Un acheteur qui visite un appartement en copropriété à Paris ne demande presque jamais le diagnostic technique global par son nom. Il demande : « est-ce qu'il y a des travaux qui arrivent ? » La réponse tient dans deux documents que la loi a rendus obligatoires à des dates différentes et pour des immeubles différents : le diagnostic technique global (DTG) et le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT). Le premier n'est obligatoire que dans un cas précis. Le second l'est, depuis le 1er janvier 2025, dans la quasi-totalité des copropriétés parisiennes.
Les deux doivent être remis à l'acheteur avant la signature, et c'est là que le sujet devient un sujet de vendeur. Un plan pluriannuel chiffré et daté n'est pas une mauvaise nouvelle : c'est une ligne de négociation bornée. Son absence laisse un risque ouvert, et un risque ouvert se négocie plus durement qu'un montant connu. L'estimation de votre appartement gagne donc à être faite après avoir lu ces deux documents, pas avant.
Le diagnostic technique global est-il obligatoire dans toutes les copropriétés ?
Non, et c'est la première confusion à lever. Le DTG a été créé par l'article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014 et figure aux articles L.731-1 à L.731-5 du code de la construction et de l'habitation. Il n'est obligatoire que dans un seul cas : la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, l'obligation s'appréciant à la date de la mise en copropriété.
Dans une copropriété déjà constituée, le DTG est facultatif : le syndic peut inscrire la question à l'ordre du jour, et la décision se prend à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Beaucoup d'immeubles parisiens n'en ont donc jamais eu, et c'est régulier. Troisième voie, moins connue : le maire ou le préfet peut l'exiger quand un immeuble présente des désordres — insalubrité, sécurité des équipements communs, péril — et le faire réaliser d'office aux frais du syndicat.
Ce que contient réellement un DTG
Son contenu est fixé par la loi et il est plus large qu'un diagnostic ordinaire : l'état apparent des parties communes et des équipements communs, la situation du syndicat au regard de ses obligations légales, les améliorations possibles en gestion technique et patrimoniale, un DPE collectif ou un audit énergétique, et surtout la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, dont ceux à prévoir dans les dix ans, avec une estimation sommaire de leur coût. Il est établi par un tiers indépendant du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises susceptibles de réaliser les travaux, avec attestation d'impartialité et assurance de responsabilité civile professionnelle.
La liste des travaux qu'il identifie doit être reprise dans le carnet d'entretien — le même carnet que vous remettrez à votre acheteur avec les documents de copropriété exigés par la loi ALUR.
Qu'est-ce que le projet de plan pluriannuel de travaux, et qui est concerné depuis 2025 ?
Le plan pluriannuel est l'obligation réellement générale, et elle est récente. Elle vient de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a réécrit l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Toute copropriété à usage total ou partiel d'habitation doit faire élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux dès lors que la réception des travaux de construction date de plus de quinze ans. L'entrée en vigueur s'est faite par paliers, selon le nombre de lots principaux — logements, bureaux, commerces, les caves et les parkings n'entrant pas dans ce décompte :
- Depuis le 1er janvier 2023 : les copropriétés de plus de 200 lots.
- Depuis le 1er janvier 2024 : les copropriétés de 51 à 200 lots.
- Depuis le 1er janvier 2025 : les copropriétés de cinquante lots au plus.
Ce troisième palier a changé la situation parisienne. Paris est une ville de petites copropriétés : un immeuble haussmannien découpé en lots en compte souvent moins de trente, un immeuble de faubourg moins de dix. Elles étaient hors obligation jusqu'au 31 décembre 2024 et y sont toutes entrées le lendemain. La condition d'ancienneté ne les protège pas : un immeuble antérieur à 1949, c'est-à-dire l'essentiel du bâti parisien, a par construction plus de quinze ans.
Ce que le projet doit contenir, et comment il se vote
Le projet liste les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il estime le niveau de performance atteignable, chiffre sommairement les coûts en les hiérarchisant, et propose un échéancier pour les travaux nécessaires dans les dix prochaines années. Il porte sur dix ans, s'actualise tous les dix ans, et son auteur doit répondre aux exigences du décret du 25 avril 2022.
Deux votes se succèdent, et on les confond souvent : les modalités d'élaboration se votent à la majorité simple de l'article 24, tandis que l'adoption du plan, lorsque des travaux apparaissent nécessaires dans les dix ans, requiert la majorité des voix de tous les copropriétaires. S'il n'est pas adopté, le syndic doit remettre la question à l'ordre du jour de chaque assemblée annuelle d'approbation des comptes.
DTG ou plan pluriannuel : quelle différence, et lequel votre acheteur va-t-il demander ?
Le DTG décrit un état, le plan pluriannuel programme des dépenses. Ils se recouvrent sur un seul point, mais il est décisif : tous les deux chiffrent les travaux nécessaires dans les dix ans. C'est pour cela que la loi les articule. Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années qui suivent, le syndicat est dispensé d'élaborer le projet de plan pluriannuel — et dispensé de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité de ce diagnostic. Un DTG rassurant vaut donc, pour un vendeur, mieux qu'une absence de plan : c'est une dispense motivée, pas un trou dans le dossier.
Le plan pluriannuel ne crée pas la dépense : il la rend visible et datée. Ce qu'un acheteur décote, ce n'est presque jamais le montant inscrit au plan — c'est ce qui n'y est pas chiffré.
Faut-il remettre le DTG et le plan pluriannuel à l'acheteur ?
Oui, les deux. Les documents de copropriété à remettre à l'acquéreur comprennent les conclusions du DTG s'il existe et le plan pluriannuel, ou le projet de plan à défaut de plan adopté — au plus tard à la signature de la promesse de vente, ou avec le projet d'acte authentique s'il n'y a pas de promesse.
La nuance de rédaction compte. Le DTG n'est dû que s'il existe : vous n'avez pas à en faire réaliser un pour vendre. Le plan pluriannuel est dû dans tous les cas où l'obligation s'applique, et un simple projet suffit si l'assemblée ne l'a pas encore adopté. Un vendeur qui répond « la copropriété n'en a pas » ne règle donc rien : il déplace le problème sur le notaire, qui le réclamera au syndic. Et la sanction du dossier incomplet est connue : tant que les pièces de copropriété ne sont pas remises, le délai de réflexion de l'acheteur ne commence pas à courir.
Demandez donc au syndic, par écrit et avant la première visite, l'état du dossier : projet élaboré ou non, date, auteur, présentation en assemblée. Une réponse datée vaut mieux qu'un plan absent.
Que lit réellement un acheteur dans un plan pluriannuel de travaux ?
Pas la liste des travaux : l'échéancier et la hiérarchie. Trois choses, dans cet ordre.
- Ce qui tombe dans les trois premières années : la seule partie du plan qu'il paiera lui-même, comme propriétaire.
- Ce qui est déjà voté. Un ravalement inscrit au plan pour 2029 est une hypothèse ; un ravalement voté en assemblée est une dette qui a une date. La différence se lit dans les procès-verbaux, pas dans le plan.
- Ce que la copropriété a mis de côté : un plan chargé avec un fonds de travaux bien alimenté ne se lit pas comme un plan chargé avec un fonds vide.
Ces trois lectures renvoient à trois règles distinctes. Qui paie les travaux votés en assemblée générale avant une vente dépend de la date de l'appel de fonds, pas de la date du vote. Le fonds de travaux n'est jamais remboursé au vendeur : il reste acquis au syndicat, et c'est dans le prix qu'il se fait valoir. Et une fois le plan adopté, la cotisation annuelle au fonds ne peut descendre ni sous 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, ni sous 5 % du budget prévisionnel — ce qui modifie mécaniquement les charges de copropriété que l'acheteur verra.
Le plan comme le DTG doivent aussi traiter la performance énergétique de l'immeuble. Pour un appartement classé E, F ou G, c'est souvent la première chose que l'acheteur cherche : les travaux qui amélioreraient l'étiquette sont-ils programmés, et à quelle échéance ? Le DPE collectif en copropriété se lit à part, mais les deux documents se nourrissent l'un de l'autre.
Quel effet un plan pluriannuel chargé a-t-il sur le prix de vente ?
Aucune source publique ne publie de décote moyenne liée à un plan pluriannuel : toute décote chiffrée lue ailleurs est une invention. Ce qui s'observe est un mécanisme. Un acheteur ne retranche pas le montant du plan du prix : il retranche sa quote-part des lignes qu'il estime devoir payer à court terme, calculée sur vos tantièmes, puis ajoute une marge pour l'incertitude.
Cette marge est la seule variable sur laquelle un vendeur agit, et elle se réduit par l'information : un plan fourni dès la première visite, un devis déjà obtenu, un procès-verbal qui montre que le financement est prévu. Elle grossit quand le document arrive tard, par le notaire, trois semaines avant l'acte.
À Paris, la ligne la plus lourde est presque toujours la même : le ravalement. Ce n'est pas seulement une dépense programmée, c'est une obligation susceptible d'être imposée — là où un arrêté préfectoral l'impose, le ravalement des façades doit être effectué une fois tous les dix ans et le maire peut enjoindre au syndicat d'y procéder. Un plan qui l'ignore est incomplet, et un acheteur bien conseillé le verra.
Questions fréquentes
Le DTG a-t-il une durée de validité ?
Aucun texte ne lui fixe de durée de validité : la loi prévoit sa révision, et son contenu, initial ou révisé, est présenté à la première assemblée qui suit. En pratique, un DTG de plus de dix ans ne dit plus rien d'utile à un acheteur, puisque son horizon de projection est de dix ans.
Un plan pluriannuel adopté oblige-t-il à faire les travaux ?
Non. L'adoption fixe un échéancier, mais chaque opération reste soumise à un vote en assemblée générale, à la majorité applicable aux travaux concernés. Un plan adopté est un calendrier, pas une autorisation de dépenser.
Pour une situation précise, faites vérifier le dossier par votre notaire ou consultez gratuitement une ADIL. Les textes cités se retrouvent sur service-public.gouv.fr et à l'ANIL.
