Choisir son notaire pour vendre est un droit : « toute personne est libre du choix de son notaire », pose l'article 21 du décret n° 2023-1297 du 28 décembre 2023 relatif au code de déontologie des notaires. Mais ce droit ne porte pas sur ce que la plupart des vendeurs croient. Une vente, c'est un acte et un seul, donc une minute et une seule. Et la minute n'est pas attribuée par le plus rapide ni par le plus insistant : elle l'est par les règles professionnelles du notariat, qui la donnent en principe au notaire de l'acquéreur dans une vente de gré à gré.
Le libre choix du vendeur est donc réel, mais c'est le droit d'être assisté par son notaire, pas celui de garder l'acte. Et puisque la présence d'un second notaire ne majore pas la facture, la vraie question d'argent est ailleurs : elle est dans la remise d'émoluments, qui ne se négocie pas au cas par cas mais s'affiche. Avant d'arbitrer quoi que ce soit, fixez d'abord l'ordre de grandeur de votre prix avec notre estimateur d'appartement parisien : c'est lui qui détermine si la remise vous concerne.
Qui choisit le notaire dans une vente immobilière ?
Personne ne « choisit le notaire de la vente » au sens où on l'entend habituellement. Chacune des deux parties choisit le sien, et une règle professionnelle décide ensuite lequel des deux recevra l'acte et en conservera l'original, appelé la minute.
Le notaire n'est pas enfermé dans un territoire : l'article 8 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971 lui permet d'instrumenter sur l'ensemble du territoire national. Un notaire de province peut donc parfaitement recevoir la vente d'un appartement parisien. Ce qui se discute n'est pas sa compétence, c'est l'attribution de la minute.
Sur ce point, une réponse ministérielle du 8 novembre 1999 à la question écrite n° 32213 énonce la règle en une phrase : « la minute de la vente appartient en principe au notaire de l'acquéreur ». Elle peut revenir au notaire du vendeur lorsque le bien est situé dans le ressort de la cour d'appel où celui-ci exerce. La même réponse précise que la garde de la minute n'empêche nullement la partie adverse de se faire assister par le notaire de son choix à chaque étape, et qu'en cas de désaccord persistant sur le notaire rédacteur, « il appartient au tribunal de trancher le conflit ».
Un avertissement de méthode s'impose. Ces règles figuraient dans le règlement national et inter-cours du notariat, dont la numérotation circule partout sur le web. Or ce corpus a été refondu : les règles professionnelles des notaires ont été approuvées par un arrêté du 29 janvier 2024. Le mécanisme — garde de la minute, concours, participation — demeure ; les numéros d'articles de l'ancien règlement, non.
Peut-on avoir deux notaires sur une même vente ?
Oui, et c'est fréquent. Le notariat connaît deux figures pour cela. Le concours désigne l'intervention d'un notaire à la réception d'un acte dont la minute est attribuée à un autre. La participation désigne son intervention à l'établissement d'un acte qu'il ne reçoit pas. Dans les deux cas, le notaire intervenant doit avoir été requis par au moins une partie et avoir réellement contribué à l'élaboration, à la rédaction ou à l'étude de l'acte : une intervention de façade n'ouvre aucun droit.
Cela change le déroulé plus que le résultat : le notaire instrumentaire doit faciliter l'intervention de son confrère, et la date comme le lieu de signature sont arrêtés d'un commun accord. D'où l'intérêt d'annoncer son notaire avant l'avant-contrat : celui-ci est en principe confié au notaire qui recevra l'acte authentique. Voir notre guide du compromis de vente à Paris.
Deux notaires, est-ce que les frais sont doublés ?
Non. L'article R. 444-63 du code de commerce pose que l'intervention de plusieurs notaires à un même acte n'en majore pas l'émolument. La réponse ministérielle citée plus haut dit la même chose dans d'autres termes : les procédures de concours et de participation jouent « sans augmentation des émoluments à la charge du client ». Deux sources indépendantes, un seul résultat : la facture de l'acte est celle de l'acte, quel que soit le nombre d'offices autour de la table.
Reste à savoir qui la paie. L'article 1593 du code civil met « les frais d'actes et autres accessoires à la vente » à la charge de l'acheteur. Un vendeur qui demande son propre notaire n'alourdit donc, en principe, ni sa facture ni celle de l'acquéreur. Ce que le vendeur supporte, c'est autre chose : les frais de mainlevée de son hypothèque et les formalités liées à sa plus-value. Notre page sur les frais de notaire à la charge du vendeur détaille ce partage.
Le libre choix du notaire ne donne pas le droit de garder l'acte. Il donne le droit d'être assisté sans surcoût. C'est beaucoup moins spectaculaire, et beaucoup plus utile.
Comment les deux notaires se partagent-ils les émoluments ?
Le partage est interne à la profession et ne modifie pas le total. La clé pratiquée de longue date réserve une part au notaire détenteur de la minute en rémunération de la rédaction — de l'ordre de 20 % — et répartit le solde entre les notaires intervenants au prorata des intérêts représentés, le détenteur compris. Des clés particulières existent pour les ventes financées par emprunt et pour les liquidations et partages.
Deux réserves, et elles comptent. D'abord, ces proportions figuraient dans le règlement refondu en 2024 : citez-les comme un ordre de grandeur, pas comme un texte en vigueur. Ensuite, et c'est la conséquence concrète, chaque notaire applique sa propre remise sur la part d'émoluments qui lui revient. Avec deux offices aux politiques tarifaires différentes, l'économie n'est donc pas la même selon le côté de la table où l'on se trouve.
Le notaire peut-il baisser ses émoluments de vente ?
Oui, dans un cadre étroit, et surtout pas comme on l'imagine. La remise partielle d'émoluments repose sur les articles L. 444-2 et R. 444-10 du code de commerce, mis en œuvre par le décret et l'arrêté du 28 février 2020, prorogés par un arrêté du 28 février 2024.
Trois bornes à retenir. La remise ne concerne que les prestations à émolument proportionnel. Elle est impossible sous une assiette de 100 000 euros, et ne s'applique qu'aux tranches égales ou supérieures à ce seuil. Son taux de droit commun est plafonné à 20 %, un taux dérogatoire de 40 % étant réservé à des tranches d'au moins dix millions d'euros pour une liste limitative d'opérations — bureaux, ensembles industriels, logements sociaux, pactes Dutreil — donc pas pour un appartement.
Et voici le point que presque personne ne dit : cette remise ne se négocie pas. Le notaire décide, par catégorie de prestations, s'il en accorde une et à quel taux ; ce taux est ensuite garanti à tous les clients de l'office pour une prestation de même catégorie, affiché et publié. Il n'y a donc rien à marchander et tout à comparer : on consulte les tarifs affichés de deux ou trois offices, on choisit, et l'on obtient le taux annoncé. La seule véritable remise négociée, ouverte par la loi du 23 mars 2019, suppose des émoluments supérieurs à 200 000 euros sur une liste restreinte de prestations : elle ne concerne aucune vente de logement ordinaire.
Enfin, pour un acte tarifé, un notaire ne peut percevoir autre chose que l'émolument fixé. Les prestations non tarifées — négociation immobilière, consultation détachable — relèvent d'honoraires libres, qui exigent une convention écrite.
Qu'est-ce qu'un notaire du vendeur apporte vraiment de plus ?
Dans une vente simple entre deux particuliers solvables, souvent peu de chose : un notaire reçoit l'acte pour les deux parties et doit à chacune impartialité et information complète. L'intérêt d'un second office apparaît quand la complexité est du côté vendeur, et seulement là.
Ces cas sont identifiables à l'avance : une vente en indivision, aux consentements multiples ; une vente après décès, traitée avec le notaire qui tient déjà la succession ; une séparation, où liquidation et vente s'articulent (rachat de soulte après divorce) ; une vente par une société, où la forme de l'acte se discute (parts de SCI ou immeuble) ; une vente depuis l'étranger et sa représentation fiscale (vendre en étant expatrié) ; une vente signée à distance, par procuration.
À quel moment faut-il choisir son notaire ?
Avant l'avant-contrat, pas après : c'est la seule réponse utile. L'avant-contrat suit le notaire qui recevra l'acte authentique, et le choix se joue donc au moment où l'on arbitre entre les offres reçues — voir choisir entre plusieurs offres d'achat.
Changer de notaire après le compromis n'annule pas le contrat : les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et seules les parties peuvent en modifier les dates ou les clauses. Le changement est donc possible, mais il se paie en semaines, au moment précis où le délai entre compromis et acte de vente est déjà sous tension. Si un agent vous annonce un office unique, écrivez le nom du notaire que vous souhaitez et demandez la mise en relation des deux études : c'est une demande ordinaire, qui ne retarde rien quand elle est faite tôt. Pour le reste de la préparation, voir nos conseils pour vendre à Paris. Et une fois l'acte signé, deux étapes restent : le moment où l'on reçoit l'argent de la vente, puis la remise des clés.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il imposer son notaire à l'acheteur ?
Non. Le libre choix appartient à chaque partie, et aucune ne peut l'exercer à la place de l'autre. En revanche, le vendeur peut parfaitement demander que son notaire intervienne en concours ou en participation, et dans certains cas l'attribution de la minute lui revient. Ce qu'il ne peut pas faire, c'est priver l'acquéreur de son propre conseil.
Faut-il payer deux fois les frais avec deux notaires ?
Non. L'émolument de l'acte n'est pas majoré par le nombre de notaires qui y concourent ; il est partagé entre eux. Si un office vous annonce un supplément au titre de la présence d'un confrère, demandez-lui le fondement tarifaire de ce supplément par écrit.
Peut-on changer de notaire après la signature du compromis ?
Oui, le contrat n'est pas annulé, mais le transfert du dossier prend du temps et la date de l'acte peut en souffrir. Conservez la preuve de chaque pièce envoyée et reçue entre les deux études : c'est ce qui permet de démontrer qui a tardé.
Un notaire peut-il refuser de s'occuper de ma vente ?
Le notaire est un officier public, tenu de prêter son ministère ; il doit refuser de recevoir un acte irrégulier et peut se déporter en cas de conflit d'intérêts. Un refus sans motif se discute auprès de la chambre des notaires du département.
Le notaire proposé par l'agence est-il obligatoire ?
Non. Un office nommé dans une annonce ou dans un projet de compromis n'a rien d'imposé, et sa mention ne rend pas le contrat nul pour autant. Dites simplement, par écrit, quel notaire vous choisissez. Pour le reste de la relation avec l'intermédiaire, voir nos pages sur les honoraires d'agence à Paris et sur l'acte de vente immobilier.
