Avant de signer avec l'acheteur que vous avez choisi, il faut s'assurer qu'aucun tiers n'est prioritaire sur lui. C'est ce que les notaires appellent « purger les droits de préemption », et c'est l'étape qui fait le plus souvent glisser un calendrier de vente parisien. Ces droits ne sont ni nombreux ni mystérieux : trois pour le locataire, un pour la collectivité, aucun pour vos copropriétaires.
La difficulté vient d'ailleurs. Un droit de priorité ne s'attache pas à une personne mais à un événement. Ce n'est pas parce que mon appartement est loué que mon locataire est prioritaire : c'est parce que je lui donne congé pour vendre, parce que je vends le premier lot d'un immeuble que je viens de diviser, ou parce que je vends l'immeuble entier. Trois événements, trois régimes, trois délais. Avant d'enclencher l'un d'eux, faites estimer votre appartement : le prix que vous notifierez vous engage, et il ne se corrige pas en cours de procédure.
Qui peut réellement être prioritaire pour acheter votre appartement ?
La liste est fermée, et il est utile de la poser d'emblée :
- Votre locataire, dans trois situations : le congé pour vendre, la première vente après division, et la vente de l'immeuble en bloc.
- La commune, lorsque le bien est en zone de droit de préemption urbain — soit l'essentiel du territoire parisien.
- Personne d'autre : ni vos copropriétaires, ni le syndic, ni l'acheteur qui a visité le premier.
Deux sources notariales concordantes — la documentation nationale des notaires et celle de la chambre du Grand Paris — décrivent ces trois droits dans les mêmes termes et avec les mêmes délais.
Le congé pour vendre : quand votre locataire devient prioritaire
C'est le cas le plus fréquent. Pour vendre libre un appartement loué vide, vous donnez congé au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Ce congé indique, sous peine de nullité, le motif, le prix, les conditions et la désignation des locaux. Et il vaut offre de vente : le locataire est prioritaire pendant les deux premiers mois du préavis.
S'il accepte, il dispose de deux mois pour signer, ou quatre s'il recourt à un prêt, le préavis étant prolongé d'autant. S'il refuse, ne répond pas ou formule une contre-proposition que vous déclinez, il quitte les lieux au terme du préavis. À connaître si vous achetez pour revendre : lorsque le bail s'achève moins de trois ans après votre acquisition, le congé ne prend effet qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement.
Deux exclusions utiles. Le droit ne joue pas si l'acquéreur est un parent du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus et achète pour y habiter au moins deux ans. À l'inverse, un locataire protégé par son âge et ses ressources ne peut recevoir ce congé sans proposition de relogement. Et un congé donné sans intention réelle de vendre est frauduleux : dommages et intérêts, et amende pénale. L'alternative de la vente occupée figure dans notre guide sur la façon de vendre un appartement loué.
Première vente après division de l'immeuble : l'offre de vente obligatoire
Ce droit est le moins connu, et c'est celui qui fait tomber le plus de ventes. Lorsqu'un immeuble est divisé en lots, la première vente de chaque logement ouvre au locataire ou à l'occupant de bonne foi en place un droit de préemption, organisé par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Vous lui notifiez une offre de vente par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice, mentionnant prix, conditions et superficie.
L'offre est valable deux mois, pendant lesquels vous ne pouvez pas la retirer. Et elle se distingue du congé sur un point décisif : c'est une offre, pas un congé. Le locataire qui refuse conserve son droit au maintien dans les lieux — vous vendez à un tiers, mais vous vendez occupé. Si vous consentez ensuite à ce tiers des conditions plus avantageuses, une nouvelle offre lui est due, valable un mois.
Ce droit a une limite nette : il ne s'applique pas si le bail est postérieur à la division. Un immeuble divisé puis loué n'y est pas soumis ; un immeuble loué puis divisé l'est. Les obligations documentaires propres à cette situation sont développées dans notre article sur la première vente après une mise en copropriété.
Vente de l'immeuble entier : le droit de préemption à partir de cinq logements
Troisième cas : vous vendez l'immeuble en une seule fois — une opération dont nous détaillons l'ensemble des règles dans notre article sur la manière de vendre un immeuble entier à Paris. S'il comporte plus de cinq logements et que l'acquéreur ne s'engage pas à proroger les baux d'au moins six ans, chaque locataire reçoit une notification valant offre de vente — pour son propre logement seulement. Elle indique le prix de l'immeuble et celui du lot, accompagnée d'un projet de règlement et d'un diagnostic technique aux frais du bailleur, et elle est valable quatre mois.
Les exclusions sont plus larges : parent ou allié jusqu'au quatrième degré, organisme de logement social, engagement de prorogation des baux pour six ans — et un congé donné en violation de cet engagement est nul de plein droit.
Une confusion mérite d'être levée. On lit souvent qu'il existe un seuil « de plus de dix logements ». Ce seuil existe, mais il désigne autre chose : les accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005, qui visent les bailleurs personnes morales vendant plus de dix logements dans un même immeuble. Ils imposent une information collective des locataires — qui ne vaut pas offre de vente — et un délai de trois mois avant l'envoi des offres. Deux mécanismes, deux seuils, un seul mot dans le langage courant.
Vos copropriétaires ont-ils un droit de priorité sur votre lot ?
Non. Il n'existe aucun droit de préemption légal des copropriétaires sur un lot mis en vente dans leur immeuble, et la réponse mérite d'être donnée nettement. Le voisin de palier qui veut réunir deux lots est un acheteur comme un autre : il a souvent de bonnes raisons de payer plus cher, mais aucun droit sur votre lot — une conséquence du régime décrit dans notre article sur la façon de vendre une cave séparément de l'appartement.
Une nuance toutefois : le règlement de certains immeubles de standing organise une information préalable du syndic ou une clause d'autorisation, et les tribunaux ont pu juger de telles clauses licites. Ce n'est pas un droit de préemption, mais une contrainte contractuelle à avoir lue. Le règlement fait partie des documents de copropriété remis à l'acquéreur : relisez-le en le lui remettant.
La mairie peut-elle acheter avant votre acheteur ? La déclaration d'intention d'aliéner
Oui, et à Paris c'est la règle plutôt que l'exception. Dans les zones de droit de préemption urbain délimitées par délibération, la collectivité peut acquérir en priorité pour un objectif d'intérêt général, au moyen d'une déclaration d'intention d'aliéner, la DIA, établie sur le formulaire cerfa n° 10072. Point régulièrement mal compris : la DIA doit être établie par le propriétaire. Une déclaration signée par l'acquéreur ou par l'agent immobilier n'est pas valable.
La mairie dispose de deux mois à compter de la réception pour renoncer, préempter aux conditions du vendeur, ou préempter en proposant un autre prix. Son silence vaut renonciation : passé ce délai, vous vendez à l'acquéreur de votre choix, aux conditions déclarées. Si elle propose un prix inférieur, vous avez deux mois pour l'accepter ou le refuser ; en cas de refus, le juge de l'expropriation fixe le prix, et la collectivité consigne 15 % du prix dans un délai de trois mois.
À Paris : zone simple, zone renforcée, et la nullité pendant cinq ans
La Ville de Paris distingue deux régimes, et la différence est concrète. En zone de préemption renforcée, la DIA est due quel que soit le bien vendu. En zone simple, elle l'est sauf les exceptions de l'article L211-4 du code de l'urbanisme : un bâtiment vendu en totalité et construit depuis moins de quatre ans, ou certains lots d'une copropriété dont le règlement est publié depuis plus de dix ans. Pour savoir dans quelle zone se trouve votre immeuble, demandez une notice de renseignements d'urbanisme — nul ne peut vous dire à l'avance si la Ville préemptera.
La sanction justifie à elle seule de ne pas traiter ce point à la légère : une DIA non déposée peut entraîner la nullité de la vente pendant cinq ans à compter de l'acte authentique. Le notaire s'en charge en pratique, mais l'obligation pèse sur le propriétaire.
Dans quel ordre ces droits se purgent-ils ?
C'est la question d'organisation qui fait gagner des semaines. Lorsque plusieurs droits coexistent, ils ne se cumulent pas dans le désordre : ils se purgent successivement, dans un ordre fixe. La documentation notariale le décrit pour le bailleur personne morale vendant par lots : d'abord le droit de la première vente après division, ensuite seulement celui du congé pour vendre.
La logique se comprend : le premier est une offre faite à un locataire qui reste chez lui s'il refuse ; le second met fin au bail. On propose d'acheter avant de demander de partir. La DIA, elle, intervient au temps de l'avant-contrat : le notaire la dépose une fois le prix et l'acquéreur connus, et les deux mois de la mairie s'ajoutent entre le compromis et l'acte — l'une des raisons pour lesquelles trois mois séparent habituellement les deux signatures, comme l'explique notre guide du compromis de vente à Paris.
Un droit de préemption ne se découvre pas : il se planifie. Chaque notification mal faite se paie en nullité, et chaque notification oubliée se paie en mois.
Questions fréquentes
Mon locataire peut-il m'obliger à baisser le prix ?
Non. La notification fixe le prix, et le locataire ne peut que l'accepter ou le refuser — une contre-proposition n'a pas de valeur contraignante. L'inverse vous engage en revanche : si vous vendez ensuite à un tiers moins cher, une nouvelle offre lui est due, valable un mois dans les cas de la division et de la vente en bloc.
Le locataire qui achète doit-il payer la commission d'agence ?
Non. La Cour de cassation juge que le locataire qui exerce son droit de préemption n'a pas à supporter la commission d'agence. Un paramètre à intégrer dans votre prix net vendeur avant de notifier, et non après.
Et si mon acheteur se présente avant que les droits soient purgés ?
Rien n'interdit de recevoir des visites : la purge est une condition de la vente, pas de la mise en vente. Mais ne laissez pas croire au candidat que le bien est disponible sans réserve — notre article sur l'offre d'achat à Paris détaille ce que votre acceptation engage.
Ces régimes dépendent de la date de votre bail, de la nature de l'immeuble et de la zone d'urbanisme. Pour une situation précise, faites purger les droits par votre notaire ou consultez gratuitement une ADIL ; les analyses de l'ANIL et les fiches de service-public.gouv.fr donnent l'état des textes cités.
