Vendre la nue-propriété de son appartement, c'est vendre tout sauf le droit d'y vivre. Vous encaissez aujourd'hui un capital, vous restez chez vous (ou vous continuez à percevoir les loyers), et l'acheteur ne récupérera la pleine propriété qu'à l'extinction de votre usufruit. Le prix est inférieur à celui d'une vente classique, et c'est normal : l'acheteur achète un bien dont il ne touchera rien pendant des années.
Ce que les vendeurs comprennent mal, en revanche, c'est d'où vient cet écart. On lit partout que la nue-propriété « vaut » un pourcentage de la pleine propriété donné par un barème. C'est faux au sens du marché : le barème de l'article 669 du code général des impôts est une convention fiscale, pas un prix. Le prix réel, lui, se déduit d'une durée — celle pendant laquelle l'acheteur n'aura ni l'usage du bien, ni ses revenus. Cette page explique comment ce prix se construit, qui achète, qui paie quoi pendant l'usufruit, et ce que le vendeur doit à l'administration. Pour situer d'abord la valeur en pleine propriété de votre bien, notre estimateur en ligne donne la base de départ du calcul.
Que vendez-vous exactement quand vous vendez la nue-propriété ?
La propriété se décompose en trois attributs : l'usage du bien, ses fruits (les loyers), et le droit d'en disposer. L'usufruit réunit les deux premiers, la nue-propriété garde le troisième. L'article 578 du code civil définit l'usufruit comme le droit de jouir d'une chose dont un autre a la propriété, à charge d'en conserver la substance.
Vendre la nue-propriété revient donc à céder la coquille et à garder le contenu : vous restez chez vous à titre d'usufruitier, ou vous continuez à louer et à encaisser. L'acheteur, lui, détient un droit réel immédiat — il est propriétaire, il peut revendre sa nue-propriété, la donner, la nantir — mais il ne peut ni occuper ni louer tant que votre usufruit dure.
Deux montages coexistent. L'usufruit viager s'éteint à votre décès : c'est la formule des vendeurs âgés qui veulent du capital sans quitter leur logement. L'usufruit à durée fixe s'éteint à une date convenue, souvent quinze ou vingt ans : c'est la formule des propriétaires bailleurs, et c'est aussi celle de l'usufruit locatif social, où un bailleur social prend l'usufruit temporaire et loue le logement pendant la période.
Dans les deux cas, la vente se fait par acte notarié, comme n'importe quelle mutation immobilière. Les étapes et les pièces sont celles d'une vente ordinaire : notre page sur l'acte de vente immobilier en détaille le déroulé.
Comment se fixe le prix d'une vente en nue-propriété ?
Le mécanisme est simple à énoncer : l'acheteur renonce à l'usage et aux revenus du bien pendant toute la durée de l'usufruit, et il paie aujourd'hui ce qu'il recevra plus tard. Le prix de la nue-propriété est donc la valeur actualisée de la pleine propriété à l'échéance, diminuée de ce que l'acheteur n'aura pas perçu entre-temps.
Trois variables commandent cet écart. La durée attendue d'abord : plus l'usufruitier est jeune, ou plus le terme fixe est lointain, plus la décote est forte. Le rendement locatif du bien ensuite : un logement qui se loue bien prive l'acheteur de davantage de revenus, donc justifie une décote plus marquée. Les charges supportées par le nu-propriétaire enfin, puisqu'il reste tenu des grosses réparations sans contrepartie.
Autrement dit, la décote n'est pas une remise commerciale que l'on négocierait au pourcentage. C'est un calcul financier, et il se fait sur votre bien, pas sur une moyenne. Deux appartements voisins de même valeur n'auront pas la même décote si les usufruitiers n'ont pas le même âge.
Vendre sa nue-propriété, ce n'est pas vendre moins cher : c'est vendre un droit amputé de l'occupation. Le prix ne se lit pas dans un barème, il se déduit d'une durée.
Le barème de l'article 669 du CGI fixe-t-il le prix de vente ?
Non. Ce barème sert à liquider les droits de mutation et l'impôt sur la fortune immobilière, et c'est tout. Il répartit la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier, par tranches de dix ans : usufruitier de moins de 21 ans révolus, 90 pour l'usufruit et 10 pour la nue-propriété ; moins de 31, 41 et 51 ans, successivement 80 / 20, 70 / 30 et 60 / 40 ; moins de 61 et 71 ans, 50 / 50 puis 40 / 60 ; moins de 81 et 91 ans, 30 / 70 puis 20 / 80 ; au-delà de 91 ans révolus, 10 / 90. Pour un usufruit à durée fixe, le II du même article retient 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction de période et sans égard à l'âge, le résultat ne pouvant jamais dépasser la valeur de l'usufruit viager — avec un plafond de trente ans, soit 69 %, pour une personne morale.
La doctrine notariale est explicite sur ce point : la répartition économique des droits peut s'écarter de cette grille, et le notaire qui imposerait le barème fiscal sans informer préalablement les parties engagerait sa responsabilité. C'est exactement la distinction développée dans notre page sur la vente d'un bien démembré entre usufruitier et nu-propriétaire, qui traite le cas symétrique : celui où l'on vend la pleine propriété et où il faut partager le prix.
En pratique, l'administration admet par commodité que la ventilation d'un prix suive le barème. Mais admettre n'est pas imposer, et un vendeur qui signe au barème sans avoir fait évaluer la valeur économique de son usufruit peut y perdre, particulièrement s'il est âgé et que son logement se loue cher.
Qui achète une nue-propriété à Paris ?
Le vivier est étroit mais réel, et il n'est pas celui d'une vente classique. On y trouve d'abord des investisseurs particuliers qui cherchent une capitalisation sans revenus : pas de loyers encaissés, donc pas d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux pendant toute la durée, et, dans la plupart des cas, pas de bien à déclarer à l'IFI.
On y trouve ensuite des sociétés et des fonds spécialisés, qui achètent des nues-propriétés en portefeuille et savent les évaluer. Et, pour les usufruits temporaires, des bailleurs sociaux qui prennent l'usufruit pour la durée et logent pendant ce temps.
Enfin, il y a les acheteurs familiaux — un enfant qui achète la nue-propriété du logement de ses parents. C'est le montage le plus courant et le plus risqué juridiquement : il tombe sous le coup de l'article 918 du code civil et de l'article 751 du code général des impôts, deux présomptions redoutables. La première répute le prix fictif et elle est irréfragable ; la seconde fait réintégrer le bien entier dans votre succession. Si l'acheteur pressenti est un de vos héritiers, n'avancez pas sans avoir posé la question au notaire, et lisez notre comparatif entre donner ou vendre un appartement à ses enfants, qui détaille les deux présomptions et les parades.
Qui paie les charges, les travaux et la taxe foncière pendant l'usufruit ?
La répartition est fixée par le code civil et elle est rarement discutée. L'usufruitier supporte les réparations d'entretien (article 605) ainsi que les charges courantes de la copropriété. Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations définies à l'article 606 : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, murs de soutènement et de clôture.
La taxe foncière est due par l'usufruitier. L'acte peut organiser une autre répartition entre les parties, mais cette convention n'est pas opposable à l'administration fiscale : si l'usufruitier ne paie pas, le Trésor peut se retourner vers le nu-propriétaire, qui devra ensuite se retourner contre l'usufruitier.
Ces frontières sont la première source de conflit dans un démembrement qui dure. Faites-les écrire dans l'acte, poste par poste, en désignant précisément qui paie quoi pour un ravalement, une réfection de toiture ou un remplacement d'ascenseur.
Deux prolongements méritent d'être regardés avant de signer. Pour la taxe foncière, l'article 1400, II du code général des impôts l'établit au nom de l'usufruitier, et la question de sa répartition l'année d'une vente obéit à ses propres règles. Pour l'impôt sur la fortune immobilière, l'article 968 fait déclarer le bien par l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, sauf trois exceptions : l'effet d'une vente sur l'IFI ne se produit, lui, qu'au 1er janvier suivant.
Quelle fiscalité pour le vendeur d'une nue-propriété ?
Plus-value : l'exonération de résidence principale peut jouer
La cession porte sur un droit immobilier, donc elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Et la doctrine fiscale est favorable : la cession de l'usufruit ou de la nue-propriété d'un bien jusque-là détenu en pleine propriété est exonérée au titre de la résidence principale, toutes autres conditions remplies (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, paragraphe 90). La condition déterminante est que le logement soit effectivement votre résidence principale à la date de la cession — un bien loué, vacant ou occupé gratuitement par un proche est exclu.
Si l'exonération ne s'applique pas, la plus-value se calcule normalement, sur la seule nue-propriété cédée, avec les abattements pour durée de détention. Le détail du barème figure dans notre guide sur la plus-value immobilière à Paris.
IFI : la vente avec réserve d'usufruit est traitée à part
En principe, l'article 968 du code général des impôts fait déclarer le bien par l'usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire ne déclarant rien. Mais la vente avec réserve d'usufruit figure parmi les exceptions : usufruit et nue-propriété sont alors imposés séparément, selon le barème de l'article 669 — sauf lorsque la vente a été consentie au profit d'un héritier présomptif. Pour un vendeur redevable de l'IFI, la différence n'est pas cosmétique, et elle se vérifie avec le notaire avant la signature.
Dernier point, favorable celui-là : à l'extinction de l'usufruit, la réunion des deux droits ne donne lieu à aucun droit de mutation (article 1133 du CGI). L'acheteur devient plein propriétaire sans rien payer de plus. C'est précisément ce qui fait l'intérêt de l'opération pour lui, et donc ce qui rend votre bien vendable.
Le viager relève de la même logique de démembrement, avec un aléa en plus : la durée de versement de la rente. Nous en détaillons les règles, et surtout les clauses qui protegent réellement le vendeur, dans notre article sur la vente d'un appartement en viager à Paris.
Questions fréquentes
Puis-je continuer à louer mon appartement après avoir vendu la nue-propriété ?
Oui, si vous vous réservez l'usufruit : le droit de percevoir les fruits en fait partie. Vous restez bailleur, vous signez les baux, vous encaissez les loyers et vous les déclarez. Vérifiez simplement que l'acte ne restreint pas cette faculté, ce que certains acheteurs demandent pour les baux de longue durée.
Puis-je vendre la nue-propriété d'un bien que j'ai reçu en donation ?
Cela dépend de ce que dit l'acte de donation. Une clause d'inaliénabilité ou un droit de retour conventionnel peuvent y faire obstacle, et une réserve d'usufruit au profit du donateur signifie que vous n'êtes déjà que nu-propriétaire. Le point est traité dans notre page sur la façon de vendre un appartement reçu en donation, qui passe en revue les clauses à vérifier.
Que se passe-t-il si je veux récupérer mon bien ou déménager ?
Vous ne récupérez pas la pleine propriété : elle a été vendue. Vous pouvez en revanche vendre votre usufruit, le donner, ou y renoncer — et dans ce dernier cas, l'acheteur devient plein propriétaire par anticipation. Vous pouvez aussi, sauf clause contraire, louer le logement et partir vivre ailleurs en conservant les loyers.
Combien de temps faut-il pour vendre une nue-propriété à Paris ?
Aucune statistique publique ne mesure le délai de commercialisation de ce segment, et toute durée annoncée serait inventée. Ce que l'on peut dire, c'est que le vivier d'acheteurs est nettement plus étroit que pour une vente classique. Parlez-en au notaire avant même de fixer un prix.
