Vendre un appartement loué en bail mobilité ou en bail étudiant ne pose pas le problème que redoutent la plupart des propriétaires. Il n'y a pas de congé pour vendre à donner six mois à l'avance, pas d'offre prioritaire à purger, pas de préavis à caler sur une échéance lointaine. Ces deux baux partagent une particularité que l'on oublie souvent : ils ne se résilient pas, ils s'épuisent. Leur terme est connu le jour de la signature, et il est proche.
La conséquence pratique est simple. Votre question n'est pas « comment récupérer mon logement », mais « est-ce que je vends libre ou occupé, et à quelle date ». C'est une question de calendrier et de prix, pas de procédure. Pour la trancher, commencez par savoir ce que vaut le bien dans les deux hypothèses : notre estimation d'un bien immobilier en ligne donne un ordre de grandeur, que les ventes comparables de votre rue viendront ensuite préciser.
Vendre un appartement loué en bail mobilité : faut-il donner congé au locataire ?
Non. La fiche officielle de Service Public consacrée au bail mobilité est explicite : « le propriétaire n'a pas besoin de donner son congé (préavis) au locataire pour mettre fin au bail mobilité ». Le contrat s'arrête de lui-même à la date prévue.
Cette absence de congé découle de la nature du bail. Il « est conclu pour au minimum 1 mois et au maximum 10 mois », et surtout : « Ce bail est non renouvelable et non reconductible. » La durée peut être modifiée une seule fois par avenant, sans que le total dépasse dix mois. Du jour où vous signez, vous connaissez donc la date à laquelle le logement sera libre, et elle est au plus à dix mois. Le logement doit par ailleurs être meublé, inventaire annexé au bail, et « Le propriétaire a interdiction de demander un dépôt de garantie » : il n'y aura pas de dépôt à transférer au jour de la vente.
Le locataire, lui, garde une liberté totale : il « peut mettre fin au bail mobilité à tout moment » avec un préavis d'un mois, notifié par lettre recommandée, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre. Votre date de libération peut donc avancer, jamais reculer.
Peut-on vendre pendant un bail mobilité, et le locataire reste-t-il dans les lieux ?
Oui, la vente est possible en cours de bail, et la fiche officielle le dit sans ambiguïté : « Le propriétaire peut vendre le logement, ou le céder gratuitement, alors que le bail mobilité est en cours. » Le contrat n'est pas un obstacle à la vente ; il se poursuit avec le nouveau propriétaire jusqu'à son terme.
Pour l'acheteur, cela veut dire qu'il achète un bien dont l'occupation est bornée par une date écrite au contrat. C'est très différent d'un bien loué en bail classique, où la durée résiduelle se compte en années et se renouvelle : nous l'avons traité dans notre article sur la façon de vendre un appartement loué.
Un point mérite d'être signalé à l'acheteur : si les parties signent ensuite un nouveau bail pour le même logement, « ce nouveau bail est obligatoirement un bail d'habitation "classique" ». On ne peut pas enchaîner deux baux mobilité, et cela conditionne le projet locatif de l'acquéreur.
Un bail mobilité ou un bail étudiant ne se combat pas, il se date. Le vendeur qui connaît le jour exact de la libération vend une certitude ; celui qui l'ignore vend un doute, et le doute se négocie.
Le bail étudiant de neuf mois : pourquoi il ne se reconduit pas
La location meublée à titre de résidence principale se conclut en principe pour un an, et elle est reconduite automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions. L'Agence nationale pour l'information sur le logement rappelle cependant l'exception qui nous intéresse : cette reconduction ne joue pas « si la durée du bail a été réduite à neuf mois pour un étudiant ».
C'est tout l'intérêt de ce bail, et ce qui le rend lisible pour un acheteur. Neuf mois, une seule fois, sans tacite reconduction : le logement redevient disponible à la fin de l'année universitaire. L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, confirme en passant cette durée réduite, puisqu'il permet au locataire de résilier à tout moment avec un préavis d'un mois « y compris si la durée du bail est réduite à neuf mois ».
Si vous louez en meublé classique, pour un an renouvelable, le régime est plus contraignant. L'article 25-8 impose au bailleur qui ne souhaite pas renouveler d'informer le locataire « avec un préavis de trois mois » et de motiver son refus : reprise, vente, ou motif légitime et sérieux. Le juge peut en vérifier la réalité, et un congé frauduleusement justifié par la reprise ou la vente est puni d'une amende plafonnée à 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale.
Le locataire d'un meublé est-il prioritaire pour acheter l'appartement ?
C'est la croyance la plus répandue, et elle vient d'un régime voisin. En location vide, le congé pour vendre ouvre bien un droit de préemption : la fiche officielle de Service Public, vérifiée le 1er juin 2026, indique que « Le locataire bénéficie d'un droit de préemption », que la lettre de congé doit partir six mois avant l'échéance et contenir le prix, et que « L'offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois du préavis ».
Le texte qui régit le congé en location meublée est un autre article, le 25-8, et il n'organise aucune offre de vente prioritaire de ce type : la vente y figure comme un motif de congé, pas comme le déclencheur d'une offre à notifier. Le constat se borne à ce que dit ce texte ; d'autres droits de priorité peuvent exister par ailleurs, notamment celui qui s'attache à la première vente après mise en copropriété ou aux droits examinés dans notre article sur qui est prioritaire pour acheter votre appartement à Paris. C'est au notaire de vérifier, dossier en main, quels droits doivent être purgés avant la signature.
Un arbitrage se pose souvent à ce stade : viser un acheteur occupant, qui attendra la date de libération, ou un acheteur investisseur, qui achètera le bien avec son locataire. Les deux ne payent pas le même prix et ne se trouvent pas au même endroit. Une plateforme de mise en relation comme MonMandat permet de confronter l'analyse de trois agents au maximum sur cette question précise, avant de choisir le positionnement de l'annonce.
Vendre libre ou vendre occupé : ce que le calendrier change
Avec un bail court, le choix n'est pas binaire. Trois voies existent, classées par la date. Vendre maintenant, occupé, en annonçant la date exacte de libération : la voie la plus rapide, la décote éventuelle dépendant du nombre de mois restants. Vendre maintenant en calant la date d'acte après le terme du bail : le bien est alors vendu libre à la signature. Attendre le terme et vendre vide : la voie la plus simple, et la plus lente.
La deuxième voie est la plus sous-utilisée, et c'est souvent la meilleure avec un bail mobilité, parce que le délai entre compromis et acte authentique est du même ordre de grandeur que la durée résiduelle du bail. Notre article sur le délai de rétractation du compromis de vente rappelle le calendrier de cette phase.
Sur le prix, prudence : aucune règle ne fixe de décote pour un bien occupé. Elle dépend de la durée restante, du loyer et de l'acheteur visé, et se mesure sur des ventes comparables datées. Nos articles sur la vente d'un appartement meublé à Paris et d'un studio parisien détaillent ce raisonnement sur les typologies les plus concernées par ces baux courts.
Ce que le dossier de vente doit contenir quand le bien est loué meublé
Aux pièces habituelles s'ajoutent celles qui décrivent l'occupation : le bail, son avenant éventuel, l'inventaire du mobilier, la date du terme, le justificatif de la situation de mobilité du locataire et l'état des loyers encaissés. Pour un meublé classique ou un bail étudiant, il faut y ajouter le dépôt de garantie, la fiche officielle précisant que « Lorsque le logement a été vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est à ce nouveau propriétaire de rendre le dépôt de garantie au locataire ». Le transfert doit donc être réglé dans l'acte.
Le reste ne change pas : diagnostics, documents de copropriété, répartition des charges de copropriété en cas de vente. Si le logement a été loué en courte durée avant de passer en bail mobilité, vérifiez aussi le volet changement d'usage, traité dans notre article sur la vente d'un appartement en location de courte durée à Paris.
Questions fréquentes
Qui peut signer un bail mobilité ?
Le locataire doit se trouver, au début du bail, dans l'une des situations listées par la fiche officielle : formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire. Il doit le justifier par un document.
Puis-je prolonger un bail mobilité pour attendre la vente ?
La durée peut être modifiée une fois par avenant, sans dépasser dix mois au total ; au-delà, un nouveau contrat serait un bail classique. Une exception propre aux résidences à vocation d'emploi a été introduite par la loi du 26 novembre 2025, d'une semaine à dix-huit mois, mais la fiche officielle précise qu'« Un décret doit être publié pour permettre l'entrée en vigueur de cette nouvelle règle ».
Dois-je prévenir mon locataire que je vends ?
Aucune notification n'est exigée pour mettre le bien en vente en cours de bail mobilité. En pratique l'information est indispensable : les visites se font avec l'accord du locataire et dans le respect de sa jouissance paisible, et le bon réflexe est d'en convenir par écrit.
Le bail étudiant de neuf mois peut-il être reconduit ?
Non, la reconduction automatique de la location meublée ne joue pas lorsque la durée a été réduite à neuf mois pour un étudiant. Si le même locataire reste, c'est un nouveau contrat qui se noue, avec sa propre durée et ses propres règles.
Et si le bien est détenu à plusieurs ?
La décision de vendre obéit alors aux règles de l'indivision ou de la société civile, indépendamment du bail. Nos articles sur la vente d'un bien en indivision et sur la vente d'un appartement détenu en SCI détaillent ces deux cas.
Sources
- Service Public, Quelles sont les règles d'un bail mobilité ?, vérifié le 6 juin 2025 (titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, article 15).
- Légifrance, article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 29 juillet 2023.
- Service Public, Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire, vérifié le 1er juin 2026.
- ANIL, Location meublée : fin du bail.
