Un mesurage loi Carrez se paie entre 60 et 150 euros à Paris, sous forme de forfait et non d'un prix au mètre carré, et il n'existe aucun tarif réglementé : le prix est entièrement libre. C'est la pièce la moins chère du dossier de vente, et c'est aussi la seule que la loi ne confie à personne en particulier — aucune certification n'est exigée pour mesurer, de sorte qu'un vendeur a parfaitement le droit de sortir son mètre laser et d'inscrire lui-même le chiffre dans le compromis. Deux configurations parisiennes touchent directement au seuil des 8 mètres carrés : la vente d'une chambre de bonne et celle d'un appartement de moins de 9 m².
Ces deux faits mis côte à côte expliquent tout le reste. Le mesurage est bon marché, personne n'est obligé de le faire faire, et il n'est couvert par aucune assurance obligatoire : c'est pour cette raison qu'il produit, année après année, le contentieux de surface le plus prévisible du marché parisien. Avant d'arbitrer, mesurez le poids réel de l'enjeu avec une estimation en ligne de votre appartement : à Paris, un vingtième de surface représente souvent plus de vingt fois le prix du mesurage.
Combien coûte un mesurage loi Carrez à Paris en 2026
Aucun barème officiel n'encadre ce prix, contrairement aux émoluments du notaire. Deux grilles professionnelles de diagnostiqueurs, mises à jour l'une en août et l'autre en octobre 2026, donnent la même fourchette pour un appartement classique : 60 à 150 euros. Un article d'avocat publié en 2020 parlait déjà d'« une centaine d'euros » : le prix n'a pas dérivé, parce que la prestation n'a pas changé.
La facturation se fait au forfait, et non au mètre carré. Trois facteurs la font monter : la configuration du bien, d'abord — un duplex, un souplex, une mezzanine ou des combles multiplient les relevés et les points de hauteur à contrôler ; les dépendances ensuite, chaque local supplémentaire comptant pour une vacation ; le déplacement enfin, parfois majoré pour un bien excentré. À l'inverse, un studio d'un seul tenant se situe au bas de la fourchette. Méfiez-vous des annonces « à partir de » : un prestataire peut afficher 43 euros en vitrine et 70 à 150 euros dans sa grille détaillée.
Le mesurage est presque toujours commandé avec le reste du dossier, et la comparaison devient alors trompeuse : un pack de vente complet se négocie entre 300 et 600 euros selon l'âge de l'immeuble. Demandez toujours le prix de la ligne Carrez isolée : c'est la seule que vous pouvez faire exécuter séparément. Le pack regroupe d'ailleurs des pièces qui n'ont rien à voir, comme le diagnostic assainissement.
Aucune certification n'est exigée : la loi ne dit pas qui mesure
C'est la singularité du mesurage, et elle étonne la plupart des vendeurs. Les diagnostics du dossier technique — amiante, plomb, gaz, électricité, performance énergétique — doivent être établis par un professionnel certifié, en application de l'article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation. Le mesurage de l'article 46, lui, échappe entièrement à ce régime : ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret qui en fixe la méthode ne désignent l'auteur du relevé. Le vendeur peut mesurer lui-même, ou faire mesurer par qui il veut.
La contrepartie est brutale. Un vendeur qui mesure seul assume l'écart sur son propre patrimoine : il n'a derrière lui ni rapport opposable, ni responsabilité professionnelle, ni assurance à mettre en cause. Faire appel à un géomètre ou à un diagnostiqueur ne supprime pas le risque d'erreur, mais il le déplace — et c'est précisément ce déplacement que l'on achète pour cent euros. Les commentateurs les plus prudents écrivent que le vendeur qui mesure lui-même le fait « à ses risques et périls » : la formule est exacte au mot près.
La méthode de calcul : ce que l'on déduit et ce que l'on ignore
La définition tient en deux phrases, inscrites à l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, dans la rédaction que lui a donnée le décret n° 97-532 du 23 mai 1997. La superficie privative est « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Et : « il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
Trois conditions cumulatives commandent donc le comptage d'un espace : il doit être clos, couvert, et offrir au moins 1,80 mètre de hauteur. Les six déductions, elles, forment une liste fermée : murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Rien d'autre ne se déduit — ni les placards, ni les surfaces encombrées par un radiateur, ni la trémie d'un conduit déjà comptée dans les gaines, ni le moindre équipement, pas même un sanibroyeur. C'est pourquoi le sujet des doublages revient si souvent : un doublage facilement démontable n'est pas une cloison au sens du texte, un doublage maçonné en est une.
Les lots que la loi met hors champ, et le seuil de 8 mètres carrés
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose que « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative » de ce lot. Son troisième alinéa écarte ensuite trois catégories : les caves, les garages et les emplacements de stationnement, ainsi que les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil renvoyé au décret.
Ce point est très souvent mal rapporté : le seuil de 8 mètres carrés ne figure pas dans la loi. Il est posé par l'article 4-2 du décret, qui dispose que les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte. La distinction compte, parce qu'un seuil réglementaire se modifie par décret, sans passage devant le Parlement. Concrètement, une chambre de bonne de 7 mètres carrés vendue comme lot autonome sort du mesurage, et vendre séparément une cave ou une place de parking n'oblige à aucune mention de surface privative — ce qui ne dispense évidemment pas de mesurer pour vendre au bon prix.
Le mesurage loi Carrez est la seule pièce du dossier de vente que la loi ne confie à aucun professionnel certifié, dont aucun barème ne fixe le prix, et dont l'erreur se paie en euros. Son coût ne se compare pas à celui des autres diagnostics : il se compare au vingtième de votre prix de vente.
Les cas limites qui font les écarts à Paris
Le parc parisien accumule précisément les configurations que le texte traite mal. Les combles non aménagés se comptent en surface Carrez dès lors qu'ils sont clos, couverts et hauts de 1,80 mètre, alors qu'ils sont exclus de la surface habitable : c'est la première source d'écart entre les deux chiffres, que nous détaillons dans notre comparaison entre surface Carrez et surface habitable. Une véranda ou une loggia entrent dans le mesurage si elles remplissent les trois conditions ; un balcon et une terrasse non clos en sortent. Sous une pente, seules les parties à 1,80 mètre au moins sont comptées.
Deux configurations divergent entre commentateurs, et il faut le dire plutôt que de trancher. La mezzanine : certains auteurs écartent les structures légères et démontables, d'autres la comptent dès qu'elle est fixe, close, couverte et haute de 1,80 mètre. La cave transformée en pièce de vie : la loi exclut la cave en tant que lot, mais un volume contigu, clos, couvert et de hauteur suffisante remplit par ailleurs la définition de l'article 4-1. Dans les deux cas, le critère utile n'est pas l'étiquette du local mais sa désignation dans l'état descriptif de division, et c'est le mesureur puis, le cas échéant, le juge qui tranchent. Les parties communes dont vous avez la jouissance exclusive, elles, restent hors du compte : la jouissance n'est pas la propriété.
Pourquoi économiser cent euros est le plus mauvais calcul du dossier
L'article 46 fixe une asymétrie que tout vendeur devrait connaître avant d'arbitrer. Si la surface réelle est supérieure à celle annoncée, l'excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix : le vendeur ne récupère rien. Si elle est inférieure de plus d'un vingtième, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, dans l'année qui suit l'acte authentique. Le risque est donc à sens unique.
Sur un appartement parisien à 500 000 euros, un écart de 5 % de la surface se traduit par une restitution de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Face à un mesurage à 150 euros, l'arbitrage n'en est pas un. Et l'absence totale de mention de superficie ouvre, elle, une action en nullité du contrat, exerçable au plus tard un mois après l'acte authentique. Le détail des recours, des délais et des calculs de restitution est traité dans notre article consacré à l'erreur de surface loi Carrez. Un dernier réflexe : si votre lot vient d'être créé par une division, faites mesurer sur l'état des lieux physique et non sur le règlement, comme nous l'expliquons à propos de la première vente après mise en copropriété.
Deux configurations parisiennes concentrent à elles seules la plupart des écarts de mesurage. Le souplex, dont le niveau enterré peut être compté ou exclu selon sa qualification : notre article sur la vente d'un souplex expose pourquoi les commentateurs divergent sur le sort d'une cave transformée. Et le balcon, qui n'entre jamais dans la superficie privative faute d'être clos : notre page sur la vente d'un appartement avec balcon explique comment l'annoncer sans l'additionner à la surface Carrez.
Un cas fait hésiter plus que les autres : la mezzanine, dont le sort dépend de la hauteur relevée au-dessus autant que de celle relevée au-dessous. Il est traité dans vendre un appartement avec une mezzanine.
Questions fréquentes
Le mesurage loi Carrez a-t-il une durée de validité ?
Non, aucun texte ne lui en fixe. Mais il doit décrire l'état du lot au jour de la vente : des travaux qui modifient les cloisons, ferment une loggia ou créent une mezzanine le rendent inexact, et il faut alors le refaire.
Puis-je mesurer mon appartement moi-même pour le compromis ?
Oui. La loi n'exige aucune certification pour le mesurage, contrairement aux diagnostics de l'article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation. Vous assumez en revanche seul l'écart éventuel, sans assurance professionnelle derrière vous.
Faut-il un mesurage pour vendre une place de parking ou une cave ?
Non, l'article 46 les met expressément hors champ, de même que les garages. La mention de superficie privative n'est pas obligatoire pour ces lots.
Que se passe-t-il si la surface annoncée est trop grande de 3 % ?
Rien, juridiquement : la réduction de prix n'est ouverte qu'au-delà d'un vingtième, soit 5 %. En deçà, l'acquéreur ne peut pas demander de diminution sur ce fondement.
Le prix du mesurage est-il négociable ?
Oui, puisqu'il est libre. Demandez deux ou trois devis en distinguant bien la ligne Carrez du pack complet, et vérifiez que le prestataire relève les hauteurs sous pente, qui sont la principale cause d'écart.
Sources
- Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996.
- Articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967, insérés par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété.
- Article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation, sur la certification des personnes établissant les diagnostics du dossier technique.
- Grilles tarifaires de diagnostiqueurs mises à jour en août et octobre 2026 pour les fourchettes de prix, et commentaires juridiques du Village de la Justice et des Informations rapides de la copropriété pour les cas limites.
