Un jardin de quarante mètres carrés au pied d'un rez-de-chaussée du 14e, une terrasse de vingt mètres carrés au cinquième étage d'un immeuble du 11e : dans la grande majorité des cas, ces espaces ne vous appartiennent pas. Ils sont des parties communes dont l'usage vous est réservé. Ce que vous vendez n'est donc pas une surface, c'est un droit d'usage exclusif sur une chose qui reste la propriété de tous.
La nuance paraît théorique. Elle ne l'est pas : elle décide si le droit se transmet à votre acheteur, si l'espace entre dans la surface qui figurera à l'acte, qui paiera les travaux, et ce que l'acheteur pourra y faire. Elle décide aussi de la façon dont il faut rédiger l'annonce. Avant de fixer un prix, il vaut mieux savoir exactement ce que l'on met en vente, et une estimation de votre bien tient compte de cet espace très différemment selon sa qualification.
Qu'est-ce qu'une partie commune à jouissance privative ?
C'est une partie commune affectée à l'usage exclusif d'un lot. Le copropriétaire concerné en a l'usage, sans toutefois en devenir propriétaire : il s'agit d'un simple droit d'usage. Les espaces concernés sont presque toujours les mêmes : balcons, terrasses, jardins et cours attenants, parfois des combles ou un bout de couloir.
La loi du 10 juillet 1965 en fixe le régime, et l'ordonnance du 30 octobre 2019 l'a précisé sur un point utile au vendeur : le règlement de copropriété doit désormais préciser les charges que le titulaire de ce droit supporte, et les parties communes à jouissance privative doivent être énumérées dans le règlement. Autrement dit, le document qui fait foi n'est ni le plan de l'agence, ni l'usage établi depuis vingt ans : c'est le règlement.
Trois qualifications différentes peuvent se cacher derrière un même jardin, et elles n'ont pas les mêmes effets. L'espace peut être une partie privative, intégrée à votre lot dans l'état descriptif de division — c'est le cas le plus favorable et le plus rare. Il peut être une partie commune à jouissance privative — le cas le plus fréquent. Il peut enfin n'être rien du tout au regard du règlement : un usage toléré, que le syndicat peut remettre en cause.
Le droit de jouissance exclusive se transmet-il à l'acheteur ?
Oui, à une condition. Depuis le 23 décembre 2018 et la loi ELAN, le droit de jouissance privative est attaché au lot de copropriété et non plus à une personne : il est nécessairement accessoire au lot auquel il est rattaché, et il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot. Il suit donc le lot lors de la vente, et votre acheteur en bénéficiera comme vous.
La condition est qu'il soit mentionné au règlement de copropriété. C'est là que les situations divergent selon l'ancienneté de la copropriété. Pour les copropriétés mises en place avant le 1er juillet 2022, l'absence de mention au règlement ne remet pas en cause l'existence du droit, et le syndicat peut faire inscrire la question à l'ordre du jour pour régulariser, à la majorité simple. Pour celles postérieures à cette date, la mention est obligatoire, et un droit non prévu suppose un vote à la double majorité, voire l'unanimité s'il porte atteinte à la destination de l'immeuble, plus une modification du règlement.
La conséquence pratique est simple et elle vaut une lettre au syndic : si votre terrasse ou votre jardin n'est pas mentionné au règlement, faites régulariser avant de mettre en vente. Un acheteur bien conseillé posera la question, et un notaire attentif la posera de toute façon. Le règlement fait partie des pièces que vous devrez remettre, dont la liste complète figure dans notre article sur les documents de copropriété à fournir à l'acheteur.
La terrasse ou le jardin comptent-ils dans la surface loi Carrez ?
Non, et c'est le point qui a le plus d'effet sur votre annonce. La Cour de cassation a jugé qu'une partie commune est exclue du mesurage de la loi Carrez même lorsqu'elle fait l'objet d'un droit de jouissance exclusive (Cass. 3e civ., 2 juillet 2008, n° 07-14.619, et 8 octobre 2008, n° 07-16.540). Un appartement de 55 mètres carrés prolongé par une terrasse de 20 mètres carrés en jouissance exclusive se vend donc avec une surface Carrez de 55 mètres carrés.
Le prix au mètre carré affiché devient alors trompeur dans les deux sens : calculé sur la surface Carrez, il paraît très au-dessus du marché ; calculé sur le total avec la terrasse, il ne correspond à aucune surface juridiquement vendue. La solution n'est pas de choisir un des deux chiffres, c'est d'annoncer les deux séparément et de les nommer.
Cette exclusion n'est pas une mauvaise nouvelle commerciale : une terrasse se paie à Paris, et largement. Elle impose simplement de ne pas la faire passer pour de la surface habitable. La distinction entre les différents modes de mesurage est détaillée dans notre comparaison entre surface Carrez et surface habitable à Paris.
Un mot sur la méthode d'évaluation, parce qu'elle est la même ici que pour toute variable qu'aucun relevé public ne mesure. Il n'existe pas de barème de la valeur d'une terrasse parisienne, et nous nous gardons d'en publier un : la prime se constate sur des ventes comparables de votre rue, pas sur un pourcentage. C'est le même raisonnement que celui tenu pour l'étage dans notre article sur la vente d'un appartement en rez-de-chaussée à Paris, qui traite aussi du cas du rez-de-jardin.
Qui paie l'entretien et les travaux du jardin ou de la terrasse ?
Le principe surprend souvent : la partie restant commune, les charges reviennent au syndicat, donc à tous les copropriétaires selon leur quote-part. Le syndicat conserve le contrôle et la gestion de l'espace, et doit informer le copropriétaire bénéficiaire dans un délai raisonnable avant d'intervenir, sauf urgence.
L'exception est contractuelle, et elle est très fréquente : le règlement de copropriété peut mettre l'entretien courant à la charge du copropriétaire bénéficiaire, ou répartir différemment l'entretien et les travaux de réparation. Les deux configurations existent dans des immeubles voisins, et seule la lecture du règlement permet de savoir laquelle s'applique chez vous.
C'est une question que votre acheteur posera, et la réponse pèse sur sa décision. Une terrasse dont l'étanchéité relève du syndicat et une terrasse dont le règlement vous en laisse la charge ne représentent pas le même engagement financier. Vérifiez-le avant la première visite, et répondez par la clause, pas de mémoire.
Que peut faire l'acheteur sur cet espace, et que doit-il faire voter ?
La frontière est nette et elle tient à la nature des aménagements. Sont libres les menus travaux, les aménagements légers et les installations amovibles : bacs à fleurs, mobilier de jardin, revêtement posé sans fixation. Sont interdits sans autorisation de l'assemblée tout ce qui construit ou modifie durablement les lieux : abri de jardin, pergola, véranda, creusement du sol, cloisonnement, surélévation.
Les autorisations se votent à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965 pour les transformations légères, et à la double majorité de l'article 26 pour les constructions. Dans tous les cas, le copropriétaire doit respecter la destination de l'immeuble, ne pas nuire aux autres et ne pas modifier l'aspect extérieur du bâtiment — à Paris, cette dernière contrainte est renforcée par les règles d'urbanisme et, dans certains secteurs, par l'avis de l'architecte des bâtiments de France.
La sanction d'un aménagement non autorisé est lourde : le syndicat peut exiger sa destruction et la remise en état des lieux. Si votre terrasse porte une construction qui n'a jamais été votée, c'est un sujet à traiter avant la vente, pas à laisser découvrir à votre acheteur.
Un droit de jouissance exclusive n'est pas une servitude, et la confusion est fréquente : la servitude est une charge foncière attachée au bien et héritée par l'acquéreur, que le vendeur doit déclarer lorsqu'elle n'est pas apparente. Voir vendre un appartement avec une servitude.
Comment annoncer un jardin ou une terrasse en jouissance exclusive ?
En le nommant pour ce qu'il est. Écrire « appartement de 75 m² avec jardin » quand l'acte mentionnera 55 mètres carrés Carrez prépare une négociation difficile et, dans les cas les plus nets, une discussion sur l'obligation d'information du vendeur. La formulation juste est à la fois plus honnête et plus vendeuse : surface Carrez du lot, puis surface de l'espace extérieur, puis sa qualification.
Trois éléments valent d'être fournis dès l'annonce ou la première visite : la mention exacte du règlement de copropriété, la surface de l'espace extérieur telle qu'elle y figure ou telle qu'elle a été mesurée, et la clause de répartition des charges d'entretien. Un acheteur qui obtient ces trois informations sans avoir à les demander négocie moins, parce qu'il n'a pas de doute à provisionner. C'est la même logique que pour les appartements avec terrasse à Paris, où la documentation du bien fait une part du prix.
Le même raisonnement s'applique à l'extérieur le plus répandu du bâti parisien. Notre article sur la vente d'un appartement avec balcon détaille la distinction entre l'ossature, qui relève du gros œuvre et donc des parties communes, et l'usage, qui reste privatif — ainsi que la charge des travaux qui en découle.
Questions fréquentes
Peut-on vendre séparément un jardin en jouissance exclusive ?
Non. Le droit est nécessairement accessoire au lot auquel il est attaché : il ne peut pas être détaché et cédé à un voisin ou à un tiers, contrairement à une véritable partie privative comme une cave constituée en lot distinct. Si vous souhaitez céder l'espace à un autre copropriétaire, l'opération suppose une modification du règlement de copropriété votée en assemblée.
Le droit de jouissance exclusive peut-il être supprimé ?
L'usage exclusif peut être remis en cause, mais il faut l'accord du copropriétaire concerné. Un vote de l'assemblée ne suffit pas à retirer un droit régulièrement établi. En revanche, un usage simplement toléré, qui ne figure nulle part au règlement, est beaucoup plus fragile : c'est précisément pourquoi il faut vérifier sa base juridique avant de le valoriser dans un prix.
Faut-il déclarer la terrasse dans les diagnostics ?
La terrasse n'entre pas dans le mesurage Carrez, mais son état fait partie de ce que vous devez signaler. Une étanchéité défaillante, des infiltrations vers le logement du dessous ou un désordre connu relèvent de votre obligation d'information : les déclarer protège mieux qu'un silence, qui s'analyse en réticence après la vente.
Une partie commune à jouissance privative augmente-t-elle mes charges ?
Pas automatiquement. Les charges d'entretien d'une partie de l'immeuble ne peuvent être mises à la charge de certains copropriétaires que si cette partie constitue une partie commune spéciale. Pour une partie commune à jouissance privative, c'est le règlement qui détermine ce que le titulaire du droit supporte, et il doit le préciser depuis la réforme de 2019.
Si votre lot comprend par ailleurs des annexes véritablement privatives, cave ou stationnement, leur régime est tout autre et leur vente peut être dissociée : nous le détaillons dans notre article sur la manière de vendre une cave séparément de l'appartement.
