Si la surface portée à l'acte est inférieure de plus d'un vingtième à la surface réelle, l'acquéreur peut exiger une diminution du prix proportionnelle à l'écart, et il a un an à compter de l'acte authentique pour le faire. Si la surface réelle est supérieure, le vendeur ne peut rien réclamer. L'erreur de mesurage est donc le seul défaut du dossier de vente qui se paie en euros, et il ne se paie que dans un sens.
Ce déséquilibre n'est pas un accident de rédaction : c'est tout le dispositif de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez depuis la réforme de 1996. Et il s'accompagne d'une seconde particularité que presque personne ne relève : le mesurage est la seule pièce du dossier de vente que la loi n'oblige pas à faire établir par un professionnel certifié. L'amiante, le plomb, le gaz, l'électricité, le DPE exigent un opérateur certifié. La surface privative, non. Le vendeur peut la mesurer lui-même — et c'est précisément celle-là qui l'expose à rendre une partie du prix.
Que se passe-t-il si la surface Carrez est erronée ?
Deux situations, deux conséquences sans rapport. Si la surface réelle est inférieure de 5 % ou moins à celle annoncée, il ne se passe rien : l'écart est dans la tolérance légale et l'acquéreur ne peut rien demander de ce chef. Au-delà, il peut saisir le juge d'une action en diminution du prix. Cette action ne suppose ni faute du vendeur, ni mauvaise foi, ni préjudice démontré : il suffit de prouver l'écart, ce qui se fait par un contre-mesurage.
Pour un appartement parisien, l'enjeu se chiffre vite. Sur un bien annoncé à 45 m², un écart de 3,5 m² dépasse le vingtième, et la restitution porte sur un prix au mètre carré parisien. C'est l'une des raisons pour lesquelles il vaut mieux partir d'un prix construit sur des comparables fiables plutôt que sur une surface approximative : notre estimateur de bien immobilier donne cette base de départ, mais elle ne vaut que si le métrage qui l'alimente est juste.
La réduction porte sur tout l'écart, pas seulement sur ce qui dépasse 5 %
C'est le point le plus souvent mal compris, et il joue toujours contre le vendeur. Le vingtième est un seuil de déclenchement, pas une franchise. Une fois l'action ouverte, la diminution du prix est proportionnelle à la totalité de la moindre mesure, et non à la seule fraction qui excède 5 %.
Prenons un lot vendu pour 50 m² qui n'en mesure que 46. L'écart est de 4 m², soit 8 % : le seuil est franchi. La réduction ne se calcule pas sur les 3 % qui dépassent le vingtième, mais sur les 8 % entiers. Le vendeur qui raisonne en franchise se trompe d'un facteur proche de trois sur le montant qu'il devra restituer.
Le vingtième ouvre la porte, il ne protège pas derrière. Franchi d'un décimètre carré, il expose la totalité de l'écart.
Et si la surface réelle est supérieure à celle annoncée ?
Le vendeur n'obtient rien. Le texte est explicite : l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Un vendeur qui découvre, après coup, qu'il a cédé 52 m² au prix de 48 n'a aucun recours, et l'acquéreur aucune dette.
Cette asymétrie a une conséquence pratique dont on parle peu : elle rend le sous-mesurage sans danger et le sur-mesurage coûteux. Un vendeur pressé qui arrondit vers le bas ne risque que de perdre de la valeur affichée ; celui qui arrondit vers le haut risque de rendre de l'argent. En cas de doute sur une pièce mansardée, un placard intégré ou une mezzanine, le réflexe prudent est donc de ne pas la compter.
Quel délai pour agir : un an pour le prix, un mois pour la nullité
La mention de surface produit deux manquements distincts, et la loi leur attache deux délais de durées très différentes. L'erreur de plus d'un vingtième ouvre l'action en diminution du prix, à exercer dans l'année de l'acte authentique sous peine de déchéance. L'absence de mention de la superficie, elle, ouvre une action en nullité de l'acte, à exercer au plus tard dans le mois qui suit l'acte authentique.
Le point de départ, dans les deux cas, est la signature de l'acte authentique, et non la découverte de l'erreur. Un acquéreur qui mesure son appartement deux ans après son achat est hors délai, même si l'écart est de 15 %. La jurisprudence qualifie le délai d'un an de délai de forclusion : il ne se suspend pas pendant une expertise, même si une demande en justice peut l'interrompre. Autrement dit, la vigilance se situe entièrement du côté de l'acheteur, et entièrement dans la première année.
Dernier détail de régime : la signature d'un acte authentique qui, lui, mentionne la superficie éteint le droit d'agir en nullité pour absence de mention dans la promesse. Le compromis muet se répare donc à l'acte, ce qui explique que le contentieux de la nullité soit, en pratique, beaucoup plus rare que celui du prix. Pour la mécanique générale des deux signatures, voyez notre article sur l'acte de vente et celui sur le délai de rétractation.
Ce qui entre et ce qui sort du mesurage Carrez
La définition vient de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 : la superficie privative est celle des planchers des locaux clos et couverts, déduction faite des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines, et les embrasures de portes et fenêtres. Les parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont pas comptées.
Sortent du champ de l'obligation elle-même, par l'article 46 de la loi et l'article 4-2 du décret : les caves, les garages et les emplacements de stationnement, ainsi que les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m². Les mutations à titre gratuit et les ventes en l'état futur d'achèvement échappent également au dispositif. C'est pourquoi un parking vendu seul ou une cave cédée séparément ne portent aucune mention de superficie.
Une subtilité piège les vendeurs parisiens de bâti ancien : les combles non aménagés, les greniers et les vérandas sont comptés en surface Carrez, alors qu'ils ne le sont pas en surface habitable. Les deux notions ne coïncident pas, et la confusion entre les deux est la première cause d'écart. Nous l'avons détaillée dans notre comparaison de la surface Carrez et de la surface habitable.
Le seul document du dossier que la loi ne confie à aucun professionnel certifié
Mettez le mesurage en regard du reste du dossier et l'anomalie saute aux yeux. Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz exigent un opérateur certifié, dont la responsabilité professionnelle est assurée ; leur défaut fait perdre au vendeur le bénéfice d'une clause d'exclusion, mais ne crée aucune dette chiffrée. Le mesurage, lui, n'exige personne — et crée une dette chiffrée, au prorata, pendant un an. À Paris, où le diagnostic termites est dû dans tous les arrondissements par un opérateur certifié, le contraste est net : la pièce la plus encadrée n'est pas celle qui coûte, et un défaut sans diagnostic du tout obéit encore à une troisième logique.
La conséquence est claire : faire mesurer par un géomètre ou un diagnostiqueur n'est pas une obligation légale, c'est un transfert de risque. Un mesurage professionnel engage la responsabilité de son auteur, ce qui donne au vendeur poursuivi un recours qu'il n'a pas s'il a tenu le mètre lui-même. Pour un lot atypique — duplex sous combles, pièce mansardée, terrasse en jouissance exclusive — ce transfert vaut largement son prix.
Comment un vendeur parisien réduit le risque avant de signer
Quatre réflexes suffisent à neutraliser l'essentiel du risque. Faire mesurer par un professionnel assuré, et conserver l'attestation. Vérifier que la surface du titre de propriété, celle de l'annonce et celle du compromis sont identiques : un écart entre ces trois chiffres est le signal le plus fiable d'un problème. Ne compter aucune surface douteuse. Et demander au syndic un état descriptif de division à jour, car un lot recomposé, réuni à un voisin ou amputé d'un couloir n'a plus la surface de son titre — un cas fréquent sur une première vente après mise en copropriété, où le lot vient d'être créé.
Enfin, ne confondez pas la superficie avec les tantièmes de copropriété. Les deux chiffres figurent dans les mêmes documents, ils sont souvent corrélés, et ils n'ont ni la même fonction ni le même régime : une erreur de tantièmes n'ouvre aucune action en diminution du prix. Le prix de ce mesurage et la méthode de calcul sont détaillés dans notre article sur le mesurage loi Carrez à Paris.
Questions fréquentes
Quel est le seuil de tolérance de la loi Carrez ?
Un vingtième, soit 5 % de la surface stipulée à l'acte. En dessous, aucune action. Au-delà, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la totalité de l'écart constaté.
Qui paie en cas d'erreur de surface : le vendeur ou le diagnostiqueur ?
Le vendeur est débiteur de la diminution de prix à l'égard de l'acquéreur, c'est lui que l'action vise. S'il a fait appel à un professionnel, il peut ensuite se retourner contre lui et contre son assureur. S'il a mesuré lui-même, il supporte seul la restitution.
Peut-on insérer une clause qui écarte la garantie de surface ?
Non, le dispositif de l'article 46 est d'ordre public et une clause qui priverait l'acquéreur de son action serait inefficace. En revanche, rien n'empêche de négocier un prix global au lot plutôt qu'au mètre carré ; cela ne supprime pas l'action, mais la base de calcul de la réduction devient le prix du lot.
Mon appartement fait moins de 8 m² : dois-je mentionner sa surface ?
L'obligation ne s'applique pas aux lots d'une superficie inférieure à 8 m². Pour une très petite surface parisienne, mentionnez-la quand même : l'acheteur la demandera, et une mention volontaire exacte vaut mieux qu'un silence qui inquiète.
Que faire si je découvre l'erreur avant la signature de l'acte ?
C'est le meilleur moment, et le moins coûteux. Faites refaire le mesurage, rectifiez la surface dans le projet d'acte et renégociez le prix si l'acquéreur le demande. Un chiffre corrigé avant l'acte n'ouvre aucun délai et ne crée aucun contentieux ; le même chiffre découvert après fait courir un an.
