Clause pénale du compromis de vente : quel montant, et que peut en faire le juge

La clause pénale d'un compromis de vente est presque toujours fixée à 10 % du prix. Ce pourcentage n'est écrit dans aucun texte : c'est un usage de place, repris de formulaire en formulaire. La vraie question n'est donc pas de savoir combien la clause annonce, mais combien elle rapporte réellement au vendeur le jour où l'acheteur refuse de signer l'acte. Et sur ce point la réponse est franche : un juge peut ramener une clause pénale de 10 % à une fraction de son montant, et il peut le faire sans que personne ne le lui demande.

Autrement dit, une clause pénale n'est pas une somme acquise : c'est un plafond négociable devant un tribunal. Avant de compter sur elle, le vendeur doit vérifier comment elle est rédigée, qui détient l'argent, et si elle sanctionne un retard ou une inexécution définitive. Si votre vente est devant vous, posez d'abord une valeur de marché solide avec l'estimateur en ligne du site : un prix juste réduit le risque de défaillance bien plus qu'une clause pénale ne le répare.

Quel montant pour la clause pénale d'un compromis de vente ?

Aucune disposition légale ne fixe le montant d'une clause pénale dans une vente immobilière. Les parties l'arrêtent librement, et la pratique retient 10 % du prix. Sur un appartement parisien de 600 000 euros, la clause annonce donc 60 000 euros. Le chiffre impressionne, et c'est son premier rôle : il dissuade.

Ce montant libre n'est pas un barème réglementé qu'un texte daterait et plafonnerait. Un compromis peut stipuler 5 %, 15 %, ou une somme forfaitaire : les 10 % ne sont ni un minimum ni un maximum, ils sont une convention, et une convention se discute au moment de la signature bien plus facilement qu'après. Le vendeur qui demande à relire cette clause avant de signer son compromis de vente est dans son rôle.

Un point mérite d'être su, parce qu'il crée une exception chiffrée là où tout le reste est libre : lorsqu'une promesse unilatérale de vente est consentie pour plus de dix-huit mois, une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix devient obligatoire. C'est le seul seuil légal du paysage, et il ne concerne pas la clause pénale.

Le juge peut-il réduire une clause pénale de 10 % ?

Oui, et c'est le cœur du sujet. L'article 1231-5 du code civil permet au juge de modérer ou d'augmenter la pénalité convenue lorsqu'elle est manifestement excessive ou dérisoire. Le même texte ajoute que toute stipulation contraire est réputée non écrite : on ne peut donc pas neutraliser ce pouvoir par une clause, même rédigée en termes énergiques.

Un arrêt illustre concrètement l'écart entre l'annonce et le résultat. Dans une affaire jugée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 30 janvier 2020 (pourvoi n° 18-24.105), l'acquéreur avait refusé de signer l'acte alors que toutes les conditions étaient réalisées. Le prix était de 350 000 euros et le contrat comportait une pénalité calée sur 10 %, soit 35 000 euros. La cour d'appel a retenu 7 000 euros, et le pourvoi a été rejeté : la réduction a tenu. Le vendeur a donc obtenu un cinquième de ce que la clause annonçait.

Il faut aussitôt corriger l'impression inverse : la réduction n'est pas automatique. Plusieurs cours d'appel ont jugé qu'un taux de 10 % n'est pas, en lui-même, manifestement excessif dans une vente immobilière, surtout lorsque le bien est resté immobilisé plusieurs mois. Ce que le juge compare n'est pas le pourcentage à une norme, mais la pénalité au préjudice réellement subi : durée de retrait du marché, prix obtenu à la revente, frais exposés, crédit relais souscrit. Un vendeur qui documente ces postes défend mieux sa clause que celui qui invoque l'usage.

Pourquoi le juge peut la réduire sans que personne ne le demande

L'article 1231-5 précise que le juge peut intervenir « même d'office ». Conséquence : l'acquéreur poursuivi en paiement n'a pas besoin de soulever l'argument pour que le montant soit discuté. Le tribunal peut s'en saisir seul.

Le même article prévoit un second cas, moins connu : lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité peut être diminuée à proportion de l'intérêt que cette exécution partielle a procuré au créancier. Cela vise l'acquéreur qui a levé les conditions suspensives ou financé une partie des formalités avant de renoncer.

Une clause pénale ne se négocie pas deux fois. Elle se négocie au compromis, où elle est un chiffre à discuter, et non devant le juge, où elle n'est plus qu'un plafond.

Clause pénale, dépôt de garantie, indemnité d'immobilisation, dédit : quatre mécanismes distincts

La confusion la plus fréquente consiste à prendre le dépôt de garantie pour la clause pénale. Ce sont deux choses différentes. Le dépôt de garantie, souvent de 5 à 10 % du prix, est une somme versée entre les mains du notaire ou de l'agent immobilier : c'est un gage, pas une sanction. Il sert éventuellement à payer la pénalité, mais son détenteur ne peut pas le remettre au vendeur sans l'accord des deux parties ou une décision de justice, comme l'explique notre article sur le séquestre du compromis de vente.

L'indemnité d'immobilisation d'une promesse unilatérale obéit à une autre logique encore. Elle rémunère l'exclusivité consentie au bénéficiaire pendant le délai d'option. Comme celui-ci n'est jamais obligé d'acheter, renoncer n'est pas une faute, et la somme n'est pas la sanction d'un manquement : elle est le prix d'un service rendu. Elle échappe donc, en principe, au pouvoir de modération du juge.

La faculté de dédit suit le même raisonnement : elle organise un droit de sortie contre paiement. Celui qui s'en sert n'est pas fautif, il exerce une prérogative prévue au contrat, et le juge ne peut pas réduire la somme.

Trois régimes, donc, pour des mécanismes voisins. Et une règle de méthode : ce n'est pas l'intitulé de la clause qui décide, c'est son objet réel. Une stipulation baptisée « indemnité d'immobilisation » dans un acte où les deux parties sont réciproquement engagées sanctionne bien une faute, et sera traitée comme une clause pénale.

Peut-on demander la clause pénale et l'exécution forcée de la vente ?

C'est la question qui décide, en pratique, de ce que le vendeur peut espérer. Le principe hérité du droit antérieur à 2016 veut qu'on ne réclame pas en même temps l'exécution de l'obligation principale et la peine : la pénalité remplace les dommages et intérêts de l'inexécution, elle ne s'y ajoute pas. Appliqué sans nuance, ce principe oblige le vendeur à choisir entre faire constater la vente en justice et encaisser la pénalité.

La nuance existe, et elle tient à la rédaction. Lorsque la clause sanctionne non pas l'inexécution définitive mais le simple retard, les deux demandes se cumulent. La troisième chambre civile l'a admis dans un arrêt du 21 octobre 2014 (pourvoi n° 13-21.944) : le compromis prévoyait que la pénalité serait due si l'une des parties saisissait le tribunal pour faire constater la vente, ce dont la cour d'appel a déduit que la clause visait le retard dans l'exécution. La Cour de cassation a confirmé. Un arrêt du 14 mai 2013 (pourvoi n° 12-18.542) avait déjà reconnu qu'une clause pénale peut sanctionner un retard.

L'enseignement est net : ce qui ouvre ou ferme le cumul n'est pas le choix du vendeur au moment du litige, c'est une phrase écrite des mois plus tôt, au compromis. Le même arrêt de 2014 rappelle un second point d'importance : la défaillance de l'acheteur ne se présume pas, elle résulte d'une mise en demeure de réitérer restée sans effet. Sans cette pièce, le vendeur qui se prévaut de la pénalité part avec un dossier incomplet, quel que soit le délai écoulé entre le compromis et l'acte.

Ce que le vendeur doit vérifier dans la clause avant de signer

Quatre points se lisent en quelques minutes.

• Le fait générateur : la clause joue-t-elle sur le seul dépassement de la date de signature, ou sur un refus persistant après mise en demeure ? La seconde formulation est la plus solide.
• Le cumul : la clause précise-t-elle qu'elle est due sans préjudice du droit de poursuivre l'exécution forcée de la vente ? C'est cette précision qui ouvre la porte entrevue en 2014.
• La réciprocité : une pénalité n'est jamais à sens unique dans un compromis. Vérifiez ce que vous devez si c'est vous qui ne signez pas, sujet traité dans notre article sur le vendeur qui se rétracte après une offre acceptée.
• Le séquestre : qui détient les fonds et à quelles conditions ils sont libérés. Une clause pénale sans dépôt correspondant n'est qu'une créance à recouvrer.

Rien de tout cela ne joue pendant les dix premiers jours : l'acquéreur qui exerce son droit de rétractation ne commet aucune faute. Et la pénalité ne joue pas davantage lorsque c'est une condition suspensive qui défaille, par exemple en cas de refus de prêt de l'acheteur : la vente tombe sans sanction.

Faut-il engager un contentieux pour obtenir une clause pénale ?

Nous ne répondrons pas à la place d'un vendeur, mais nous pouvons dire où chercher la réponse, et dans quel ordre. L'enjeu net d'abord : le montant de la clause, diminué de la réduction plausible compte tenu du préjudice documentable, puis des honoraires d'avocat. La durée ensuite : une procédure au fond devant le tribunal judiciaire se compte en mois, parfois au-delà d'un an, et l'appel ajoute autant. Le coût enfin, qui n'est pas seulement financier : pendant l'instance, le dépôt de garantie reste consigné, donc indisponible, ce qui peut gêner un achat en chaîne. Un notaire ou un avocat en droit immobilier chiffre ces trois lignes en un rendez-vous.

Deux sujets voisins complètent celui-ci : la visite avant la signature de l'acte de vente, qui est le moment où se révèlent la plupart des blocages de dernière minute, et la procuration pour vendre un appartement, lorsque le vendeur ne peut pas se déplacer le jour de la signature.

Questions fréquentes

La clause pénale de 10 % est-elle obligatoire dans un compromis ?

Non. Aucun texte ne l'impose, ni dans son existence ni dans son montant. C'est une stipulation contractuelle, qui se négocie comme le reste de l'avant-contrat.

Le vendeur peut-il garder directement le dépôt de garantie ?

Non. Le dépôt est entre les mains d'un dépositaire, notaire ou agent immobilier, qui ne peut le remettre qu'avec l'accord des deux parties ou sur décision de justice. Se servir soi-même n'est pas une option.

Le juge peut-il augmenter une clause pénale ?

Oui. L'article 1231-5 prévoit la modération comme l'augmentation, lorsque la pénalité est dérisoire. Le cas est rare, mais le texte est symétrique.

Une clause pénale s'applique-t-elle en cas de refus de prêt ?

Non, si la condition suspensive de financement a été correctement souscrite et que l'acquéreur a fait les démarches exigées. La vente est alors caduque sans faute, donc sans pénalité.

La pénalité est-elle imposable pour le vendeur ?

Elle n'est pas un prix de vente et ne relève pas du régime des plus-values immobilières décrit dans notre guide de la plus-value à Paris. Son traitement fiscal dépend de la situation : faites-le confirmer par votre notaire.

Nos articles sur l'acte de vente et sur l'acheteur qui se rétracte après une offre complètent le tableau. Texte applicable : article 1231-5 du code civil ; décision citée : Cass. 3e civ., 30 janvier 2020, n° 18-24.105. Sur la distinction promesse unilatérale / compromis, voir la fiche service-public.gouv.fr.