Le diagnostic plomb, que les textes appellent constat de risque d'exposition au plomb, est obligatoire pour vendre un logement construit avant le 1er janvier 1949. À Paris, cette date écarte très peu d'immeubles : l'Atelier parisien d'urbanisme relevait dans une note de mai 2016 que plus de 80 % des 90 000 bâtiments de la capitale étaient antérieurs à 1945. Un vendeur parisien doit donc considérer le CREP comme dû par défaut.
Et il occupe une place à part dans le dossier de diagnostic technique, pour une raison qu'on ne dit presque jamais : c'est le seul diagnostic dont la durée de validité dépend de son propre résultat. Un an s'il trouve du plomb au-delà du seuil réglementaire, illimitée s'il n'en trouve pas. Tous les autres ont une durée fixe, indifférente à ce qu'ils constatent. Pour situer en parallèle la classe énergétique du logement, notre simulateur DPE donne un ordre de grandeur avant la visite du diagnostiqueur.
Le diagnostic plomb est-il obligatoire pour vendre un appartement à Paris ?
Il l'est pour tout logement, appartement ou maison, construit avant le 1er janvier 1949. Le critère est la date de construction de l'immeuble, et non celle d'une rénovation : un appartement haussmannien refait à neuf en 2024 reste concerné, parce que l'immeuble, lui, n'a pas changé de date.
Le constat est prévu par les articles L. 1334-5 et suivants du code de la santé publique, ses modalités de réalisation par les articles R. 1334-10 à R. 1334-12, et son contenu par l'arrêté du 19 août 2011. Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié, aux frais du propriétaire vendeur, et rejoint le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique — ce qui compte particulièrement quand on vend sans compromis.
Une exigence est souvent oubliée : le constat doit être accompagné d'une notice d'information sur les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre. Sa remise se fait avec le reste du dossier, dont la composition est détaillée dans notre guide de la vente d'un bien immobilier à Paris.
Quelle est la durée de validité du CREP en cas de vente ?
Elle dépend du résultat, et c'est ce qui distingue ce diagnostic de tous les autres.
- Absence de plomb, ou plomb mesuré en dessous du seuil de 1 mg/cm² : la validité est illimitée. Le constat n'a pas à être refait à chaque vente.
- Plomb mesuré au-delà de 1 mg/cm² : le constat doit avoir moins d'un an au moment de la vente.
En location, le délai est de six ans : le CREP annexé au bail peut donc être largement périmé pour une vente. Voir notre article sur la vente d'un appartement loué.
Le CREP ne mesure pas une quantité de plomb, il mesure l'état des revêtements qui en contiennent. C'est pour cette raison qu'il se périme en un an quand il est positif : le même appartement peut changer de classe entre deux ventes sans que personne n'ait rien fait, simplement parce qu'une peinture s'est écaillée.
Que mesure réellement le constat de risque d'exposition au plomb ?
Le CREP est un repérage des revêtements contenant du plomb : peintures anciennes, en premier lieu, qui ont été massivement employées jusqu'au milieu du vingtième siècle. Il ne dit rien des canalisations en plomb, qui relèvent d'une autre réglementation, celle de la qualité de l'eau : un vendeur qui croit avoir couvert ce sujet avec son CREP se trompe.
Le diagnostiqueur découpe le logement en unités de diagnostic — un mur, une porte, une plinthe, un châssis de fenêtre — et traite chacune séparément. Pour chaque unité, il mesure la concentration, le plus souvent par fluorescence X, selon le protocole de la norme NF X46-030, puis il classe l'état de conservation du revêtement. Le rapport en porte une description, un croquis ou une photographie, et la valeur mesurée.
Le classement va de 0 à 3. Les unités sans plomb ou sous le seuil ne commandent rien. Une unité contenant du plomb mais dont le revêtement est en bon état appelle de l'entretien : maintenir la peinture, la recouvrir, éviter sa dégradation. Une unité dégradée relève de la classe 3, et c'est la seule qui déclenche une obligation.
Le constat comporte enfin un relevé des facteurs de dégradation du bâti — traces d'humidité, infiltrations, revêtements décollés. Ce relevé n'est pas décoratif : c'est lui qui déclenche, le cas échéant, la transmission du constat à l'administration sanitaire.
Que faut-il faire si le constat révèle une classe 3 ?
La classe 3 oblige le propriétaire à faire réaliser des travaux appropriés pour supprimer l'exposition au plomb, en garantissant la sécurité des occupants pendant le chantier. Il doit aussi remettre une copie complète du constat, annexes comprises, aux occupants du logement et à toute personne appelée à y intervenir.
Deux familles de travaux existent. Les travaux palliatifs recouvrent les surfaces dégradées — peinture, revêtement durable, plaque de plâtre — et font disparaître le risque d'ingestion sans retirer le plomb. Les travaux définitifs remplacent ou décapent les éléments concernés, ce qui suppose une entreprise spécialisée.
Dans une vente, cette obligation peut être transférée à l'acquéreur par une clause de l'acte, et le prix s'en ressent. Rien n'impose au vendeur de réaliser lui-même les travaux, dès lors que le constat est fourni et l'acquéreur informé. Si les surfaces sont dans les parties communes, la décision relève de l'assemblée générale : voir notre article sur les travaux votés en assemblée générale avant une vente.
Lorsque le constat révèle un risque d'exposition pour les occupants, le diagnostiqueur transmet le document au directeur général de l'agence régionale de santé et en informe le propriétaire par tous moyens. En copropriété, il informe également le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire du syndic. Mieux vaut l'anticiper que le découvrir au moment de la signature.
Le CREP des parties communes : une pièce que le vendeur ne détient pas
Les parties communes d'un immeuble antérieur à 1949 peuvent faire l'objet de leur propre constat, notamment lorsque des travaux sont susceptibles d'altérer fortement les revêtements. Ce constat n'a pas de durée de validité ; en revanche, un CREP de parties communes antérieur au 11 août 2011 relève d'un protocole abandonné et doit être refait.
Comme pour le dossier technique amiante, cette pièce appartient à la copropriété et se demande au syndic, au début du dossier, avec l'état daté et les documents de la copropriété : voir notre article sur l'état daté, son prix et son délai, notre guide des documents obligatoires de la vente en copropriété et, pour les immeubles concernés, le diagnostic technique global. Sur un lot issu d'une division récente, voir notre article sur la première vente après mise en copropriété.
Que risque le vendeur sans diagnostic plomb ?
Trois conséquences, d'intensité très inégale.
- La perte de la clause de non-garantie. C'est la plus lourde. Le vendeur qui n'a pas transmis le CREP ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour ce qui concerne le plomb. La clause type que contiennent tous les actes devient inopérante sur ce point.
- L'action de l'acquéreur. Celui-ci peut saisir le tribunal judiciaire pour demander l'annulation de la vente ou des dommages et intérêts, y compris lorsque l'annonce comportait des informations fausses.
- Une amende en cas de diagnostiqueur non certifié. Recourir à un professionnel non certifié est sanctionné par une amende de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en cas de récidive. Le point mérite attention : la certification du diagnostiqueur se vérifie avant la commande, pas après.
L'arbitrage est le même que pour tout le dossier : le coût d'un constat est sans rapport avec celui d'un contentieux. Le prix du CREP est libre — aucun tarif n'est réglementé — et se compare par devis, en regroupant les diagnostics d'une même visite. Nos conseils pour vendre à Paris détaillent cette préparation.
Le plomb n'est pas le seul diagnostic que le bâti parisien rend quasi systématique. Le diagnostic termites l'est tout autant, pour une raison différente : ce n'est pas l'âge de l'immeuble qui le déclenche, mais un arrêté préfectoral qui classe l'ensemble du département de Paris en zone de surveillance.
Ce qui change au 1er avril 2027 pour les appareils de mesure
Une échéance réglementaire est posée et personne n'en parle : un arrêté du 3 août 2026 impose que les appareils de mesure à fluorescence X utilisés pour le CREP respectent de nouveaux critères de performance au plus tard le 1er avril 2027.
Pour un vendeur, la conséquence est indirecte mais réelle : les diagnostiqueurs devront renouveler ou requalifier une partie de leur parc, ce qui peut peser sur les délais et les prix au premier semestre 2027. Mieux vaut faire établir le constat en amont, d'autant que, s'il est négatif, sa validité est illimitée. C'est la seconde échéance datée que nous suivons, après le changement de coefficient du calcul énergétique au 1er janvier 2027 — voir notre guide complet du DPE et dans notre article sur le déroulement d'un DPE.
La validité des autres diagnostics du dossier ne se lit pas de la même façon : le diagnostic électricité et le diagnostic gaz valent trois ans en vente contre six ans en location, tandis que l'état des risques et pollutions dépend d'un zonage qui peut changer en cours de vente.
Les immeubles haussmanniens sont tous antérieurs à 1949, et donc tous concernés : le dossier complet de ce type de bien est détaillé dans vendre un appartement haussmannien à Paris.
Questions fréquentes
Mon immeuble date de 1950 : suis-je dispensé du diagnostic plomb ?
Oui, le seuil est le 1er janvier 1949 et s'apprécie sur la construction de l'immeuble. Mais il ne dispense d'aucun autre diagnostic : l'état d'amiante se déclenche sur un permis antérieur au 1er juillet 1997, soit un parc beaucoup plus large.
Un CREP négatif réalisé il y a douze ans est-il encore valable ?
Pour un constat portant sur les parties privatives et concluant à l'absence de plomb ou à une concentration inférieure au seuil, la validité est illimitée. Faites néanmoins vérifier par le notaire que le document couvre bien l'ensemble du logement et qu'il a été établi par un professionnel certifié.
Le CREP concerne-t-il les canalisations en plomb de mon appartement ?
Non. Le constat porte sur les revêtements, essentiellement les peintures. Les canalisations relèvent de la réglementation sur la qualité de l'eau destinée à la consommation humaine, et ne figurent pas dans le dossier de diagnostic technique de la vente.
Puis-je vendre un appartement classé en classe 3 sans faire les travaux ?
Rien ne l'interdit dès lors que le constat est fourni et que l'acquéreur est informé. L'obligation de travaux peut être transférée à l'acquéreur par une clause de l'acte, et elle devient alors la sienne. En pratique, elle se traduit par une négociation du prix appuyée sur un devis, et non par un pourcentage de décote : aucun relevé ne publie de décote liée au plomb.
Qui paie le diagnostic plomb, le vendeur ou l'acheteur ?
Le vendeur. Le dossier de diagnostic technique est constitué à ses frais et doit être annexé à l'avant-contrat ou, à défaut, à l'acte de vente. Il entre dans les dépenses à surveiller, comme le mesurage dont parle notre article sur la surface Carrez et la surface habitable.
Sources
- Code de la santé publique, articles L. 1334-5 à L. 1334-12 et R. 1334-10 à R. 1334-12.
- Arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d'exposition au plomb ; arrêté du 3 août 2026 relatif aux appareils de mesure à fluorescence X ; norme NF X46-030.
- Service-public.gouv.fr, diagnostic immobilier : constat de risque d'exposition au plomb.
- Institut national de la consommation, vente immobilière : les diagnostics obligatoires.
- Atelier parisien d'urbanisme, note n° 105, le patrimoine bâti parisien, mai 2016.
