Un acheteur dont l'offre a été acceptée vous annonce qu'il se retire. Il vous explique qu'il dispose de dix jours pour changer d'avis. Ce délai n'existe pas encore : l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ouvre bien dix jours de rétractation à l'acquéreur non professionnel d'un logement, mais ils courent à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant le compromis, pas depuis l'offre. Tant que l'avant-contrat n'est pas signé et notifié, l'acheteur n'a aucun droit de repentir.
Cela ne signifie pas que vous allez le retenir. Si l'acceptation a formé la vente, vous disposez en théorie de l'exécution forcée et des dommages-intérêts. En pratique, vous n'avez presque jamais d'argent entre les mains : l'article L. 271-2 du même code interdit à l'acquéreur de verser quoi que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf par l'intermédiaire d'un professionnel garanti. Entre l'offre acceptée et le compromis, les deux parties se trompent donc en sens inverse — et c'est cette asymétrie qu'il faut comprendre avant de décider quoi faire. Si vous relancez la commercialisation, repartez d'une valeur à jour avec notre estimation d'appartement à Paris.
Une offre d'achat acceptée forme-t-elle la vente ?
Entre particuliers, oui. L'article 1113 du code civil pose que le contrat se forme par la rencontre d'une offre et d'une acceptation. L'article 1114 précise qu'une offre doit comporter les éléments essentiels du contrat et exprimer la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation, faute de quoi elle n'est qu'une invitation à négocier. Et l'article 1583 énonce que la vente est parfaite dès que les parties sont convenues de la chose et du prix, même si le bien n'a pas été livré ni le prix payé. L'article 1589 ajoute que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque.
Une offre écrite qui désigne le bien, chiffre le prix et ne comporte aucune réserve, acceptée sans modification, remplit donc les conditions — y compris par courriel (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-22.425). À l'inverse, si vous modifiez un seul terme, prix, date ou mobilier inclus, votre réponse est une contre-proposition au sens de l'article 1118, et rien n'est formé.
L'acte notarié qui suivra ne créera pas la vente : il la constatera et la rendra opposable aux tiers par sa publication. Un retrait à ce stade n'est donc pas un changement d'avis sans conséquence.
L'acheteur a-t-il dix jours pour se rétracter après son offre d'achat ?
Non, et c'est l'erreur la plus répandue des deux côtés de la table. Le délai de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est attaché à un acte précis : la promesse ou le compromis portant sur un immeuble à usage d'habitation, notifié à l'acquéreur non professionnel. Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, et la Cour de cassation a précisé son mode de calcul en le rapprochant de celui de l'article 641 du code de procédure civile, les deux délais ne se cumulant pas (3e chambre civile, 19 décembre 2024, n° 23-12.652).
Tant qu'aucun avant-contrat n'est signé et notifié, il n'y a rien à rétracter au sens de ce texte : un acheteur qui invoque « ses dix jours » au lendemain d'une offre acceptée se réclame d'une protection qui ne s'est pas ouverte. Et vous n'avez pas à attendre l'expiration d'un délai imaginaire pour tenir l'accord pour ferme.
Le point de départ exact et les pièges de la notification sont détaillés dans notre page sur le délai de rétractation du compromis de vente.
Que risque un acheteur qui retire son offre avant que le vendeur l'accepte ?
Peu de chose, et c'est logique. Avant l'acceptation, aucun contrat n'existe. L'article 1116 du code civil prévoit que l'offre ne peut être rétractée avant l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, avant l'issue d'un délai raisonnable — mais il ajoute que la rétractation fautive empêche la conclusion du contrat. Elle n'oblige donc pas à vendre : elle ouvre seulement une responsabilité extracontractuelle.
Ce que cette responsabilité répare est limité : les frais réellement exposés en se fiant à l'offre, non la perte du bien ni le gain espéré. L'article 1112 impose par ailleurs la bonne foi dans les négociations — une rupture brutale de pourparlers avancés peut être fautive, mais le préjudice réparable reste celui des frais.
Quels recours a le vendeur quand l'acheteur se retire après acceptation ?
Deux, et ils ne se valent pas. Le premier est l'exécution forcée : la vente étant formée, vous pouvez demander au juge de constater qu'elle existe et d'ordonner la régularisation par acte authentique, le jugement étant ensuite publié au service de la publicité foncière. En référé, l'article 835 du code de procédure civile permet d'ordonner l'exécution d'une obligation dont l'existence n'est pas sérieusement contestable, ce qui suppose un accord écrit, daté, sans réserve ni condition en suspens.
Le second est l'indemnisation. Elle suppose de prouver un préjudice — mensualités de crédit supportées plus longtemps, relogement décalé, baisse de prix consentie au repreneur, frais de commercialisation refaits —, et il se prouve par des factures, pas par une estimation du manque à gagner.
Un troisième cas doit être connu : la double vente. Si vous reprenez la commercialisation et signez avec un autre acquéreur, l'article 1198, alinéa 2, du code civil préfère celui qui a publié son titre authentique le premier, de bonne foi. Clôturez donc proprement le premier accord avant d'en ouvrir un second.
L'acheteur croit avoir dix jours qu'il n'a pas encore. Le vendeur croit détenir un acompte qu'il n'a pas le droit de détenir. La seule chose qui existe réellement à ce stade, c'est un écrit — et sa qualité décide de tout.
Pourquoi le vendeur n'a presque jamais d'acompte à conserver
Parce que la loi l'interdit. L'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation prohibe tout versement de l'acquéreur avant l'expiration du délai de rétractation, sauf lorsque la somme est reçue par un professionnel disposant d'une garantie financière — un notaire, ou un agent immobilier titulaire d'une garantie affectée. Un chèque joint à une offre d'achat et encaissé par le vendeur lui-même est irrégulier, et il devra être restitué.
La conséquence est concrète : au stade de l'offre acceptée, il n'y a ni séquestre à retenir ni clause pénale à faire jouer, celle-ci étant une stipulation du compromis. Votre seul levier est contentieux, donc lent et incertain.
Cela explique le décalage entre le discours courant — « une offre acceptée, c'est engageant » — et ce que les vendeurs constatent. L'engagement est réel en droit ; son exécution dépend d'un procès que peu engagent pour un acheteur qui, de toute façon, ne financera pas.
Comment sécuriser une offre d'achat quand on vend
La qualité de l'écrit fait toute la différence. Quelques réflexes, tirés de ce que les tribunaux examinent en premier :
- Exiger une offre écrite, datée et signée, désignant le lot, le prix et l'identité complète des acquéreurs. Une offre verbale ne se prouve pas.
- Vérifier le délai de validité que l'acheteur y a inscrit : il borne votre temps de réponse, et une acceptation tardive ne vaut que comme nouvelle offre.
- Répondre une seule fois, par écrit horodaté, sans modifier un terme si vous voulez une acceptation et non une contre-proposition.
- Ne rien encaisser : renvoyer tout chèque vers le notaire ou l'agence garantie.
- Fixer immédiatement la date du compromis, idéalement sous dix à quinze jours, et réunir les diagnostics et les documents de copropriété sans attendre.
- Ne pas retirer l'annonce avant la signature du compromis, ou au moins conserver les coordonnées des autres candidats.
Le point le plus efficace est le dernier : un vendeur qui a gardé un second candidat n'a pas besoin de procès, il signe avec lui — encore faut-il savoir choisir entre plusieurs offres d'achat. Nos pages sur l'offre d'achat d'un appartement à Paris et le compromis de vente détaillent la rédaction de ces deux étapes.
Et si c'est vous qui voulez vous retirer ?
La question est symétrique, mais la réponse ne l'est pas, parce qu'elle dépend d'un contrat dont l'acheteur ne sait rien : votre mandat. Sous un mandat d'entremise, qui est le régime de principe de la loi Hoguet, l'agent immobilier n'a pas le pouvoir de vous engager, et l'offre qu'il a transmise ne vous lie pas tant que vous ne l'avez pas acceptée vous-même. Il faut une clause expresse de représentation pour qu'il en aille autrement.
Nous avons consacré un article entier à cette dissymétrie : le vendeur peut-il se rétracter après une offre acceptée ?. Le type de mandat signé, exclusif ou simple, change aussi la façon dont l'agent peut vous présenter les candidats : voir mandat exclusif ou mandat simple.
Questions fréquentes
Une offre d'achat acceptée par courriel engage-t-elle vraiment ?
Oui, si l'offre est ferme et précise et que l'acceptation est sans réserve. La Cour de cassation l'a jugé le 7 mai 2026 (3e chambre civile, n° 24-22.425). Conservez l'intégralité du fil, avec ses horodatages.
L'acheteur peut-il invoquer un refus de prêt pour se retirer à ce stade ?
Une condition suspensive de prêt est une clause du compromis. Si l'offre d'achat la mentionne expressément, elle s'y applique ; sinon, l'acheteur ne peut pas s'en prévaloir. Le régime complet est traité dans notre article sur le refus de prêt de l'acheteur.
Puis-je garder le chèque que l'acheteur m'a remis avec son offre ?
Non. L'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation interdit ce versement avant l'expiration du délai de rétractation, sauf entre les mains d'un professionnel garanti. La somme devra être restituée.
Combien de temps ai-je pour accepter une offre d'achat ?
Le temps que l'offre vous laisse. Si elle fixe un délai, il s'impose ; à défaut, l'article 1116 du code civil retient un délai raisonnable. Passé ce terme, l'offre est caduque et votre acceptation ne vaut plus que comme une nouvelle proposition.
Faut-il saisir le juge ou relancer la vente ?
Dans la très grande majorité des cas, relancer. Une action en exécution forcée se compte en mois et suppose un écrit sans faille, pour un acquéreur qui n'a souvent plus de financement. Chiffrez d'abord ce que coûte le décalage, puis décidez : notre guide vendre un bien immobilier à Paris replace cette étape dans le calendrier complet d'une vente.
Sources : les articles L. 271-1 et L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation sont présentés sur service-public.gouv.fr ; les décisions citées se consultent par leur numéro de pourvoi. Faites valider votre cas par votre notaire.
