Pour vendre un appartement, le diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité est obligatoire dès lors que cette installation a plus de quinze ans. Il doit être daté de moins de trois ans à la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique, être réalisé par un diagnostiqueur certifié, et rejoindre le dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur. Son prix n'est encadré par aucun barème : il se demande en devis.
L'essentiel se joue toutefois ailleurs, et la plupart des vendeurs le découvrent en ouvrant leur rapport. Ce diagnostic ne vérifie pas que votre installation est conforme à la norme d'une installation neuve. Il vérifie six points de sécurité, et il les signale. Un rapport chargé d'anomalies ne vous oblige donc à aucun travaux pour vendre. En revanche, un rapport absent vous fait perdre l'exonération de la garantie des vices cachés sur l'installation électrique, ce qui est une tout autre affaire.
Le diagnostic électricité est-il obligatoire pour vendre un appartement ?
Oui, et l'obligation est posée par les articles L. 134-6 et L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation pour la vente. Le document fait partie du dossier de diagnostic technique que le vendeur doit annexer à la promesse, aux côtés du diagnostic de performance énergétique, du mesurage, de l'état des risques et pollutions et, selon l'âge de l'immeuble, du diagnostic amiante et du constat de risque d'exposition au plomb.
Ce dossier se construit en une seule fois, et c'est son point commun le plus utile : une seule visite, un seul prestataire, un seul devis. Le diagnostic électricité y côtoie le seul document du lot dont vous pouvez anticiper le résultat avant même la visite, le DPE : notre simulateur de DPE vous en donne une estimation à partir de la surface, du mode de chauffage et de l'année de construction. Pour le reste du dossier, lisez notre guide du DPE à la vente, celui du diagnostic amiante et celui du constat de risque d'exposition au plomb.
Quels logements sont concernés : l'âge de l'installation, pas celui de l'immeuble
La confusion est permanente, et elle coûte des devis inutiles. Le texte vise une installation de plus de quinze ans, pas un immeuble de plus de quinze ans. Un haussmannien de 1880 dont l'appartement a été entièrement refait en 2016 sort de l'obligation ; un immeuble de 1997 dont le tableau n'a jamais été touché y entre. À Paris, où plus de quatre bâtiments sur cinq sont antérieurs à 1945 selon l'Apur, l'âge de l'immeuble ne dit donc à peu près rien de l'âge de l'installation.
Encore faut-il pouvoir établir cette date. Les pièces qui la prouvent sont l'attestation de conformité visée à la mise en service, les factures de l'électricien, le procès-verbal de réception des travaux. À défaut de preuve, le diagnostiqueur travaille sur l'hypothèse la plus prudente et réalise le contrôle : vouloir s'en dispenser sans pièce au dossier revient à parier sur une date que personne ne peut confirmer. Si les travaux ont été réalisés sans autorisation dans un immeuble en copropriété, le sujet se double d'un autre, traité dans notre article sur les travaux non autorisés en copropriété.
Combien de temps le diagnostic électricité est-il valable pour une vente ?
Trois ans. La durée est fixée par l'article D. 271-5 du code de la construction et de l'habitation, et elle s'apprécie à la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique. En location, la même pièce est valable six ans, en application de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 11 août 2016.
Cette asymétrie est un piège discret, et c'est exactement celui que nous avons décrit pour le plomb : un diagnostic établi il y a quatre ans pour mettre le bien en location reste parfaitement valable pour le bail, et il est périmé pour la vente. Si vous vendez un bien que vous louiez, reprenez le dossier pièce par pièce avec notre article sur la vente d'un appartement loué : plusieurs documents du bail ne se transposent pas.
Le texte visant les deux dates, la pratique notariale demande un diagnostic encore valable le jour de l'acte. Sur une vente longue, où plusieurs mois séparent le compromis de la signature définitive, c'est un point à faire confirmer par le notaire plutôt qu'à supposer, au même titre que le délai de rétractation et le calendrier qui en découle.
Que contrôle exactement le diagnostic électricité ?
Le périmètre est précis, et il explique presque tous les malentendus. Le contrôle porte sur les parties privatives du logement et ses dépendances, depuis l'appareil général de commande et de protection jusqu'aux socles de prise ou aux bornes d'alimentation. En amont de cet appareil général, on n'est plus chez vous : la colonne montante et les parties communes ne relèvent pas de ce diagnostic. Les appareils que vous branchez non plus.
Six vérifications structurent le rapport : l'appareil général de commande et de protection et son accessibilité ; la présence d'au moins un dispositif différentiel adapté aux conditions de mise à la terre ; la protection contre les surintensités sur chaque circuit, adaptée à la section des conducteurs ; la liaison équipotentielle et les installations adaptées dans les pièces comportant une baignoire ou une douche ; les matériels électriques inadaptés ou présentant un risque de contact direct avec des parties nues sous tension ; enfin les conducteurs non protégés mécaniquement.
La profession travaille sous une norme technique, la NF C 16-600, que la fiche officielle ne cite pas. Ce qui s'impose juridiquement, c'est le modèle et la méthode fixés par l'arrêté du 28 septembre 2017, auxquels renvoient les articles R. 126-35 et R. 126-36 du code de la construction et de l'habitation.
Faut-il faire les travaux signalés par le diagnostic électricité ?
Non, et c'est la singularité de ce document dans le dossier. Comparez les trois régimes. Pour le plomb, un revêtement classé en état de dégradation avancée déclenche une obligation de travaux à la charge du propriétaire. Pour le gaz, un danger grave et immédiat fait fermer l'alimentation par le diagnostiqueur lui-même. Pour l'électricité, rien de tel : les anomalies sont portées au rapport, remises à l'acquéreur, et l'affaire s'arrête là sur le plan réglementaire.
Ce qui ne veut pas dire qu'elles soient sans effet sur la vente. Une absence de mise à la terre, fréquente dans les installations parisiennes jamais reprises, est une anomalie que l'acquéreur lira et chiffrera. La bonne réponse n'est pas un pourcentage de décote, que personne ne peut établir honnêtement, mais un devis d'électricien joint au dossier. Un montant daté et nominatif se discute ; une crainte ne se discute pas.
Le diagnostic électricité ne dit pas si votre installation est conforme. Il dit si elle est dangereuse. C'est pourquoi un rapport couvert d'anomalies ne vous oblige à aucun travaux, et c'est aussi pourquoi son absence vous coûte beaucoup plus cher que sa présence.
Cette exigence de certification mérite d'être mise en regard d'une anomalie du dossier de vente : le mesurage de la surface loi Carrez n'est confié par la loi à aucun professionnel certifié, alors qu'il est la seule pièce dont l'erreur se paie en restitution de prix. La pièce la plus encadrée n'est pas celle qui coûte le plus cher au vendeur.
Combien coûte un diagnostic électricité et qui peut le réaliser ?
Aucun texte ne fixe le prix de ce diagnostic : il est libre. Toute fourchette affichée est donc une moyenne de marché, pas un barème, et elle vieillit mal. La seule démarche utile consiste à demander deux ou trois devis sur un périmètre identique, en précisant la surface et la liste exacte des diagnostics demandés — le regroupement du dossier complet chez un même prestataire est en général plus économique, à condition de faire détailler chaque ligne. Nous détaillons la même logique pour le DPE dans notre article sur le coût d'un DPE.
Le diagnostiqueur doit être certifié, selon les critères de l'arrêté du 2 décembre 2011, et sa certification se vérifie dans l'annuaire officiel des diagnostiqueurs. Faire appel à un professionnel non certifié expose à une amende de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en cas de récidive.
Que risque le vendeur si le diagnostic électricité manque ou est faux ?
La sanction principale n'est pas une amende, c'est la perte d'une protection. Le vendeur qui ne fournit pas le diagnostic ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés sur l'installation électrique. Autrement dit, l'acquéreur qui découvre après la vente une installation dangereuse peut agir contre vous sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, là où un dossier complet aurait fermé cette porte. Nous avons décrit le même mécanisme pour l'amiante et pour le plomb, et la jurisprudence qui s'est construite autour du diagnostic manquant est détaillée dans notre article sur les litiges liés à un diagnostic absent ou erroné.
Si le diagnostic est fourni mais erroné, la responsabilité se déplace : l'acquéreur peut demander des dommages et intérêts au diagnostiqueur devant le tribunal judiciaire. D'où l'intérêt, pour le vendeur, de conserver le rapport signé, daté et complet, et de l'annexer à la promesse avec les autres pièces du dossier — la logique est la même que pour les documents de copropriété, dont l'absence retarde le point de départ du délai de réflexion de l'acquéreur. Au moment de l'acte de vente, le notaire vérifie la présence et la date de chaque pièce.
Questions fréquentes
Un appartement récent doit-il un diagnostic électricité ?
Non, si l'installation a moins de quinze ans. Mais l'ancienneté se prouve, et c'est au vendeur de produire la pièce : attestation de conformité, facture d'électricien ou procès-verbal de réception. Sans preuve, le diagnostic se fait.
Une attestation Consuel remplace-t-elle le diagnostic pour une vente ?
En location, la fiche officielle admet expressément une attestation de conformité de moins de six ans en substitution. Pour la vente, la même fiche ne mentionne que le diagnostic de moins de trois ans. Si vous détenez une attestation récente, faites trancher la question par votre notaire ou votre diagnostiqueur avant de renoncer au diagnostic : c'est la seule réponse sûre.
Le diagnostic couvre-t-il la colonne montante et les parties communes ?
Non. Le contrôle commence à l'appareil général de commande et de protection de votre logement. Ce qui se trouve en amont relève de l'immeuble, et donc de la copropriété.
Peut-on vendre un appartement dont l'installation n'a pas de prise de terre ?
Oui. L'absence de dispositif différentiel adapté sera portée au rapport comme anomalie, et aucun texte ne vous impose de la corriger avant la vente. Joindre un devis de mise en sécurité est la façon la plus solide de traiter le sujet en négociation.
Qui paie le diagnostic électricité, le vendeur ou l'acquéreur ?
Le vendeur. C'est lui qui doit fournir le dossier de diagnostic technique, et donc le commander et le régler, comme pour le mesurage ou la surface Carrez.
Sources
Fiche officielle « Diagnostic immobilier : état de l'installation intérieure d'électricité » sur service-public.gouv.fr (articles L. 134-6 et L. 134-7, R. 126-35 et R. 126-36, D. 271-5 du code de la construction et de l'habitation, arrêté du 28 septembre 2017, arrêté du 2 décembre 2011). Parc bâti parisien : note n° 105 de l'Apur, mai 2016.
