Après un divorce, le rachat de soulte semble être la solution évidente : l'un garde l'appartement, verse à l'autre la valeur de sa part, et la page se tourne. Le code civil est moins accommodant. L'article 1476 prévoit expressément que, lorsque la communauté est dissoute par divorce, par séparation de corps ou par séparation de biens, l'attribution préférentielle n'est jamais de droit : personne ne peut exiger de garder le logement.
Deux accords conditionnent donc l'opération, et aucun des deux n'est dû : celui de l'ex-conjoint, à défaut de quoi il faut saisir le tribunal, et celui de la banque, qui n'est jamais obligée de vous désolidariser du prêt. Le calcul de la soulte, lui, est la partie facile — à condition de partir d'une valeur solide, ce qui commence par une estimation du bien.
Comment calcule-t-on une soulte après un divorce ?
Le principe est simple : on retient la valeur du bien au jour du partage, on en retranche le capital restant dû à la banque, et l'on applique à ce solde la quote-part de celui qui part. Pour un appartement valant 600 000 euros avec 200 000 euros de capital restant dû, l'actif net est de 400 000 euros ; si les droits sont égaux, la soulte s'élève à 200 000 euros.
La date compte autant que le chiffre : c'est la valeur au jour du partage qui est retenue, non celle du jour de la séparation. L'écart entre les deux se chiffre vite en dizaines de milliers d'euros, et c'est souvent la vraie raison d'un désaccord présenté comme un désaccord de principe.
Deuxième correction fréquente : le calcul brut ignore les créances entre les époux. Les remboursements d'emprunt assumés seul après la date d'effet du divorce, ou les travaux financés sur fonds propres, ouvrent droit à créance au titre de l'article 815-13 du code civil — la Cour de cassation l'a rappelé le 26 janvier 2022, pourvoi n° 20-17.508. Ces créances se liquident dans le même état liquidatif, et elles déplacent la soulte.
Le rachat de soulte est-il un droit après un divorce ?
Non, et c'est le point le plus mal connu du sujet. L'attribution préférentielle du logement — le mécanisme qui permet à l'un des deux de se faire attribuer le bien contre une soulte — existe bien, par renvoi de l'article 1476 aux règles du partage successoral. Mais ce même article précise qu'après un divorce elle n'est jamais de droit.
Faute d'accord amiable, la demande doit être portée devant le tribunal, sur le fondement des articles 831-2 et 832-3 du code civil. Le juge compare les intérêts en présence et, si les deux ex-époux la réclament, tient compte de l'aptitude de chacun à gérer le bien et à s'y maintenir. La jurisprudence exige une résidence effective, appréciée à la dissolution de la communauté et au jour où le juge statue (première chambre civile, 22 novembre 2005, pourvoi n° 02-19.283), et réserve le cas où la non-résidence résulte de la décision du juge lui-même (10 mai 2006, pourvoi n° 03-19.001). Une résidence secondaire est exclue du dispositif depuis un arrêt du 1er juillet 1997, pourvoi n° 95-12.263.
Deux situations échappent à ce cadre. Les concubins ne disposent d'aucune attribution préférentielle légale : sans accord du co-indivisaire, le bien est vendu, le partage en nature étant seulement préféré à la vente aux enchères. Les partenaires de PACS, eux, y ont accès pour les biens indivis, par le renvoi de l'article 515-6. Et si l'un des deux est placé sous une mesure de protection, l'article 426 du code civil s'ajoute à tout cela : le partage portant sur son logement suppose l'autorisation préalable du juge, comme l'explique notre page sur la vente du logement d'un majeur protégé.
Les concubins, eux, n'ont même pas cette voie : l'attribution préférentielle leur est fermée, et leur partage reste au taux de 2,50 % sans bénéficier du régime de faveur de l'article 748 du CGI. Le détail est dans séparation de concubins ou de pacsés : vendre un appartement acheté à deux.
La soulte doit-elle être payée comptant ?
Elle peut l'être, et c'est souvent décidé ainsi : l'article 1476 permet expressément qu'il soit décidé que la totalité de la soulte éventuellement due sera payable comptant. C'est la raison pour laquelle le financement se prépare avant la demande, et non après.
En revanche, l'attribution préférentielle elle-même ne peut pas être subordonnée au paiement de la soulte : la Cour de cassation l'a jugé à plusieurs reprises, le 22 mars 2005, pourvoi n° 03-20.728, le 16 mars 2016, pourvoi n° 15-14.822, et le 7 février 2018, pourvoi n° 16-26.892. Le bien est attribué, la dette de soulte naît, et son recouvrement suit son propre chemin.
Le rachat de soulte n'échoue presque jamais sur le calcul. Il échoue sur deux signatures que la loi n'oblige personne à donner : celle de l'ex-conjoint, et celle du banquier.
Quels frais de notaire paie-t-on sur un rachat de soulte ?
Le partage d'un bien immobilier donne lieu au droit de partage de l'article 746 du code général des impôts. Son taux de principe est de 2,50 %, mais l'article 108 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 l'a abaissé à 1,80 % à compter du 1er janvier 2021, puis à 1,10 % à compter du 1er janvier 2022, pour les partages d'intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de PACS.
Le fait générateur dépend de la procédure : en divorce judiciaire, le jugement qui homologue la convention (article 250-1 du code civil) ; en divorce par consentement mutuel, le dépôt de la convention chez le notaire (article 229-1). Un partage prenant effet à l'une de ces dates bénéficie du taux réduit même si la rupture est antérieure. À l'inverse, les partages prenant effet avant la rupture et les partages entre concubins restent à 2,50 %. L'enregistrement est dû dans le mois, en application du 7 du 1 de l'article 635.
Deux pièges d'assiette méritent d'être signalés. Le droit de partage se calcule sur l'actif net partagé, et non sur le montant de la soulte : un bien de 600 000 euros grevé de 200 000 euros de dette donne une assiette de 400 000 euros, quelle que soit la soulte versée. Et la licitation — la vente du bien indivis, même amiable, au profit d'un des indivisaires — n'est pas un partage : le II de l'article 750 la maintient à 2,50 %. S'y ajoutent les émoluments du notaire et, le cas échéant, les frais liés à la garantie du nouveau prêt.
La banque peut-elle refuser de vous désolidariser du prêt ?
Oui, et sans avoir à se justifier. Le divorce règle les rapports entre les ex-époux ; il ne défait pas le contrat de prêt. Tant que la banque n'a pas consenti un avenant de désolidarisation, les deux emprunteurs restent tenus solidairement envers elle, et le jugement de divorce ne lui est pas opposable. Celui qui a quitté le logement peut donc être appelé en paiement des échéances qu'il croyait ne plus devoir.
La conséquence pratique est un ordre des opérations : on va voir la banque avant le notaire. Selon les cas, l'établissement acceptera la reprise du prêt par un seul emprunteur, exigera un refinancement complet ou demandera une garantie nouvelle. Les mécanismes de remboursement anticipé, d'indemnité et de mainlevée sont détaillés dans notre page sur la vente d'un appartement avec un crédit en cours.
Rachat de soulte ou vente : comment trancher à Paris ?
La comparaison honnête se fait sur les assiettes, pas sur les taux. Le rachat de soulte coûte 1,10 % de l'actif net partagé, les émoluments du notaire et les frais du nouveau financement ; la vente coûte des honoraires d'agence et, pour une résidence secondaire, l'imposition de la plus-value, la résidence principale étant exonérée — notre guide de la plus-value immobilière à Paris détaille ce point.
Mais le vrai arbitrage est ailleurs : il porte sur la capacité d'emprunt d'une seule personne, à Paris, sur un bien acheté à deux. Quand elle n'y est pas, la vente n'est pas un échec, c'est la seule issue qui solde réellement la dette et l'indivision. Notre page sur la vente d'un appartement en cas de divorce traite cette voie, et celle sur la liquidation d'une indivision expose ce qui se passe quand aucun accord n'émerge.
Qui paie quoi entre la séparation et le partage ?
Tant que le partage n'est pas fait, le bien reste indivis, et l'occupation exclusive par l'un des deux n'est pas neutre. Elle est gratuite jusqu'à la demande en divorce, puis donne lieu à une indemnité d'occupation (dernier alinéa de l'article 262-1 du code civil) ; le juge peut fixer la date d'effet au jour de la fin de la cohabitation, mais seulement lorsque l'action est engagée. Les mesures provisoires de l'article 255, 4° organisent cette jouissance et disent si elle est gratuite ou onéreuse.
La taxe foncière suit sa logique propre : due pour l'année entière par le propriétaire au 1er janvier, toute répartition entre les parties n'étant qu'une clause privée, comme l'explique notre page sur la taxe foncière en cas de vente en cours d'année. Dans une indivision post-communautaire, chacun peut être poursuivi pour la totalité.
Si le rachat de soulte n'aboutit pas et que l'indivision doit être dénouée, c'est la procédure de liquidation de l'indivision qui prend le relais : elle décrit le partage amiable, le partage judiciaire et la licitation.
Questions fréquentes
Peut-on racheter la soulte avant le prononcé du divorce ?
C'est possible par un acte de partage anticipé, mais le taux réduit de 1,10 % est réservé aux partages consécutifs à la rupture : un partage prenant effet avant le divorce relève du taux de 2,50 %. L'économie se joue donc sur le calendrier autant que sur le montage.
Qui estime le bien si nous ne sommes pas d'accord sur sa valeur ?
À défaut d'accord, le notaire chargé de l'état liquidatif peut se fonder sur plusieurs avis de valeur, et le juge peut ordonner une expertise. Des ventes comparables datées pèsent toujours plus qu'un prix moyen au mètre carré, à Paris surtout, où deux rues voisines ne valent pas la même chose.
Le droit de partage de 1,10 % s'applique-t-il aux concubins ?
Non. Le taux réduit ne vise que les partages consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de PACS. Un partage entre concubins reste taxé à 2,50 %, et les concubins ne disposent pas non plus de l'attribution préférentielle légale.
Que se passe-t-il si celui qui garde le bien ne paie pas la soulte ?
L'attribution n'est pas remise en cause de ce seul fait, puisqu'elle ne peut pas être subordonnée au paiement. Le créancier de la soulte dispose des voies d'exécution ordinaires, et le notaire prévoit en général des garanties dans l'acte : c'est un point à négocier avant la signature.
Faut-il passer par un notaire pour un rachat de soulte ?
Oui. Le partage portant sur un immeuble se constate par acte notarié, publié au service de la publicité foncière, et c'est dans cet acte que se liquident les créances et que se calcule le droit de partage.
Et si le bien est en indivision sans avoir jamais été commun ?
Le régime change : on applique les règles de l'indivision ordinaire et non celles de la liquidation de communauté. Notre page sur la vente d'un bien en indivision expose les majorités requises et les issues possibles, y compris le partage judiciaire.
Les références citées relèvent du code civil et du code général des impôts. Cet article décrit un cadre général : votre notaire et votre avocat chiffreront la soulte et les droits dus au vu de votre régime matrimonial et de votre procédure.
