Une hypothèque inscrite sur votre appartement ne vous empêche pas de le vendre. Elle n'interdit rien : elle garantit une dette. Ce qui doit disparaître avant que l'acheteur devienne propriétaire d'un bien libre de toute charge, ce n'est donc pas la dette elle-même, c'est son inscription au service de la publicité foncière. Confondre les deux fait perdre des semaines à beaucoup de vendeurs.
Cette inscription disparaît de deux façons, qui n'ont rien de comparable. Soit elle s'éteint d'elle-même : la fiche officielle du service public indique que l'inscription de l'hypothèque prend fin automatiquement, sans frais ni démarche, un an après la dernière échéance de remboursement du crédit immobilier. Soit il faut une mainlevée, et c'est alors un acte notarié que le vendeur paie. Savoir laquelle des deux s'applique à votre cas tient à une seule donnée : la date de dernière échéance telle qu'elle figure dans l'inscription. Avant toute chose, situez votre bien avec l'estimateur en ligne, car c'est le prix qui déterminera si la dette peut être soldée sur la vente.
Une hypothèque empêche-t-elle de vendre un appartement ?
Non. L'hypothèque est une sûreté réelle : elle donne au créancier un droit sur le bien, pas un droit de veto sur sa vente. Vous pouvez signer un compromis, recevoir des offres et vendre sans demander l'autorisation de votre banque. La question se règle plus tard, chez le notaire, au moment où les fonds circulent.
La fiche officielle est explicite sur les deux moments où une mainlevée devient nécessaire : lorsque vous vendez votre bien sans avoir remboursé votre prêt immobilier en totalité, et lorsque vous vendez votre bien avant la fin de l'inscription de l'hypothèque. Autrement dit, la plupart des ventes réalisées avant la fin du crédit entrent dans ce cadre.
Il faut en revanche signaler ce que cette fiche ne dit pas, car plusieurs sites l'affirment à sa place : elle ne décrit pas le sort du prix de vente et n'écrit nulle part que le notaire règle le créancier sur les fonds. Ce règlement est organisé par l'acte et par le décompte de remboursement anticipé que la banque établit, pas par la fiche. C'est votre notaire qui vous dira, chiffres en main, dans quel ordre les sommes sortent et ce qui vous reviendra. Notre page sur le moment où le vendeur reçoit l'argent de la vente détaille ce calendrier.
Les deux façons de faire disparaître une inscription hypothécaire
L'extinction automatique, un an après la dernière échéance
C'est le cas le moins coûteux, et le moins connu. L'inscription prend fin d'elle-même un an après la dernière échéance de remboursement, sans frais et sans démarche. Le point décisif est la précision qu'ajoute la fiche : il s'agit de la dernière échéance telle qu'elle a été indiquée lors de l'inscription. La durée de vie de l'inscription correspond donc à la durée initiale de votre crédit, à laquelle il faut ajouter un an.
La conséquence surprend souvent. Un prêt remboursé par anticipation en dix ans au lieu de vingt ne raccourcit pas l'inscription : elle court toujours jusqu'à vingt et un ans après sa prise. Un vendeur qui a soldé son crédit depuis longtemps peut donc avoir encore une inscription vivante sur son bien, et devoir la faire radier. À l'inverse, un vendeur dont l'échéance inscrite est passée depuis plus d'un an n'a rien à faire ni à payer.
La mainlevée, un acte notarié à la charge du vendeur
Quand l'inscription est encore vivante, il faut la lever. La fiche officielle décrit deux voies : un accord avec l'organisme financier, ou, si aucun accord n'est possible, une décision de justice. La voie amiable est la règle, et elle a une exigence de forme : cet accord doit obligatoirement prendre la forme d'un acte authentique fait par un notaire. Le notaire présente ensuite cet acte au service de la publicité foncière, qui radie l'inscription hypothécaire. La fiche précise que les frais de cet acte sont à votre charge, c'est-à-dire à celle du vendeur.
Si la banque refuse, la fiche renvoie au tribunal judiciaire dont dépend le service de la publicité foncière, qui décide alors d'autoriser ou non la levée. Les textes applicables sont les articles 2435 à 2442 du code civil, consacrés à la radiation et à la réduction des inscriptions.
Sur le coût, une précision : la fiche officielle ne publie aucun montant, aucun pourcentage et aucun émolument. Les chiffres qui circulent sur le sujet sont des estimations de praticiens, calculées sur le montant initial du prêt, et non un barème que l'on pourrait citer. Demandez un chiffrage écrit à votre notaire dès le compromis, il le produit en quelques minutes.
Le privilège de prêteur de deniers n'existe plus sous ce nom
Votre acte d'achat parle peut-être d'un privilège de prêteur de deniers. C'est l'un de ces termes que tout le marché récite encore alors que le code civil ne l'emploie plus. L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés a réécrit le chapitre : son article 13 pose désormais que les privilèges immobiliers sont accordés par la loi et qu'ils sont généraux, et son article 17 remplace l'article 2402 du code civil, qui énumère les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée. On y trouve la créance du prix de vente d'un immeuble, puis celle de celui qui a fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu que l'acte d'emprunt constate authentiquement la destination de la somme.
Ce qui s'appelait privilège est donc devenu une hypothèque légale spéciale. Le mécanisme n'a pas changé, sa catégorie et son nom si. Pour un vendeur, la portée est pratique : ne vous étonnez pas que votre notaire parle d'hypothèque légale là où votre titre de propriété parlait de privilège, et ne cherchez pas dans le code un article qui n'existe plus sous l'ancienne appellation.
Une réserve de méthode : nous avons lu la version initiale de cette ordonnance, mais pas son article d'entrée en vigueur ni ses dispositions transitoires. Cette page ne publie donc pas de date de bascule, et c'est le notaire qui tranche au vu de votre titre.
Quand prévenir sa banque, et dans quel ordre
La chronologie vaut d'être respectée. Au compromis, prévenez votre banque sans attendre. Le notaire demande de son côté un état hypothécaire, c'est-à-dire le relevé de toutes les inscriptions grevant le bien, puis sollicite de la banque un décompte de remboursement anticipé arrêté à la date prévue pour l'acte. Ce décompte fixe le capital restant dû, les intérêts courus et, le cas échéant, l'indemnité de remboursement anticipé.
Son plafond est fixé par le code de la consommation, mais son montant exact dépend de votre contrat : il figure dans votre offre de prêt et dans le décompte de la banque, et c'est là qu'il faut le lire plutôt que dans un chiffre général.
L'état hypothécaire réserve parfois une surprise, et c'est l'intérêt de le demander tôt. Il révèle les inscriptions que le vendeur avait oubliées ou ignorait : une hypothèque judiciaire prise par un créancier après un impayé, une inscription du Trésor, une garantie liée à un prêt travaux. Chacune devra être levée avec son propre créancier. Si votre situation comporte des arriérés, notre page sur les impayés de charges lors d'une vente explique comment ils se règlent sur le prix.
Que se passe-t-il si le prix de vente ne couvre pas la dette ?
C'est le seul cas réellement bloquant, et il faut le nommer. Si le prix obtenu ne suffit pas à solder le capital restant dû, le créancier n'a aucune obligation de donner sa mainlevée : la fiche officielle ne connaît que deux issues, l'accord ou la décision de justice. Sans accord, l'inscription reste, et aucun acheteur n'achètera un bien dont il ne peut pas obtenir la radiation.
Les solutions sont alors financières, pas juridiques. Apporter la différence en fonds propres, négocier avec la banque le maintien d'une partie du prêt sur un autre support, ou renoncer à vendre à ce prix. C'est pourquoi un vendeur dont le crédit est récent doit connaître son capital restant dû avant de fixer son prix, et non après avoir reçu une offre. Notre page consacrée à la vente d'un appartement avec un crédit en cours détaille cet arbitrage, et celle sur la plus-value immobilière à Paris permet de calculer ce qui restera après impôt.
Une hypothèque ne bloque pas une vente. Ce qui la bloque, c'est un prix insuffisant pour solder la dette, car c'est la seule situation dans laquelle le créancier peut légitimement refuser sa mainlevée.
Questions fréquentes
Faut-il avoir remboursé son prêt pour vendre un appartement ?
Non. La fiche officielle vise expressément le cas du vendeur qui vend sans avoir remboursé son prêt en totalité : c'est précisément la situation dans laquelle une mainlevée est prévue. Le remboursement se fait à l'occasion de la vente, pas avant.
Combien de temps dure une inscription hypothécaire ?
Elle correspond à la durée initiale du crédit plus un an, en retenant la dernière échéance telle qu'indiquée lors de l'inscription. Un remboursement anticipé ne la raccourcit pas automatiquement.
Qui paie les frais de mainlevée, le vendeur ou l'acheteur ?
Le vendeur. La fiche officielle écrit que les frais de l'acte de mainlevée sont à la charge de celui qui la demande, c'est-à-dire l'emprunteur. Aucun montant n'y est publié : faites chiffrer l'acte par votre notaire.
Que faire si la banque refuse la mainlevée ?
La fiche renvoie au tribunal judiciaire dont dépend le service de la publicité foncière, qui autorise ou non la levée. En pratique, un refus signale presque toujours un prix insuffisant pour solder la dette : c'est ce point qu'il faut traiter d'abord.
L'hypothèque suit-elle le bien ou la personne ?
Le bien. C'est pourquoi l'acheteur exige une radiation avant de signer : sans elle, il achèterait un appartement grevé d'une garantie prise pour la dette d'un autre. Notre page sur le choix du notaire pour vendre y revient.
Sources et méthodologie
Les règles de mainlevée, la durée de l'inscription et le caractère notarié de l'acte sont tirés de la fiche officielle « Peut-on faire lever une hypothèque ? » du service public, vérifiée le 3 janvier 2025, qui renvoie aux articles 2435 à 2442 du code civil. La disparition du privilège de prêteur de deniers au profit d'une hypothèque légale spéciale est lue dans le texte de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, articles 13 et 17. Nous n'avons pas lu les articles d'entrée en vigueur de cette ordonnance et ne publions donc aucune date de bascule. Aucun montant de frais n'est avancé, faute de barème officiel publié. Cette page est une information générale et ne remplace pas l'avis d'un notaire.
