Un vendeur qui a accepté une offre d'achat et qui change d'avis cherche en général la réponse à une seule question : suis-je engagé ? La réponse surprend, parce qu'elle ne dépend presque pas de l'offre elle-même. Entre particuliers, l'acceptation d'une offre ferme forme la vente et le vendeur ne peut plus se dédire sans risque. Mais lorsque l'offre a été recueillie par une agence, ce qui vous engage n'est pas l'offre : c'est le mandat que vous avez signé.
Un agent immobilier titulaire d'un simple mandat d'entremise, le cas général, n'a pas le pouvoir d'engager son mandant. L'offre qu'il vous transmet, même au prix, même contresignée par ses soins, ne forme donc pas la vente. Il faut une clause expresse de représentation pour qu'il en soit autrement. La Cour de cassation a censuré sur ce fondement un arrêt qui avait condamné un vendeur ayant signé un compromis avec un second acquéreur après une offre au prix d'un premier, faute pour les juges d'avoir constaté une telle clause.
Une offre d'achat acceptée vaut-elle vente ?
Entre particuliers, oui, et sans attendre le notaire. C'est la raison pour laquelle une offre se juge avant d'être acceptée, et non après : une estimation de votre appartement fondée sur des ventes comparables vous dit si le prix proposé mérite un oui. Trois articles du code civil se combinent. L'article 1113 énonce que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation. L'article 1583 précise que la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix, et que la propriété est acquise de droit à l'acheteur. L'article 1589 ajoute que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties.
Il n'est donc pas nécessaire qu'un acte authentique soit signé pour qu'un accord existe. L'acte notarié est l'instrument de la publicité foncière et du transfert opposable aux tiers, pas la condition de formation du contrat. Une annonce diffusée par le propriétaire lui-même et comportant un prix ferme peut valoir offre faite à personne indéterminée : l'acquéreur qui l'accepte au prix affiché forme la vente, et le vendeur qui se rétracte engage sa responsabilité.
Encore faut-il que l'offre soit complète. L'offre doit porter les éléments essentiels du contrat envisagé, c'est-à-dire la désignation du bien et le prix. Une proposition assortie de réserves, d'un financement à confirmer ou d'un prix à discuter n'est pas une offre ferme : c'est une invitation à négocier.
Pourquoi tout dépend du mandat confié à l'agence
C'est la distinction décisive, et elle est systématiquement ignorée. La loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d'application du 20 juillet 1972 organisent deux types de mandats très différents.
Le mandat d'entremise est le principe. L'agent cherche un acquéreur, organise les visites, transmet les offres, mais ne peut pas conclure à la place du vendeur. Une offre acceptée par l'agent n'engage alors personne. La Cour de cassation l'a posé dès le 5 janvier 1985 dans l'affaire n° 83-13560, puis réaffirmé le 27 juin 2006 sous le n° 04-20693, et le 12 février 2008 sous le n° 06-21709 en jugeant qu'un mandat d'entremise ne constitue pas une offre ferme de vente.
Le mandat de représentation est l'exception. Il faut une clause expresse qui autorise l'agent à engager le vendeur. Là, et là seulement, une offre au prix transmise par l'agence lie les parties. Faute d'une telle clause, la censure est acquise : la troisième chambre civile a cassé le 12 avril 2012, sous le n° 10-28637, puis le 26 février 2013, sous le n° 11-18552, des décisions qui avaient condamné des vendeurs sans constater la clause de représentation, au visa des articles 1583 et 1589 du code civil.
La conséquence pratique est nette : avant de vous demander si vous êtes engagé, relisez votre mandat. Les différences entre les formules et ce qu'elles vous permettent sont détaillées dans notre comparaison du mandat exclusif et du mandat simple à Paris.
Ce qui engage un vendeur n'est pas l'offre, c'est le mandat. Une offre au prix recueillie sous mandat d'entremise ne vaut pas vente ; la même offre, sous un mandat portant clause expresse de représentation, la forme.
Que risque le vendeur qui se rétracte après avoir accepté ?
Deux sanctions sont possibles, et elles ne supposent pas le même degré d'engagement.
Si la vente est formée, l'acquéreur peut en demander l'exécution forcée, c'est-à-dire faire constater judiciairement la vente et obtenir un jugement qui en tiendra lieu, publié au service de la publicité foncière. Il peut aussi, ou à la place, réclamer des dommages et intérêts réparant son préjudice : frais engagés, coût d'un nouveau crédit, perte d'une autre acquisition. C'est le terrain sur lequel les contentieux se règlent le plus souvent, parce qu'il est plus rapide.
Si la vente n'est pas formée, parce que l'offre était imprécise ou recueillie sous mandat d'entremise, le vendeur n'est pas tenu de donner suite. Reste une réserve : une rupture brutale de pourparlers avancés, ou une rétractation déloyale destinée à vendre plus cher au même moment à un autre candidat, peut engager la responsabilité du vendeur sur le terrain de la faute, indépendamment de toute vente formée. Le préjudice réparable n'est alors pas la perte du bien, mais les frais inutilement exposés.
Un point à ne pas confondre : l'engagement se durcit nettement à partir du compromis. Une fois celui-ci signé, le vendeur est tenu, sans aucune faculté de repentir, alors que l'acquéreur conserve dix jours. Le déroulement exact de cette phase figure dans notre guide du compromis de vente à Paris. Lorsque la vente s'inscrit dans un achat-revente, ce calendrier commande aussi celui de l'acquisition : voyez notre article sur vendre pour acheter plus grand à Paris.
Dans quels cas le vendeur n'est pas tenu par une offre qu'il a reçue ?
Plusieurs configurations courantes privent l'offre de tout effet obligatoire.
- L'offre a expiré. Une offre comporte une durée de validité ; passé ce terme, elle est caduque et son acceptation tardive ne forme rien.
- Vous avez fait une contre-proposition. Une acceptation qui modifie le prix, le délai ou les conditions n'est pas une acceptation : c'est une nouvelle offre, que l'acquéreur est libre de refuser. Elle fait disparaître l'offre initiale.
- Le bien est en indivision. La vente d'un bien indivis exige en principe le consentement de tous les indivisaires : l'accord d'un seul n'engage pas les autres. Les règles applicables sont exposées dans notre article sur la vente d'un bien en indivision.
- Le logement est celui de la famille. L'article 215, alinéa 3, du code civil interdit à un époux de disposer seul des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial.
- L'offre ne reprend pas les conditions annoncées. Une offre inférieure au prix, ou assortie de conditions nouvelles, ne vous oblige à rien : vous êtes libre de la refuser sans motif.
Plusieurs offres au prix : laquelle vous engage ?
La question se pose dès qu'un bien correctement positionné reçoit deux propositions le même jour. La règle, en vente directe entre particuliers, est celle de l'antériorité : la vente se forme avec le premier acquéreur qui a offert le prix demandé, solution retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 février 1975 dans l'affaire n° 73-14407.
Accepter deux offres pour sécuriser la vente est donc une fausse bonne idée : si la première acceptation a formé la vente, la seconde est sans objet et le second acquéreur peut vous rechercher. La bonne méthode consiste à ne répondre qu'une fois, après avoir comparé les dossiers de financement, et à horodater les offres reçues. Les six points à vérifier avant de répondre sont listés dans notre article sur l'offre d'achat d'un appartement à Paris.
La question du choix entre plusieurs candidats mérite d'être prise pour elle-même : la liberté de refuser une offre au prix, l'obligation de l'agent de vous transmettre toutes les offres reçues et les critères qui départagent réellement deux dossiers sont détaillés dans notre article sur la façon de choisir entre plusieurs offres d'achat.
Pourquoi l'acheteur a dix jours et le vendeur aucun
L'asymétrie est voulue par le législateur. L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation accorde à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation un délai de rétractation de dix jours, à compter du lendemain de la notification de l'acte sous seing privé. Ce droit profite à l'acquéreur seul : aucun texte n'accorde l'équivalent au vendeur.
Deux précisions comptent. D'abord, ce délai ne court pas depuis l'offre d'achat, mais depuis la notification du compromis ou de la promesse : une offre acceptée n'ouvre aucun délai de rétractation, ni d'un côté ni de l'autre. Les modalités de computation sont détaillées dans notre article sur le délai de rétractation du compromis de vente. Ensuite, l'article L. 271-2 du même code interdit de recevoir de l'acquéreur un versement quelconque avant l'expiration du délai, sauf par l'intermédiaire d'un professionnel disposant d'une garantie financière. Un chèque joint à une offre d'achat et encaissé par le vendeur est irrégulier.
La situation inverse se présente tout aussi souvent, et elle obéit à d'autres règles : quand c'est l'acheteur qui se retire, le vendeur découvre qu'il n'a ni séquestre à retenir ni clause pénale à faire jouer. Voir notre article sur l'acheteur qui se rétracte après son offre d'achat.
Questions fréquentes
Une offre d'achat au prix m'oblige-t-elle à signer le compromis ?
En vente directe, si votre annonce valait offre ferme et que l'acquéreur l'accepte sans réserve, oui : la vente est formée et le compromis ne fait que la constater. Par l'intermédiaire d'une agence titulaire d'un mandat d'entremise, non : vous restez libre, sous réserve de ne pas rompre de manière déloyale.
Puis-je retirer mon bien de la vente après avoir accepté une offre ?
Si la vente est formée, non : retirer le bien ne vous libère pas, l'acquéreur conserve son action. Si elle ne l'est pas, oui, et la décision vous appartient. Dans les deux cas, écrivez votre position et datez-la : la chronologie des échanges est l'élément que les juges examinent en premier. Si le motif du retrait est fiscal, la question se règle avant la mise en vente : voyez vendre un appartement acheté il y a moins de 5 ans.
Le vendeur peut-il se rétracter pour vendre plus cher à un autre acquéreur ?
C'est la configuration la plus exposée, et il faut le dire clairement. Même lorsque la vente n'est pas formée, une rétractation motivée par une surenchère au même moment caractérise fréquemment la déloyauté, et le premier candidat obtient alors réparation de ses frais. Lorsque la vente est formée, l'exécution forcée est demandée.
Faut-il motiver un refus d'offre d'achat ?
Non. Un vendeur n'a pas à justifier le refus d'une offre inférieure au prix, et il est libre de choisir entre plusieurs candidats sur le critère qu'il veut, à l'exception des critères discriminatoires prohibés par la loi. Le refus se formule par écrit, brièvement, sans commentaire sur le dossier de l'acquéreur.
Une offre d'achat envoyée par courriel a-t-elle une valeur ?
Oui. L'écrit électronique a la même force probante qu'un écrit papier dès lors que son auteur est identifiable et son intégrité préservée. Un courriel précis, chiffré et accepté par retour peut donc former la vente entre particuliers. Conservez l'intégralité du fil, horodatage compris.
Le portail service-public.gouv.fr présente les étapes de l'avant-contrat, et justice.fr indique les voies de recours et les modes de règlement amiable des litiges.
