dire au moment le plus coûteux pour tout le monde. Avant d'en arriver là, assurez-vous que votre prix reste cohérent avec le marché grâce à l'estimateur du site : la plupart des blocages de dernière minute se négocient sur le prix, et mieux vaut savoir d'où l'on part.
La visite avant la signature de l'acte est-elle un droit de l'acheteur ?
Non, pas en tant que telle. Le droit français ne connaît pas de « visite de pré-livraison » en matière de vente immobilière ancienne, contrairement à ce qui existe pour une vente sur plans. L'acquéreur ne peut donc pas exiger une visite en invoquant un article précis, et un vendeur n'est pas fautif de la refuser.
En pratique, elle se demande et s'obtient presque toujours, parce qu'elle sert les deux parties. On l'appelle aussi visite de courtoisie ou visite de confirmation. Ce que l'acquéreur peut exiger, en revanche, c'est la conformité de ce qui lui sera remis : la visite n'est que l'instrument qui lui permet de le constater avant de payer, plutôt qu'après.
Ce que le vendeur doit vraiment livrer : l'obligation de délivrance
Le code civil est explicite sur ce point. L'article 1603 énonce les deux obligations principales du vendeur : délivrer et garantir la chose vendue. L'article 1604 définit la délivrance comme le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. En langage courant : remettre le bien, dans l'état et avec le contenu convenus.
Dans une vente d'appartement, le contenu convenu est celui du compromis, et de lui seul. Si l'avant-contrat mentionne une cuisine équipée, une chaudière, un lave-vaisselle, des volets motorisés ou des travaux à réaliser avant la signature, ces éléments font partie de la vente. S'il ne les mentionne pas, l'acquéreur ne peut pas les réclamer au prétexte qu'il les a vus lors d'une visite. L'inverse est également vrai : le vendeur ne peut pas emporter ce qui est inscrit.
Le calendrier joue aussi. Dans la très grande majorité des compromis, le transfert de propriété et de jouissance est repoussé au jour de l'acte authentique. Jusque-là, le bien reste celui du vendeur, qui en supporte les risques et doit l'entretenir. Un dégât des eaux survenu dans l'intervalle est son affaire, pas celle de l'acquéreur, et il doit le déclarer. C'est précisément pour cela que la période entre les deux signatures mérite d'être suivie, comme nous l'expliquons à propos du délai entre le compromis et l'acte de vente.
Ce n'est pas la visite qui est un droit : c'est ce qu'elle vérifie. Un vendeur peut fermer sa porte, il ne peut pas fermer l'obligation de délivrance.
Que se passe-t-il si le logement a été dégradé entre le compromis et l'acte ?
L'acquéreur dispose alors de l'arsenal classique de l'inexécution contractuelle, et il n'a pas besoin d'attendre la signature pour s'en servir. Avant le rendez-vous, il peut demander la remise en état, un avenant actant une baisse de prix, ou le report de la signature : c'est exactement la mécanique décrite pour un dégât des eaux survenu entre le compromis et l'acte. Après la signature, l'article 1217 du code civil lui ouvre plusieurs voies : l'exécution forcée en nature prévue à l'article 1221, sauf impossibilité ou disproportion manifeste entre son coût et l'intérêt qu'elle présente, la réduction du prix, la résolution de la vente si l'inexécution est suffisamment grave (article 1224), et des dommages et intérêts au titre de l'article 1231-1.
En cas de retard dans la délivrance, les articles 1610 et 1611 permettent à l'acheteur de demander la résolution ou sa mise en possession, outre l'indemnisation du préjudice. Un vendeur qui n'a pas fini de déménager le jour de la signature n'est donc pas dans une situation anodine.
Deux réflexes s'imposent côté vendeur : documenter la sortie des lieux par des photographies datées, un relevé des compteurs et l'inventaire des clés remises, et signaler soi-même par écrit tout incident survenu depuis le compromis. Une infiltration déclarée se négocie ; une infiltration découverte le jour de l'acte se paie.
Le vendeur peut-il refuser la visite avant la signature ?
Juridiquement, oui. Le logement lui appartient encore, et personne ne peut y entrer sans son accord. Mais le calcul est rarement favorable. Le refus concentre toute la vérification sur le rendez-vous de signature, où l'acquéreur qui découvre un manquement sérieux peut légitimement refuser de signer. Le vendeur se retrouve alors avec une vente bloquée, une chaîne d'achat compromise et un débat sur les responsabilités, là où une visite de trente minutes aurait permis de remettre une chaudière en service.
Il existe une situation où le refus se comprend : le logement est encore occupé par un locataire, et le vendeur ne dispose pas d'un droit d'accès discrétionnaire. Dans ce cas, le sujet se traite en amont, comme nous le détaillons pour la vente d'un appartement loué. Le vendeur explique la contrainte, propose des photographies récentes et, si l'acquéreur l'exige, fait inscrire à l'acte une déclaration d'état des lieux.
Quand organiser la visite et que vérifier
La fenêtre utile est courte. Trop tôt, le logement n'est pas vidé et la visite ne prouve rien. Trop tard, il n'y a plus le temps de corriger. Le bon moment se situe entre un et trois jours avant la signature, une fois les conditions suspensives levées et le déménagement achevé.
La liste de contrôle tient en huit lignes.
- Le logement est vide, propre, libre de tout occupant et de tout encombrant laissé sur place.
- Les équipements mentionnés au compromis sont présents et en état de fonctionnement : chauffage, eau chaude, hotte, plaques, volets, interphone.
- Les travaux érigés en condition dans l'avant-contrat sont réalisés, factures à l'appui.
- Aucun sinistre nouveau n'est apparu : trace d'infiltration, fissure, fuite, vitrage brisé.
- Les annexes vendues avec le lot sont accessibles et vides : cave, parking, chambre en étage.
- Les compteurs sont relevés et notés par écrit, de préférence contradictoirement.
- Le trousseau est complet : clés de l'appartement, de l'immeuble, de la boîte aux lettres, badges, télécommandes de parking, clés de cave.
- Les documents de copropriété et les notices techniques sont rassemblés, en complément des documents obligatoires remis à l'acquéreur.
Que faire si un équipement promis a disparu le jour de la visite ?
Trois solutions existent, et une quatrième est à écarter.
La remise en état avant la signature est la plus simple quand le délai le permet : le vendeur rachète, réinstalle, fournit la facture. La baisse de prix formalisée par un avenant est la plus propre juridiquement, mais elle suppose l'accord de la banque de l'acquéreur, dont l'offre de prêt porte sur un montant précis. Le séquestre d'une partie du prix entre les mains du notaire est le compromis le plus courant : l'acte mentionne l'équipement manquant, l'engagement du vendeur, la somme retenue, la durée de la retenue, les conditions de libération et les justificatifs attendus. Une formule vague qui ne désigne ni le délai ni le débiteur ne règle rien et produit un second litige.
La quatrième voie, à écarter, consiste à retenir unilatéralement une somme le jour de la signature. Le notaire ne peut pas décider seul d'une retenue choisie par l'acquéreur : il lui faut l'accord des parties. C'est la même logique que celle du séquestre du compromis de vente, où le dépositaire ne remet les fonds à personne sans accord ou sans jugement.
Et si le blocage s'installe, chaque partie regarde la pénalité prévue à l'avant-contrat. C'est le moment de relire sa rédaction, sujet traité dans notre guide du compromis de vente à Paris.
Qui organise la visite, et pourquoi cela se prépare en amont
En pratique, c'est l'intermédiaire qui la cale : l'agent immobilier si le bien est en mandat, le notaire ou le vendeur lui-même dans une vente de particulier à particulier. Rien n'oblige le notaire à l'organiser, et beaucoup d'études se contentent de le suggérer.
C'est l'un des points sur lesquels les professionnels se distinguent concrètement, bien plus que sur le discours commercial : certains remettent au vendeur une liste de contrôle et un compte rendu signé des deux côtés, d'autres considèrent l'affaire terminée à la levée des conditions. Un propriétaire qui veut comparer cette méthode avant de choisir peut passer par une plateforme de mise en relation comme MonMandat, qui met un vendeur en relation avec trois agents au maximum : la question « comment organisez-vous la visite de confirmation et qu'en gardez-vous par écrit ? » est l'une des plus révélatrices que l'on puisse poser en rendez-vous.
Lorsque la vente est menée sans agence, la préparation revient au vendeur : fixer la date dès la levée des conditions suspensives, prévenir le notaire du résultat, et faire figurer à l'acte les éventuelles réserves.
Si le désaccord constaté lors de la visite devait empêcher la signature, c'est la clause pénale du compromis de vente qui fixerait la sanction, et son montant n'est pas aussi acquis qu'il en a l'air. Et lorsque le vendeur ne peut pas être présent au rendez-vous, il se fait représenter par procuration.
Questions fréquentes
La visite avant la signature de l'acte est-elle obligatoire ?
Non. Aucun texte ne l'impose. Elle est un usage, que l'acquéreur demande et que le vendeur accepte presque toujours. En revanche, l'obligation de délivrance conforme des articles 1603 et 1604 du code civil est, elle, bien obligatoire.
Peut-on refuser de signer l'acte après une visite décevante ?
Oui, si l'inexécution constatée est suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil. Un équipement listé au compromis et absent, ou des travaux posés en condition et non réalisés, entrent dans cette catégorie. Une peinture écaillée, non.
Le vendeur doit-il laisser le logement vide et propre ?
Il doit le délivrer libre de tout occupant et conforme à ce que prévoit le compromis. Les encombrants laissés sur place sont une source de litige fréquente et facile à éviter : rien n'oblige l'acquéreur à payer une évacuation de déchetterie.
Qui paie un dégât survenu entre le compromis et l'acte ?
Le vendeur, dans la quasi-totalité des cas, puisque la propriété et les risques ne sont transférés qu'à la signature de l'acte authentique. Il doit déclarer le sinistre à son assurance, qu'il conserve jusqu'au jour de l'acte.
Faut-il un état des lieux écrit lors de cette visite ?
Il n'est pas obligatoire, mais il est recommandé : un compte rendu daté, signé des deux parties, avec les relevés de compteurs et l'inventaire des clés, règle à l'avance la plupart des contestations ultérieures.
Pour la suite du parcours, nos articles sur l'acte de vente immobilier et sur le déroulé complet d'une vente à Paris prennent le relais. Sur la distinction entre promesse unilatérale et compromis, la fiche service-public.gouv.fr fait référence.
