Les tantièmes sont la ligne du dossier de vente que tout le monde lit et que presque personne ne vérifie. On les retrouve dans l’annonce, dans l’appel de charges, dans la convocation à l’assemblée générale, et ils finissent dans l’acte sous la forme d’une fraction — 87 / 10 000, 142 / 1 000 — dont l’acheteur comprend qu’elle le concerne sans toujours savoir ce qu’elle mesure. Elle mesure deux choses à la fois : la part des parties communes attachée à votre lot, et le poids de votre voix en assemblée générale.
Le malentendu le plus fréquent tient en une phrase : les tantièmes ne mesurent pas ce que vous utilisez, ils mesurent ce que vous possédez. C’est la source de la quasi-totalité des contestations entre un vendeur et son acheteur, et c’est aussi ce qui explique qu’un rez-de-chaussée paie une part de l’ascenseur dans certains immeubles et pas dans d’autres. Avant de vendre, situez votre bien avec notre estimateur en ligne, puis vérifiez cette fraction : elle se contrôle en dix minutes et elle se discute pendant des années.
Que sont les tantièmes, et où les lire ?
Un immeuble en copropriété est divisé en lots. Chaque lot comprend une partie privative — votre appartement — et une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes ou en millièmes selon le dénominateur choisi par le rédacteur. Les deux mots désignent la même chose : une fraction d’un total, qui vaut 1 000, 10 000 ou 100 000 parts.
Cette quote-part figure dans l’état descriptif de division, document technique obligatoire rédigé par un géomètre-expert et publié au service de la publicité foncière. L’état descriptif identifie chaque lot par son numéro, sa description et sa situation dans l’immeuble, puis lui affecte sa quote-part. Le règlement de copropriété, acte notarié publié lui aussi, reprend cette grille et fixe en outre la répartition par catégorie de charges, en indiquant les éléments pris en considération et la méthode de calcul retenue.
Les deux documents doivent figurer dans le dossier remis à l’acheteur, « ainsi que tous les actes les modifiant s’ils ont été publiés » : c’est la formulation exacte de la liste des pièces de vente. Ce dernier point est le piège le plus courant. Une réunion de lots, une division, une surélévation ont pu donner lieu à un modificatif à l’état descriptif de division qui n’a jamais été publié — et c’est alors la grille ancienne qui fait foi, pas celle que le syndic applique. Le reste des pièces obligatoires est détaillé dans notre guide des documents de la loi ALUR à fournir pour vendre en copropriété, qui est la page de tête de ce sujet.
Comment les tantièmes sont-ils calculés ?
La quote-part de parties communes se détermine d’après la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble. Trois critères, et trois seulement, entrent dans ce calcul : la consistance du lot, sa superficie, et sa situation dans l’immeuble. Le quatrième critère, celui que tout le monde imagine, n’y est pas : la valeur relative n’inclut pas l’utilisation du lot.
Cela a des conséquences très concrètes. Deux appartements de même surface n’ont pas les mêmes tantièmes s’ils ne sont pas au même étage ni sur la même orientation, parce que la situation compte. Une cave, un parking, une chambre de service ont des tantièmes propres, parfois minuscules, qui s’ajoutent à ceux du lot principal — un point que nous détaillons à propos de la vente d’une cave séparément de l’appartement, puisqu’une annexe non dotée de tantièmes propres n’est pas un lot et ne peut pas se vendre seule.
Les tantièmes ne récompensent pas l’usage, ils décrivent la propriété. C’est pourquoi un copropriétaire qui ne prend jamais l’ascenseur paie quand même le ravalement, et pourquoi la bonne question n’est jamais « est-ce juste ? » mais « dans quelle catégorie de charges suis-je ? ».
Tantièmes généraux et charges spéciales : deux grilles, deux logiques
Un immeuble n’a pas une grille, il en a plusieurs. Les charges générales — conservation, entretien et administration des parties communes — se répartissent au prorata des tantièmes généraux, et tous les copropriétaires y participent obligatoirement. Les charges liées aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun obéissent à une tout autre règle : elles se répartissent en fonction de l’utilité objective que ces services et équipements présentent pour chaque lot.
Utilité objective, et non usage réel. Le critère est celui de la possibilité d’utiliser, pas de la volonté de le faire : c’est pour cela que le propriétaire d’un lot desservi par l’ascenseur paie sa quote-part même s’il habite au premier et monte à pied, tandis qu’un lot que l’ascenseur ne dessert pas peut légitimement en être exclu. Un règlement qui ferait payer l’ascenseur à tous au prorata des tantièmes généraux, sans tenir compte de l’étage, applique un critère que la loi ne retient pas pour cette catégorie de charges.
Il existe en outre des parties communes spéciales, propres à un bâtiment ou à une cage d’escalier, avec leurs propres charges et leurs propres tantièmes. Depuis la réforme de 2019, elles doivent être expressément mentionnées au règlement pour être opposables. La répartition des charges l’année de la vente obéit encore à d’autres règles, que nous traitons séparément dans notre article sur les charges de copropriété en cas de vente.
Pourquoi un acheteur regarde les tantièmes avant de faire une offre
Pour trois raisons, dans cet ordre. D’abord parce que la quote-part commande sa facture annuelle : à Paris, où les immeubles anciens cumulent ravalement, réfection de toiture et mise aux normes d’ascenseur, l’écart entre 80 et 110 millièmes sur un budget de travaux représente une somme réelle. Ensuite parce qu’elle détermine son nombre de voix en assemblée générale, donc son poids dans les décisions. Enfin parce qu’une incohérence apparente entre la surface annoncée et les tantièmes est, pour un acheteur averti, le signal qu’un modificatif manque quelque part.
Côté vendeur, la vérification tient en trois gestes : relire la quote-part portée à l’état descriptif de division, la comparer à celle que le syndic applique sur les appels de charges, et vérifier que tout modificatif intervenu depuis a bien été publié. Un écart entre les deux premières n’est pas anecdotique : c’est le point de départ d’une discussion que l’acheteur ouvrira à votre place si vous ne l’avez pas ouverte.
Peut-on modifier la répartition des tantièmes ?
Le principe est strict : la modification de la répartition des charges suppose l’unanimité des copropriétaires. Quelques exceptions existent, et elles suivent toutes la même logique — la répartition peut être modifiée à la majorité qui a servi à décider ce qui la rend nécessaire. Lorsque des travaux ou un acte d’acquisition ou de disposition sont votés à une majorité légale, la nouvelle répartition peut être votée à cette même majorité, par une résolution distincte. La division d’un lot relève de la majorité simple, et le changement d’usage d’une partie privative de la majorité absolue.
C’est exactement ce qui se produit lorsqu’une copropriété crée des lots nouveaux : une surélévation, par exemple, impose un modificatif à l’état descriptif de division et une refonte des tantièmes, dont nous décrivons le mécanisme dans notre article sur la surélévation des combles en copropriété. En dehors de ces cas, une modification négociée de gré à gré entre voisins n’a aucune valeur tant qu’elle n’a pas été votée et publiée.
Combien de temps pour contester : les délais à connaître avant de vendre
Deux actions existent, et elles n’ont ni les mêmes conditions ni les mêmes délais.
L’action en révision suppose une lésion importante : la part de charges d’un copropriétaire doit être supérieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être, ou celle d’un autre inférieure de plus d’un quart, dans l’une des catégories de charges. Elle doit être engagée dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou dans le délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot concerné intervenue après cette publication. Ces délais sont préfix : ils ne se suspendent ni ne s’interrompent. Et l’action n’est pas ouverte lorsque la répartition contestée résulte d’une décision d’assemblée générale.
L’action tendant à faire déclarer une clause non écrite est d’une tout autre nature : elle vise une répartition contraire aux règles légales, comme des charges d’ascenseur réparties sans égard à l’utilité, et elle n’est pas limitée dans le temps. Dans les deux cas, la nouvelle répartition ne vaut que pour l’avenir : rien de ce qui a été payé n’est remboursé.
Le point qui concerne directement un vendeur est le second délai. Sur une copropriété récente, votre vente peut rouvrir au profit de l’acheteur un droit d’agir de deux ans, parce qu’elle constitue la première mutation à titre onéreux du lot depuis la publication du règlement. C’est une raison de plus de vérifier la grille avant de mettre en vente plutôt qu’après, surtout si l’immeuble vient d’être divisé : notre guide de la première vente après mise en copropriété détaille ce que contient alors le dossier.
Questions fréquentes
Tantièmes ou millièmes : y a-t-il une différence ?
Non, ce sont deux mots pour la même fraction. « Millièmes » suppose un total de 1 000 parts ; « tantièmes » est le terme générique, quel que soit le dénominateur retenu — 1 000, 10 000 ou 100 000. Un total élevé permet simplement des arrondis plus fins dans les grands immeubles.
Mes tantièmes doivent-ils être proportionnels à ma surface ?
Pas exactement. La superficie est l’un des trois critères, mais la consistance et la situation du lot comptent aussi. Un écart modéré entre la surface et la quote-part est donc normal. Un écart très important mérite une vérification, en gardant en tête que l’action en révision n’est ouverte qu’au-delà d’une lésion du quart et dans les délais rappelés plus haut.
Qui paie le géomètre en cas de modificatif ?
En pratique, celui qui demande la modification — le copropriétaire qui divise ou réunit des lots. Lorsque la modification résulte d’une décision collective, la dépense est une charge de la copropriété. C’est un point à faire préciser dans la résolution elle-même, et non après le vote.
Les tantièmes figurent-ils dans l’annonce de vente ?
Aucun texte ne l’impose, contrairement à la surface privative et au nombre de lots. Les indiquer reste une bonne pratique : cela évite une découverte tardive au compromis et donne à l’acheteur la matière dont il a besoin pour estimer ses charges futures, ce qui raccourcit la discussion au lieu de la déplacer.
Pour les textes applicables, la fiche « charges de copropriété » de service-public.gouv.fr et le guide de la copropriété de l’ANIL donnent le détail des articles 5, 10, 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965. Toute contestation sérieuse se prépare avec un notaire ou un avocat : les délais évoqués ici sont courts et ne se rattrapent pas.
