L'état des risques et pollutions est obligatoire pour toute vente d'un bien immobilier, et il doit avoir moins de six mois à la date de la conclusion du contrat. Depuis le 1er janvier 2023, il intervient en trois temps : une mention renvoyant au site Géorisques dans l'annonce, la remise du document à tout candidat dès la première visite, et son exactitude à la signature. Le vendeur peut l'établir lui-même, gratuitement, à partir des données publiques.
C'est sur le troisième temps que presque tous les dossiers trébuchent. Les six mois ne sont pas une garantie : l'article R. 125-25, II du code de l'environnement impose de mettre le document à jour si ses informations ne sont plus exactes au moment de signer la promesse, l'acte authentique ou le bail. Un état des risques de quatre mois peut donc être périmé, non parce qu'il a vieilli, mais parce que le zonage a changé. Il ne certifie pas un état de votre appartement : il certifie un état du zonage.
L'état des risques et pollutions est-il obligatoire pour vendre un appartement ?
Oui. L'obligation repose sur les articles L. 125-5 et L. 125-7 du code de l'environnement, dont les modalités figurent aux articles R. 125-23 à R. 125-27, refondus par le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 pris en application de la loi Climat et résilience. Le document rejoint le dossier remis à l'acquéreur, aux côtés du DPE — dont vous pouvez estimer le résultat à l'avance avec notre simulateur de DPE —, du diagnostic amiante, du constat de risque d'exposition au plomb, du diagnostic électricité et du diagnostic gaz.
Une différence majeure le distingue de ces derniers : il n'exige aucun diagnostiqueur certifié. Le vendeur ou le bailleur peut le remplir lui-même à partir de Géorisques, et c'est gratuit. En contrepartie, il en répond : l'exactitude du document reste à sa charge, même s'il l'a rempli de sa main. Beaucoup de vendeurs confient malgré tout cette ligne au diagnostiqueur qui réalise le reste du dossier, pour une raison pratique et non juridique — il la met à jour sans qu'on y pense.
Quand faut-il remettre l'état des risques : annonce, visite, promesse ?
L'annonce de vente doit comporter la mention renvoyant au site Géorisques, formulée ainsi : les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. Ce n'est pas le document qui figure dans l'annonce, c'est son adresse. L'erreur la plus courante consiste à croire qu'une annonce bien rédigée suffit à l'obligation d'information : elle n'en est que le premier étage.
Le deuxième étage est la première visite. Depuis le 1er janvier 2023, le vendeur doit remettre un état des risques de moins de six mois à tout candidat acquéreur, dès la première visite — et non au compromis, comme c'était l'usage auparavant. Le troisième étage est la signature : le document doit être exact ce jour-là, à la promesse, au contrat préliminaire en cas de vente sur plan, à l'acte authentique ou au bail. Pour la pollution des sols, l'information prend la forme d'un document annexé à la promesse et à l'acte.
Quelle est la durée de validité de l'état des risques et pollutions ?
Six mois, et c'est la durée la plus courte de tout le dossier de vente, à égalité avec l'état relatif à la présence de termites. Mais la vraie règle n'est pas celle des six mois : c'est celle de l'exactitude à la signature. Les six mois fixent une limite supérieure ; l'article R. 125-25, II fixe une condition de fond qui peut tomber avant.
Concrètement, un zonage modifié entre le compromis et l'acte oblige à refaire le document, même si le précédent n'a pas atteint ses six mois. C'est un cas de figure que nous avons rencontré ailleurs dans le dossier : une durée affichée qui ne dit pas tout du régime réel. Pour le plomb, la validité dépend du résultat du constat. Pour l'état des risques, elle dépend d'un événement extérieur au bien et au vendeur.
L'état des risques est le seul document du dossier dont la validité de six mois peut tomber avant son terme. Il ne certifie pas un état de votre appartement, il certifie un état du zonage — et un zonage change par arrêté, sans vous prévenir.
Quels risques l'état des risques doit-il mentionner ?
La liste est fermée, et elle surprend souvent par ce qu'elle ne contient pas. Y figurent : les risques naturels, technologiques ou miniers couverts par un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé, y compris le retrait-gonflement des argiles lorsqu'il s'applique ; les zones de sismicité 2 à 5 ; le radon au niveau significatif 3 ; les zones de recul du trait de côte délimitées au plan local d'urbanisme ; les terrains soumis à une obligation de débroussaillement ; les terrains situés dans un secteur d'information sur les sols.
Deux rubriques méritent d'être lues à l'envers. La sismicité n'apparaît qu'à partir de la zone 2 : une commune en zone 1 laisse la ligne vide, et le document n'est pas incomplet pour autant. Le radon n'apparaît qu'au niveau 3 : les niveaux 1 et 2 ne se mentionnent pas. Un état des risques peu rempli n'est donc pas un état des risques bâclé — encore faut-il le vérifier sur Géorisques, adresse par adresse, et non commune par commune.
Pourquoi le nouveau zonage argile change l'état des risques depuis le 1er juillet 2026
L'arrêté du 9 janvier 2026 a révisé la carte nationale d'exposition au retrait-gonflement des argiles, qui datait de 2020. Les zones d'exposition moyenne ou forte passent de 48 % à 55 % du territoire hexagonal. Le nouveau zonage s'applique aux promesses et actes de vente conclus depuis le 1er juillet 2026. Pour un état des risques, la conséquence est directe : une commune qui a basculé en exposition moyenne ou forte doit désormais voir la rubrique renseignée, ce qui est précisément le cas de figure du zonage modifié décrit plus haut.
Une précision s'impose en revanche, car la règle circule sous une forme trop large. L'obligation d'étude géotechnique préalable attachée à ce zonage vise la vente d'un terrain constructible non bâti situé en zone d'exposition moyenne ou forte, sur le fondement de l'article L. 132-5 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les contrats de construction de maison individuelle. Vendre un appartement en copropriété ne déclenche pas cette étude. Ce qui change pour vous, c'est la ligne de l'état des risques, pas une expertise de sol à commander.
À Paris, l'état des risques n'est pas un document vide
L'idée qu'un appartement parisien n'est exposé à rien est fausse, et le sous-sol en est la raison. L'Inspection générale des carrières recense d'anciennes carrières de calcaire sous les 5e, 6e, 12e, 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements, sur environ 770 hectares, et d'anciennes carrières de gypse sous les 10e, 18e, 19e et 20e, sur environ 65 hectares. La dissolution du gypse concerne le nord de Paris. Au total, plus de 3 000 hectares répartis sur une soixantaine de communes sont concernés par d'anciennes carrières en Île-de-France.
Ces zones ne sont pas de simples informations municipales. La plupart des périmètres de carrières et de gypse de la région parisienne ont été arrêtés par les préfets et valent plan de prévention des risques : ils constituent alors une servitude d'utilité publique annexée au plan local d'urbanisme. Ce qui vaut PPR entre dans l'état des risques. Paris est par ailleurs couvert par un plan de prévention du risque d'inondation départemental, dont le périmètre suit la Seine.
Dernier point, et c'est une confusion fréquente : le rapport de sous-sol délivré par l'Inspection générale des carrières, facturé 10 euros, ne remplace pas l'état des risques. Les deux documents coexistent, et le premier ne dispense jamais du second. Si votre immeuble est concerné, il est en revanche une pièce utile au dossier, au même titre que le diagnostic technique global ou l'historique des travaux votés en assemblée.
Que risque le vendeur si l'état des risques manque ou est inexact ?
L'article L. 125-5, V du code de l'environnement ouvre à l'acquéreur deux voies : demander la résolution du contrat, ou obtenir du juge une diminution du prix. La sanction porte donc sur la vente elle-même, et non sur une amende : c'est l'une des plus lourdes du dossier de diagnostic technique.
S'y ajoute un effet de calendrier que beaucoup de vendeurs découvrent trop tard. Lorsque l'état des risques n'a pas été remis avant la signature de l'avant-contrat, le délai de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne court qu'à compter du lendemain de sa remise. Le mécanisme est le même que celui des documents de copropriété : une pièce manquante ne retarde pas seulement le dossier, elle déplace le point de départ du délai de rétractation. Sur une vente conduite sans avant-contrat, le raisonnement vaut pour le délai de réflexion, comme nous l'expliquons dans notre article sur la vente sans compromis et dans notre guide du compromis à Paris.
Un dernier point de comparaison éclaire la durée de six mois. L'état relatif à la présence de termites est la seule autre pièce du dossier limitée à six mois, et les deux vieillissent pour des raisons opposées : l'un parce que le zonage évolue autour du bien, l'autre parce que l'infestation progresse à l'intérieur. Même logique de côté pour l'humidité et la mérule, dont l'obligation d'information dépend elle aussi d'un arrêté préfectoral.
Questions fréquentes
L'état des risques et pollutions est-il payant ?
Non, s'il est établi par le vendeur à partir des données publiques de Géorisques. Il devient payant si vous le confiez à un diagnostiqueur, qui l'intègre à son devis — aucun barème ne s'applique, le prix est libre. Dans les deux cas, l'exactitude du document reste de votre responsabilité.
Faut-il un état des risques pour vendre une cave ou un parking ?
Oui. L'obligation suit le bien immobilier, et non le seul logement. Nous détaillons les pièces attendues pour ces lots dans nos articles sur la vente d'une cave et sur la vente d'un parking ou d'un box.
Que faire si le zonage change entre le compromis et l'acte de vente ?
Refaire le document. L'article R. 125-25, II impose la mise à jour dès lors que les informations ne sont plus exactes à la date de la signature, et le notaire le vérifiera avant l'acte de vente.
L'état des risques doit-il figurer dans l'annonce immobilière ?
Non, l'annonce porte seulement la mention renvoyant au site Géorisques. Le document lui-même se remet à tout candidat dès la première visite.
Un rapport de l'Inspection générale des carrières suffit-il à Paris ?
Non. Il ne remplace pas l'état des risques, qui reste obligatoire. Pour une première vente après mise en copropriété, les deux documents sont souvent demandés ensemble.
Sources
Obligations d'information depuis le 1er janvier 2023 (décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, loi Climat et résilience) : Weblex. Nouveau zonage du retrait-gonflement des argiles et arrêté du 9 janvier 2026 : Géorisques. Anciennes carrières et dissolution du gypse à Paris : Ville de Paris, Inspection générale des carrières.
