Un acheteur non professionnel qui signe un compromis de vente dispose de dix jours calendaires pour se rétracter, sans motif et sans pénalité. Le vendeur, lui, n'en dispose d'aucun : dès la signature, il est engagé. Cette asymétrie est la première chose à comprendre quand on vend un appartement, parce qu'elle fixe le rythme des quatre à six semaines qui suivent.
Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l'avant-contrat, il se compte en jours calendaires, et il ne commence pas du tout si le dossier notifié est incomplet. Avant de signer quoi que ce soit, il est utile d'avoir une idée solide de la valeur de votre bien : notre estimation immobilière en ligne donne une première fourchette objective, celle qui vous évitera d'accepter une offre que vous regretterez pendant ces dix jours.
Quel est le délai de rétractation après un compromis de vente ?
Le délai est de dix jours. Il résulte de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, issu de la loi SRU de 2000 et porté de sept à dix jours par la loi Macron de 2015. Il bénéficie à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation, quel que soit l'avant-contrat signé : compromis de vente, promesse unilatérale, contrat de réservation en VEFA.
Pendant ces dix jours, l'acheteur peut renoncer sans avoir à se justifier. Il ne doit rien au vendeur, ne perd rien, et n'a pas à invoquer un refus de prêt ou un défaut du bien. C'est un droit discrétionnaire, et les tribunaux refusent d'y voir un abus, même quand la rétractation intervient le dixième jour au soir après trois semaines de négociation.
Ce droit est d'ordre public : aucune clause du compromis ne peut le supprimer, le raccourcir, ni le monnayer. Une clause qui prévoirait une indemnité en cas de rétractation dans les dix jours serait réputée non écrite.
Quand commence exactement le délai de 10 jours ?
C'est le point qui provoque le plus d'erreurs de calendrier, y compris chez des vendeurs expérimentés. Le délai ne part pas de la signature. Il part de la notification de l'acte à l'acquéreur.
Le point de départ selon le mode de notification
- Lettre recommandée avec avis de réception : le délai court à compter du lendemain de la première présentation du courrier, pas de sa réception effective. Si l'acheteur est absent et ne retire le pli que six jours plus tard, le délai a couru pendant ce temps.
- Remise en main propre : elle n'est valable que si elle est faite par un professionnel disposant d'un mandat (notaire, agent immobilier titulaire de la carte professionnelle) et si l'acquéreur écrit de sa main, sur l'acte, qu'il a reçu l'exemplaire et qu'il connaît son droit de rétractation. Le délai court le lendemain.
- Voie électronique : elle est admise si le procédé permet d'établir avec certitude la date de réception par l'acquéreur.
Le piège de la notification incomplète
La notification doit porter sur l'acte et l'intégralité de ses annexes : diagnostics, règlement de copropriété, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, carnet d'entretien, pré-état daté. Si une pièce manque, le délai ne commence pas à courir. L'acquéreur conserve alors son droit de rétractation bien après les dix jours théoriques, parfois jusqu'à la veille de l'acte authentique.
C'est le risque réel pour un vendeur : ce n'est presque jamais la rétractation de l'acheteur qui coûte cher, c'est le dossier incomplet qui laisse la porte ouverte pendant deux mois au lieu de dix jours.
Le délai de rétractation se compte-t-il en jours ouvrés ou en jours calendaires ?
En jours calendaires. Les samedis, dimanches et jours fériés sont comptés comme les autres. Le jour de la notification lui-même ne compte pas : le décompte commence le lendemain.
Une exception de computation s'applique à l'échéance : si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, la pratique notariale reporte le terme au premier jour ouvrable suivant, par application des règles générales de computation des délais. Concrètement, un vendeur ne doit donc jamais considérer le délai comme purgé avant d'avoir la confirmation écrite du notaire.
Un exemple pour fixer les idées. Le compromis est signé un mardi. Le notaire expédie la lettre recommandée le mercredi, et elle est présentée à l'acquéreur le jeudi. Le délai court du vendredi au dimanche de la semaine suivante ; comme ce dixième jour est un dimanche, il est reporté au lundi. Entre la signature et la purge effective, il s'est écoulé treize jours, et non dix.
Le vendeur peut-il se rétracter après avoir signé un compromis de vente ?
Non. Le compromis de vente est un contrat synallagmatique : il vaut vente dès l'échange des consentements sur la chose et sur le prix. Le vendeur est engagé à l'instant où il signe, et le délai de dix jours ne lui est pas ouvert. La seule sortie possible est l'échec d'une condition suspensive prévue au contrat — refus de prêt de l'acquéreur, exercice du droit de préemption, servitude non révélée.
Si le vendeur refuse malgré tout de signer l'acte authentique, l'acquéreur peut demander au juge l'exécution forcée de la vente, ou conserver la clause pénale prévue au contrat, généralement fixée à 10 % du prix. Il n'existe pas de « droit de changer d'avis » pour le vendeur, et c'est la raison pour laquelle le vrai moment de décision se situe avant la signature de l'avant-contrat, pas après.
Le cas de la promesse unilatérale est différent dans sa mécanique — seul le vendeur s'engage, l'acheteur dispose d'une option — mais le résultat est identique côté vendeur : il ne peut pas se dédire pendant le délai d'option. Le guide complet de la promesse et du compromis à Paris détaille le choix entre les deux formes et leurs conséquences.
Comment se rétracter : la forme de la lettre et ce qu'elle doit contenir
La rétractation doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, ou par tout moyen offrant des garanties équivalentes pour établir la date de réception. Elle doit partir avant l'expiration du dixième jour : c'est la date d'envoi qui compte, le cachet de la poste faisant foi.
Elle n'a pas à être motivée. Une lettre de trois lignes suffit, à condition qu'elle identifie sans ambiguïté l'acte et le bien :
Objet : rétractation au titre de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation Madame, Monsieur, J'ai signé le [date] un compromis de vente portant sur le bien situé [adresse complète], qui m'a été notifié le [date de première présentation]. Par la présente, j'exerce le droit de rétractation prévu par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation. Je vous remercie de bien vouloir procéder à la restitution des sommes versées dans le délai de vingt et un jours prévu par ce texte. Fait à [ville], le [date] [Signature]
La lettre est adressée au vendeur, avec copie au notaire rédacteur et à l'agence si elle est intervenue. En pratique, l'adresser au notaire seul est risqué : c'est le vendeur qui est le destinataire légal de la rétractation.
Que devient le dépôt de garantie si l'acheteur se rétracte ?
Il est intégralement restitué, sans retenue d'aucune sorte, dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation. Ce délai est prévu par le même article L271-1.
Le dépôt de garantie, généralement compris entre 5 et 10 % du prix, est séquestré chez le notaire ou chez l'agent immobilier titulaire d'une garantie financière. Il n'est jamais versé directement au vendeur : c'est précisément ce qui rend la restitution simple. Si le séquestre tarde, l'acquéreur peut réclamer des intérêts au taux légal majoré.
Attention à une confusion fréquente : ce n'est pas la même chose qu'un désistement après les dix jours. Passé le délai, un acheteur qui renonce sans pouvoir invoquer une condition suspensive perd son dépôt de garantie, qui devient l'indemnité du vendeur. La frontière entre les deux situations tient à une date, et parfois à quelques heures.
Ce que le vendeur peut faire pendant ces dix jours
Rien, juridiquement : le bien est bloqué, le vendeur ne peut ni le proposer à un autre acquéreur, ni accepter une offre supérieure. Mais il y a trois choses utiles à faire pendant cette fenêtre.
Vérifier que la notification est bien partie, et complète
C'est la seule action qui protège réellement le vendeur. Demander au notaire l'accusé de première présentation et la liste des annexes notifiées transforme un délai théorique en délai certain.
Préparer les pièces de la purge du droit de préemption
À Paris, la déclaration d'intention d'aliéner peut immobiliser la vente jusqu'à deux mois. Elle se prépare pendant les dix jours, pas après.
Ne pas démonter son dispositif de vente
Retirer l'annonce et libérer les visites dès la signature est une erreur classique. Tant que le délai n'est pas purgé, la vente n'est pas acquise, et reconstituer une liste d'acquéreurs prend trois semaines. Si la rapidité est un enjeu pour vous, notre article sur la façon de vendre rapidement un appartement à Paris détaille les leviers qui raccourcissent réellement les délais.
Questions fréquentes
Le délai de rétractation s'applique-t-il à une offre d'achat ?
Non. L'offre d'achat acceptée n'est pas l'avant-contrat visé par l'article L271-1 : le délai de dix jours naît de la notification du compromis ou de la promesse. C'est une des raisons pour lesquelles il faut être précis dès ce stade — voir notre guide de l'offre d'achat d'un appartement à Paris.
L'acheteur peut-il se rétracter deux fois ?
Oui, dans un cas : si la première notification était incomplète et qu'une seconde notification régulière intervient ensuite, un nouveau délai de dix jours s'ouvre. En revanche, un acquéreur qui a laissé passer un délai régulièrement ouvert ne peut pas le faire renaître.
Une société qui achète bénéficie-t-elle du délai de rétractation ?
Une SCI familiale non professionnelle en bénéficie ; une société dont l'objet est la promotion ou le marchand de biens, non. Le critère est la qualité de non-professionnel de l'immobilier, pas la forme juridique.
Le délai de dix jours retarde-t-il la date de l'acte authentique ?
Il s'y ajoute sans la déterminer. Le calendrier réel d'une vente parisienne est commandé par le financement, de quarante-cinq à soixante jours, et par la purge du droit de préemption, jusqu'à deux mois. Les dix jours de rétractation s'écoulent en parallèle et ne sont presque jamais le facteur limitant.
Que se passe-t-il si l'acheteur se rétracte alors que j'ai déjà acheté ailleurs ?
Rien ne vous est dû. C'est le risque structurel d'un achat-revente enchaîné, et c'est la raison pour laquelle une condition suspensive de vente préalable, ou un prêt relais, se négocie avant le compromis et non après.
Faut-il verser un dépôt de garantie pendant les dix jours ?
La pratique varie. De nombreux notaires n'appellent les fonds qu'après l'expiration du délai, précisément pour éviter d'avoir à les restituer. Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est une demande légitime du vendeur comme de l'acheteur.
Ce qu'il faut retenir avant de signer
Les dix jours de rétractation ne sont pas un aléa à subir : ce sont dix jours dont le point de départ dépend d'une notification que vous pouvez contrôler, et dont la fin dépend d'un dossier que vous pouvez rendre complet avant la signature. Un vendeur qui remet à son notaire les diagnostics, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le pré-état daté avant le rendez-vous transforme une incertitude de deux mois en une échéance de dix jours.
Pour situer votre bien avant d'entrer dans cette mécanique, notre estimateur en ligne donne une première fourchette, et notre guide de la vente d'un appartement à Paris reprend le parcours complet, du prix de mise en vente à la remise des clés. Les frais du jour de l'acte sont détaillés dans notre article sur les frais de notaire dans l'ancien.
Les textes de référence sont consultables sur service-public.gouv.fr et l'ANIL tient à jour des fiches pratiques sur l'avant-contrat. Ces informations sont données à titre général : seul votre notaire peut valider le calendrier de votre dossier.
