À Paris, la question « mon immeuble est-il en zone termites ? » n'a pas à être posée : l'arrêté préfectoral n° 2003-80-1 du 21 mars 2003 a classé l'ensemble du département de Paris en zone de surveillance et de lutte contre les termites. Toute vente d'un logement parisien doit donc comporter un état relatif à la présence de termites, et ce document doit avoir moins de six mois à la signature de l'acte authentique.
Cet état est, avec l'état des risques et pollutions, la seule pièce du dossier dont la validité se compte en mois et non en années. Mais les deux ne vieillissent pas pour la même raison, et c'est le meilleur moyen de comprendre ce que chacun certifie : l'état des risques vieillit parce que le zonage administratif bouge autour du bien, l'état termites parce que l'infestation progresse à l'intérieur. Le premier certifie un environnement, le second un organisme vivant. Deux documents à six mois, deux raisons opposées.
Faut-il un diagnostic termites pour vendre un appartement à Paris ?
Oui, et sans exception géographique dans la capitale. Le code de la construction et de l'habitation ne rend l'état termites obligatoire que dans les zones « infestées par les termites ou pouvant l'être à court terme », délimitées par arrêté préfectoral. Ailleurs, cela donne une liste de communes, parfois quelques quartiers. À Paris, le préfet a retenu un périmètre d'un seul tenant : l'article 1er de l'arrêté de 2003 vise « l'ensemble du département de Paris ». Du 1er au 20e arrondissement, la pièce est due.
Cela change la manière de préparer un dossier parisien. Ailleurs, le vendeur vérifie d'abord si sa commune est listée. À Paris, il commande l'état termites comme le diagnostic amiante ou le constat de risque d'exposition au plomb : par principe. C'est aussi lors de cette visite que se mesure la classe énergétique du logement — une donnée qu'il vaut mieux connaître avant de fixer un prix, et que vous pouvez approcher dès maintenant avec notre simulateur de DPE.
Ce que la loi demande exactement : l'article L. 126-24 du code de la construction
Le mécanisme n'est pas une obligation de faire, c'est une condition d'exonération. L'article L. 126-24 du code de la construction et de l'habitation dispose que, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, le vendeur ne peut écarter la garantie des vices cachés pour les dommages causés par les termites que si un état du bâtiment relatif à leur présence est annexé à l'acte authentique. Et cet état doit avoir été établi depuis moins de six mois à la date de l'acte.
La nuance décide de la sanction. Aucun texte ne punit d'amende le vendeur parisien qui signerait sans état termites : ce qui se perd, c'est le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie que tout acte contient, et qui repose sur l'article 1643 du code civil. Le raisonnement est celui que portent le diagnostic électricité et le diagnostic gaz : le dossier ne sert pas d'abord à informer l'administration, il sert à répartir le risque entre deux particuliers.
Le texte ajoute une exigence de qualité : la recherche doit être conduite par un opérateur certifié. Un repérage fait par le vendeur ou par une entreprise de traitement non certifiée ne remplit pas la condition, même si son contenu est bon.
Pourquoi l'état termites ne vaut que six mois
Six mois, c'est la durée que retient la réglementation nationale, et ce que publie la fiche officielle : un état plus ancien à la signature de la promesse ou de l'acte doit être refait. La raison est biologique, pas administrative. Une colonie de termites souterrains progresse, change de galerie, atteint une poutre saine au printemps. Le document ne décrit pas un état stable du bien, il décrit une situation à une date.
Un point local mérite d'être signalé, car il surprend les vendeurs qui lisent l'arrêté de 2003 lui-même : ce texte, pris sous l'empire de la loi du 8 juin 1999, parle d'un état parasitaire de moins de trois mois annexé à l'acte, là où le code de la construction et de l'habitation retient aujourd'hui six mois. Les deux écritures coexistent, la seconde étant postérieure et de portée nationale. Nous ne tranchons pas : c'est le notaire qui rédige l'acte, et le diagnostiqueur qui engage sa certification, qui le font dossier par dossier. La conduite prudente coûte le même prix — faire établir l'état le plus tard possible dans la commercialisation, pour qu'il satisfasse les deux lectures le jour de la signature.
À Paris, ce n'est pas la zone qu'il faut vérifier, c'est la date. Le département est classé depuis 2003 ; le seul paramètre encore variable d'un dossier à l'autre, c'est l'âge du document le jour où l'on signe.
Ce que le diagnostiqueur examine, et ce qu'il ne peut pas examiner
La visite est un examen visuel, complété par le sondage non destructif des bois accessibles. L'opérateur recherche les indices caractéristiques : galeries-tunnels sur les maçonneries, cordonnets de terre, bois qui sonne creux, dégradations en feuillets. Il examine bois de structure et de menuiserie, plinthes, parquets et sous-faces accessibles, et signale les parties qu'il n'a pas pu atteindre.
Ces limites comptent autant que le constat. L'opérateur ne démonte pas un parquet collé, n'ouvre pas une cloison, et n'inspecte pas les parties communes dans le cadre d'un état établi pour un lot privatif. Or les termites arrivent par le bas et par les circulations : un état « négatif » portant sur le seul appartement du troisième étage ne dit presque rien de la cave ou du soubassement de l'immeuble. Les procès-verbaux d'assemblée générale et le diagnostic technique global, quand il existe, comblent cette zone aveugle, et ils font partie du dossier remis à l'acquéreur.
Que risque le vendeur si l'état termites n'est pas annexé à l'acte ?
Il risque de répondre, des années plus tard, d'un dégât qu'il n'a jamais vu. Privé de sa clause d'exclusion, il revient au droit commun : l'acquéreur qui découvre une infestation ancienne peut agir sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, dans les deux ans de la découverte du vice, et demander la résolution de la vente ou une réduction du prix. Le même mécanisme a été jugé pour un diagnostic énergétique erroné, détaillé dans notre article sur l'absence ou l'erreur de diagnostic. Il vaut aussi pour les défauts qu'aucun diagnostic ne mesure, comme l'humidité, et il se distingue nettement d'une erreur de surface loi Carrez, qui se règle non en responsabilité mais en restitution chiffrée.
Il existe un second manquement, moins connu, qui ne concerne pas la vente mais la détention. L'article L. 126-4 du code de la construction et de l'habitation impose à qui a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti d'en faire la déclaration en mairie. Trois personnes peuvent y être tenues selon la situation : l'occupant, le propriétaire, et le syndicat des copropriétaires lorsque les parties communes sont touchées. Le défaut de déclaration est puni d'une contravention de troisième classe. Un vendeur qui reçoit un état termites positif en cours de commercialisation déclenche donc, par le fait même de l'avoir lu, une obligation qui ne se confond pas avec celle d'informer son acheteur.
Le diagnostic est positif : faut-il traiter avant de vendre ?
Juridiquement, non. Comme pour l'amiante en bon état de conservation ou une installation électrique chargée d'anomalies, un état termites positif n'impose au vendeur aucune obligation de travaux pour signer. Il oblige à déclarer, et il oblige à dire. La vente d'un appartement infesté est licite dès lors que l'acquéreur achète en connaissance.
Deux réserves. Le maire dispose d'un pouvoir d'injonction : dans un périmètre de lutte délimité par le conseil municipal, il peut enjoindre aux propriétaires de rechercher les termites, de faire procéder aux travaux préventifs ou d'éradication, ou les deux. Ils disposent de six mois pour s'exécuter, et la commune peut faire réaliser les travaux d'office à leurs frais ; une injonction en cours doit être portée à la connaissance de l'acquéreur. La seconde réserve est commerciale, et c'est souvent elle qui décide : un état positif sans devis laisse l'acheteur imaginer le pire, et la négociation s'ouvre sur son imagination plutôt que sur un chiffre. Faire établir un devis, même sans faire les travaux, borne la discussion.
Combien coûte un diagnostic termites à Paris ?
Le prix est entièrement libre : aucun texte ne fixe de tarif réglementé pour les diagnostics immobiliers, et nous n'avançons donc ici aucun montant présenté comme un barème. Deux constats pratiques se vérifient facilement. L'état termites commandé seul coûte plus cher, à la ligne, que le même état inclus dans un forfait de visite unique : le déplacement et l'ouverture de dossier pèsent davantage que la prestation. Et l'écart entre deux devis parisiens porte bien plus sur le nombre de diagnostics regroupés que sur le prix du termites pris isolément. La bonne question n'est donc pas « combien coûte le termites » mais « que contient le forfait », raisonnement que nous développons aussi sur le coût d'un DPE.
Exigez dans le devis la certification de l'opérateur et la liste nominative des diagnostics couverts : un forfait « vente appartement Paris » qui ne nomme pas le termites est un forfait incomplet. Pour la suite, notre guide du DPE et notre article sur l'acte de vente détaillent les pièces à réunir et le moment de les produire.
Questions fréquentes
Le diagnostic termites est-il obligatoire dans tous les arrondissements de Paris ?
Oui. L'arrêté préfectoral de 2003 vise le département de Paris dans son ensemble, sans découpage par arrondissement ni par quartier. Un vendeur du 19e et un vendeur du 7e sont soumis à la même obligation.
Combien de temps est valable un état relatif à la présence de termites ?
Six mois au maximum selon la réglementation nationale, décomptés jusqu'à la signature. Périmé au moment de l'acte, il doit être refait, même s'il était valable au compromis. C'est pourquoi cette pièce et l'état des risques se commandent en fin de commercialisation.
Un diagnostic termites négatif protège-t-il définitivement le vendeur ?
Il remplit la condition de l'article L. 126-24 à la date de l'acte, et c'est tout ce qu'on lui demande. Il ne garantit pas l'absence de termites dans les parties non examinées. Lisez la liste des parties non visitées : le risque résiduel est là.
Qui doit déclarer la présence de termites en mairie ?
Celui qui en a connaissance : l'occupant, à défaut le propriétaire, et le syndicat des copropriétaires pour les parties communes. Elle est due dès la connaissance du fait, indépendamment de tout projet de vente, et son défaut est une contravention de troisième classe.
Les termites sont-ils fréquents à Paris ?
Le classement de tout le département en 2003 n'a pas été décidé sans motif. Nous n'avançons pas de statistique de prévalence, faute de relevé public exploitable arrondissement par arrondissement. Ce que l'on peut dire sans risque, c'est que le bâti parisien y est structurellement exposé : planchers bois, soubassements anciens et caves communicantes forment un terrain favorable, et plus de quatre cinquièmes des bâtiments de la capitale sont antérieurs à 1945.
Sources
- Service-public.gouv.fr — diagnostic termites et autres insectes xylophages
- Services de l'État — obligations réglementaires relatives aux termites (articles L. 126-4, L. 126-6, L. 126-24, R. 126-2 à R. 126-4 du CCH)
- Ville de Paris — prévention et réglementation contre les termites (arrêté préfectoral n° 2003-80-1 du 21 mars 2003)
- Apur — note sur le parc bâti parisien
