Un appartement occupé par un proche à titre gratuit peut être vendu. L'occupant n'est pas locataire, il n'a signé aucun bail, il ne verse aucun loyer : il ne dispose donc d'aucun des droits que la loi du 6 juillet 1989 attache au locataire. Ni congé de six mois, ni offre de vente obligatoire, ni protection liée à l'âge ou aux ressources. Sur la vente elle-même, il n'a rien à dire.
La difficulté est ailleurs, et elle est entière. S'il n'a aucun droit sur votre vente, il en a un sur son départ, et c'est ce calendrier-là qui commande la date de l'acte. Un acheteur finance rarement un logement qu'il ne peut pas occuper, et comme il n'y a pas de bail, il n'en tirerait même pas un loyer. Posez d'abord un ordre de grandeur avec une estimation en ligne, puis traitez la question du départ avant celle du prix.
A-t-on le droit de vendre un appartement occupé gratuitement par un proche ?
Oui. Vous restez propriétaire, et la propriété emporte le droit de vendre. L'occupation gratuite ne crée aucune indisponibilité du bien, aucune inscription, aucune mention obligatoire au fichier immobilier. Juridiquement, la mise à disposition gratuite d'un logement s'analyse le plus souvent en un prêt à usage, régi par les articles 1875 et suivants du code civil. C'est un contrat, même s'il n'a jamais été écrit, et c'est précisément parce que c'en est un qu'il obéit à des règles de fin.
La conséquence pratique est double. D'un côté, aucune autorisation de l'occupant n'est requise pour signer un compromis. De l'autre, la vente ne met pas fin par elle-même au prêt : ce n'est pas l'acte notarié qui fait partir l'occupant, c'est la demande de restitution que vous lui adressez. Les deux opérations sont indépendantes, et c'est l'erreur la plus fréquente que de les croire liées.
L'occupant à titre gratuit est-il prioritaire pour acheter ?
Non. Les droits de priorité d'achat que connaît le droit français sont attachés à la qualité de locataire ou à un événement précis : le congé pour vendre d'un bail d'habitation, la première vente après mise en copropriété, la vente d'un immeuble en bloc, le droit de préemption urbain de la commune. Aucun ne vise l'occupant sans titre ni l'occupant à titre gratuit.
En revanche, les droits qui ne dépendent pas de l'occupant restent dus : la déclaration d'intention d'aliéner à la Ville lorsqu'elle est exigée, l'information de la copropriété, les formalités habituelles du dossier. L'absence de bail simplifie la relation avec l'occupant, elle n'allège rien du reste du dossier de vente.
Comment demander à un proche de quitter le logement ?
Tout dépend de ce qui a été convenu au départ. L'article 1888 du code civil pose le principe : le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu et, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée. L'article 1889 ménage une exception : si, avant ce moment, le prêteur a un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l'emprunteur à la lui rendre.
Lorsque aucun terme n'a été fixé — le cas le plus courant entre proches — les analyses de jurisprudence publiées par les organismes d'information sur le logement retiennent que le prêteur peut exiger la restitution à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable. Deux précisions comptent. La première est que ce « raisonnable » n'est adossé à aucune durée légale : aucun texte ne donne de nombre de mois, et c'est le juge qui apprécie au regard de la situation de l'occupant. La seconde est que les analyses consultées divergent entre elles sur les bornes exactes des articles applicables et sur la chambre qui a rendu telle décision : nous citons donc les articles du code civil, et aucun numéro de pourvoi.
Écrivez la demande, datez-la, conservez la preuve de son envoi. C'est cette date qui fera courir le délai, et c'est elle que l'on vous demandera.
Que se passe-t-il si l'occupant refuse de partir ?
Aucun départ ne peut être imposé sans décision de justice. Un propriétaire ne reprend pas les clés, ne change pas la serrure et ne fait pas enlever les meubles de sa propre autorité, même chez un membre de sa famille, même en l'absence de bail. La voie est judiciaire : saisine du tribunal pour faire constater la fin du prêt et ordonner la restitution, puis exécution par un commissaire de justice. Le calendrier d'exécution comporte par ailleurs des périodes protégées au cours de l'année, dont votre conseil vous indiquera l'incidence.
Le temps est donc le vrai sujet. Entre la demande amiable, l'éventuelle procédure et l'exécution, les mois s'accumulent, et ils ne s'accordent pas avec le rythme d'une vente. C'est la raison pour laquelle la plupart des vendeurs traitent la question avant la mise en vente, et non pendant.
Faut-il vendre libre ou vendre occupé ?
Vendre libre reste la voie normale. Elle suppose d'obtenir le départ avant la signature du compromis, ou d'inscrire la libération des lieux comme une condition du contrat, avec une date butoir réaliste et les conséquences d'un retard clairement prévues ; notre article sur les conditions suspensives vues du côté du vendeur détaille la rédaction de ce type de clause.
Vendre occupé est possible mais rare, parce que l'acheteur reprendrait une situation sans contrepartie : ni loyer, ni échéance certaine, ni titre à opposer. Ce n'est pas une règle de prix qui joue ici, c'est un vivier d'acheteurs qui se réduit presque à rien, et le prix suit le vivier. Si la situation familiale est durable, d'autres montages méritent d'être examinés avec un notaire, comme la vente en démembrement traitée dans notre article sur la vente d'un bien démembré, ou l'arbitrage exposé dans donner ou vendre un appartement à ses enfants.
Deux situations appellent une vigilance particulière. Si l'occupant est un héritier présomptif, l'avantage que représente l'occupation gratuite peut être discuté au moment du règlement de la succession : c'est une question à poser au notaire, et non à trancher soi-même. Si l'occupant fait l'objet d'une mesure de protection, la procédure change entièrement, comme l'explique notre article sur la vente du logement d'un majeur protégé.
Quelle fiscalité pour un logement prêté gratuitement ?
L'article 15, II du code général des impôts écarte de l'impôt sur le revenu les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 30 juin 2005, en réponse à la question écrite n° 16493, range parmi ces situations le logement que le propriétaire met gratuitement à la disposition d'un tiers sans y être tenu par un contrat de location. La même réponse en tire la contrepartie, qui surprend souvent : corrélativement, les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction. Autrement dit, vous ne déclarez pas de loyer, mais vous ne déduisez rien non plus.
Au moment de la vente, le point décisif est ailleurs : ce logement n'est pas votre résidence principale, puisque vous ne l'occupez pas. La cession relève donc du régime général de la plus-value immobilière, avec ses abattements pour durée de détention, détaillé dans notre article sur la plus-value immobilière. Enfin, si le bien est porté par une société, la mise à disposition gratuite au profit d'un associé conduit au même raisonnement de réserve de jouissance ; les conséquences propres à cette détention sont exposées dans notre article sur la vente d'un appartement détenu en SCI.
Cette série consacrée aux cas particuliers de la vente parisienne comprend également nos articles sur la vente d'un appartement sur cour et sur la vente d'un appartement meublé.
Questions fréquentes
Faut-il un écrit pour qu'il y ait prêt à usage ?
Non, le contrat peut être verbal, et il l'est presque toujours entre proches. L'absence d'écrit ne supprime pas le contrat : elle rend seulement plus difficile la preuve de ce qui avait été convenu, à commencer par un éventuel terme.
Combien de temps de préavis faut-il laisser ?
Aucun texte ne fixe de durée. La jurisprudence rapportée par les analyses consultées exige un délai de préavis raisonnable, apprécié selon les circonstances. Un délai qui laisse à l'occupant le temps matériel de se reloger est ce qui se discute devant un juge.
Peut-on signer un compromis avant que l'occupant soit parti ?
Oui, à condition que le contrat dise clairement que la vente se fait libre d'occupation au jour de l'acte, et prévoie ce qu'il advient si cette libération n'est pas obtenue à la date convenue.
L'occupant doit-il payer les charges ou la taxe d'habitation ?
Cela dépend de ce qui avait été convenu et de la situation de chacun au regard des impôts locaux. Faites le point avec votre conseil avant la vente, car les régularisations de charges se découvrent souvent au moment du décompte final.
Un occupant gratuit peut-il invoquer une promesse verbale de rester à vie ?
Il peut l'invoquer, et c'est exactement ce que tranche la question du terme. C'est pourquoi la preuve de ce qui avait été dit au départ, et la trace écrite de la demande de restitution, pèsent davantage que les souvenirs de chacun.
Sources
Articles 1888 et 1889 du code civil sur Légifrance, pour la restitution de la chose prêtée et le besoin pressant du prêteur. Analyses de jurisprudence sur le prêt à usage à durée indéterminée publiées par l'Agence nationale pour l'information sur le logement. Réponse ministérielle à la question écrite n° 16493, Journal officiel du Sénat du 30 juin 2005, pour l'article 15, II du code général des impôts. Cet article donne des repères généraux et ne remplace ni l'avis de votre notaire ni celui d'un avocat.
