Un mur porteur percé pour réunir deux lots, une fenêtre de toit posée dans le versant, une véranda sur la cour, une climatisation en façade : dans un immeuble parisien, beaucoup de travaux parfaitement réussis n’ont jamais été autorisés par l’assemblée générale. Le vendeur l’a souvent oublié, parce que rien ne s’est passé pendant dix ans. Le dossier de vente, lui, ne l’oublie pas : la liste des pièces que le notaire réclame comporte « la copie des autorisations obtenues », dont celle de la copropriété, dès que les travaux ont modifié l’aspect extérieur, touché aux parties communes, changé l’usage du lot, divisé ou réuni des lots.
La bonne nouvelle est que presque toutes ces situations se traitent, et qu’elles se traitent avant la mise en vente plutôt qu’en urgence entre le compromis et l’acte. La mauvaise est que le délai au terme duquel le syndicat ne peut plus rien vous demander n’est pas le même selon la nature des travaux : cinq ans dans un cas, trente dans l’autre. Avant d’arbitrer entre régulariser et vendre en l’état, mesurez l’effet réel sur la valeur du bien avec notre estimateur en ligne, puis lisez ce qui suit : le critère qui sépare les deux délais n’est pas celui que l’on croit.
Quels travaux exigent l’accord de l’assemblée générale ?
À l’intérieur de son lot, un copropriétaire fait ce qu’il veut : repeindre, changer une cuisine, refaire une salle de bains, poser un parquet ne regarde personne. La frontière se franchit dès que les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. L’autorisation relève alors de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dite majorité absolue : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Les absents comptent dans le calcul, ce qui rend cette majorité plus exigeante qu’elle n’en a l’air.
Un garde-fou existe en cas d’échec. Si le projet n’atteint pas la majorité absolue mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée vote immédiatement une seconde fois, à la majorité des voix exprimées des présents et représentés. C’est la passerelle de l’article 25-1, et c’est elle qui fait passer la plupart des demandes individuelles. Cette mécanique est la même que celle qui commande les travaux d’équipement collectif : nous l’avons détaillée à propos de la vente d’un appartement sans ascenseur, où réparer, installer et supprimer relèvent de trois majorités différentes.
Deux cas sortent de ce cadre. Les travaux qui portent atteinte à la destination de l’immeuble ne sont jamais autorisables à l’article 25, quelle que soit la majorité réunie. Et ceux qui absorbent une partie commune dans le lot privatif supposent une cession de partie commune, décision bien plus lourde, voire l’unanimité lorsque la conservation de cette partie est nécessaire à la destination de l’immeuble.
Que risque-t-on à vendre avec des travaux non autorisés ?
Le risque n’est pas une amende. C’est une action en remise en état : la démolition de l’ouvrage et le retour à la situation antérieure, éventuellement assortie de dommages-intérêts pour le préjudice subi. Point important et souvent ignoré : cette action peut être engagée par le syndicat des copropriétaires, mais aussi par un seul copropriétaire agissant pour son propre compte. Une bonne entente avec le syndic ne vous protège donc pas d’un voisin.
Ce risque se transmet avec le lot : l’acheteur devient copropriétaire d’un bien dont les travaux sont irréguliers, et il peut se retourner contre vous s’il n’a pas été informé. La question ne se joue donc pas devant le syndic mais dans le dossier de vente, aux côtés des procès-verbaux des trois dernières années.
Toucher une partie commune ou se l’approprier : le critère qui fixe la prescription
C’est ici que tout se décide, et le critère n’est pas la gravité des travaux. Il est de savoir si les travaux ont simplement touché une partie commune, ou s’ils se la sont appropriée.
Dans le premier cas, l’action du syndicat est une action personnelle, prescrite par cinq ans depuis la loi ELAN de 2018 — le délai était de dix ans auparavant. Ce délai court du jour où le syndicat a connu ou aurait dû connaître les travaux, ce qui, pour des travaux visibles, revient en pratique à leur achèvement. La Cour de cassation a rangé dans cette catégorie le percement d’un plancher et la création d’ouvertures en façade (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-20.769), ainsi que des travaux pourtant autorisés mais mal exécutés (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-18.919).
Dans le second cas, l’action est réelle, et elle se prescrit par trente ans. Est appropriation ce qui est susceptible, à terme, de faire basculer une partie commune en partie privative : une terrasse ou une véranda édifiée sur un espace commun (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 21-16.733, qui a censuré une cour d’appel ayant appliqué dix ans), des équipements pérennes ou des plantations difficiles à déplacer (Cass. 3e civ., 26 juin 2017, n° 15-25.144).
Un percement de mur porteur réalisé en 2015 et visible de tous est très probablement prescrit. Une terrasse posée sur la cour la même année ne l’est pas, et ne le sera pas avant 2045. Ce ne sont pas les travaux les plus spectaculaires qui vieillissent le plus mal, ce sont ceux qui prennent de la place.
Cette ligne de partage éclaire un sujet voisin : le titulaire d’un droit de jouissance privative use d’une partie commune sans en devenir propriétaire, et ce qu’il y construit s’expose à la même sanction de destruction, comme l’explique notre article sur la vente d’un appartement avec jouissance exclusive d’un jardin ou d’une terrasse.
Cette page traite de l'autorisation de la copropriété. Les mêmes travaux relèvent le plus souvent aussi d'une autorisation d'urbanisme, avec des délais et des sanctions qui lui sont propres : voir les travaux non déclarés en urbanisme.
Comment régulariser des travaux avant la mise en vente ?
La régularisation a posteriori est possible et c’est la voie à privilégier. Elle consiste à faire inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et à demander la ratification des travaux déjà réalisés. Le vote se tient à la majorité qui aurait été nécessaire pour les autoriser au départ : si l’autorisation relevait de l’article 25, la ratification en relève aussi.
Trois conseils pour que la résolution passe. Formulez-la précisément, avec les plans et, s’il y a lieu, un avis de bureau d’études sur la structure, plutôt que par une phrase générale sur « les travaux réalisés dans le lot ». Anticipez le calendrier : l’assemblée annuelle se prépare, et une assemblée spéciale coûte cher. Et ne confondez pas cette résolution avec un vote de travaux collectifs : la répartition du coût n’est pas en jeu, contrairement aux travaux votés en assemblée générale avant une vente, où la question est de savoir qui paie.
Si les travaux ont annexé une partie commune, la ratification ne suffit pas : il faut une cession de partie commune, suivie d’un modificatif à l’état descriptif de division établi par un géomètre-expert et publié. C’est la formalité qu’impose aussi la création d’un lot nouveau, décrite dans notre guide de la première vente après mise en copropriété. Comptez plusieurs mois et un budget de géomètre : cela se décide tôt.
Faut-il déclarer les travaux non autorisés à l’acheteur ?
Oui, et sans hésiter. Le vendeur doit à l’acheteur une information loyale sur ce qu’il sait du bien. Taire une autorisation manquante que l’on connaît expose à une action pour réticence dolosive, dont les conséquences — annulation de la vente ou réduction du prix, avec dommages-intérêts — sont bien plus lourdes que la négociation que l’on voulait éviter.
Déclarer coûte moins cher que dissimuler, pour une raison simple : un acheteur informé négocie sur un risque chiffré, un acheteur qui découvre négocie sur sa méfiance. Le bon réflexe est de remettre un dossier : description des travaux, date, factures d’entreprise, avis technique s’il existe, et point précis de la prescription.
Régulariser ou vendre en l’état : comment arbitrer
Trois situations, trois réponses. Si les travaux relèvent de l’action personnelle et que cinq ans se sont écoulés depuis leur achèvement visible, la régularisation n’est plus un enjeu juridique et vous pouvez vendre en l’état avec un dossier honnête. S’ils sont récents, faites-les ratifier : une résolution votée vaut mieux qu’une décote, pour le coût d’une ligne à l’ordre du jour.
Si les travaux ont annexé une partie commune, en revanche, le délai de trente ans place le sujet hors du temps et aucune ancienneté ne vous protégera. Il faut alors soit engager la cession de partie commune, soit vendre en annonçant la situation et son coût de remise en état, ce qui suppose un chiffrage d’entreprise. Le choix de l’intermédiaire compte alors : un dossier technique se présente, il ne s’improvise pas en visite. Notre plateforme de mise en relation MonMandat met un propriétaire en relation avec trois agents au maximum, ce qui permet de juger chacun sur sa manière de traiter ce point précis.
Questions fréquentes
L’assemblée générale peut-elle refuser de régulariser des travaux déjà faits ?
Oui. Rien n’oblige l’assemblée à ratifier, et un refus est fréquent lorsque les travaux ont gêné les voisins. Un refus n’équivaut pas pour autant à une obligation de démolir : il laisse simplement ouverte l’action en remise en état, dont le succès dépendra de la prescription et de la réalité de l’atteinte. Demandez que le motif figure au procès-verbal : c’est une pièce utile pour la suite.
Le syndic peut-il bloquer la vente à cause de travaux non autorisés ?
Non. Le syndic n’a aucun pouvoir d’empêcher la cession d’un lot : son opposition entre les mains du notaire ne porte que sur les sommes dues à la copropriété, mécanisme détaillé dans notre article sur les impayés de charges en cas de vente. Il lui appartient en revanche de signaler les travaux dans les documents qu’il délivre, et c’est souvent par là que l’acheteur l’apprend.
Les travaux faits par l’ancien propriétaire m’engagent-ils ?
Vis-à-vis du syndicat, oui : l’action en remise en état suit le lot, et c’est son propriétaire actuel qui y répond, même s’il n’a rien fait. Vis-à-vis de votre propre vendeur, un recours reste possible si l’irrégularité vous a été dissimulée.
Une déclaration préalable en mairie remplace-t-elle l’autorisation de la copropriété ?
Non, et c’est la confusion la plus répandue. Les deux autorisations répondent à deux questions différentes : la première dit si la ville accepte la modification, la seconde si les copropriétaires l’acceptent. Des travaux peuvent être réguliers au regard du code de l’urbanisme et irréguliers au regard de la loi de 1965. Il faut les deux.
La page de tête de ce sujet reste notre guide des documents de la loi ALUR à fournir pour vendre en copropriété : les autorisations de travaux y figurent parmi les pièces du dossier. Pour les textes, la liste publiée par les Notaires du Grand Paris et le site service-public.gouv.fr sont les deux références à garder sous la main. Faites valider la qualification de vos travaux par votre notaire avant la mise en vente.
