Vendre un appartement parisien que l'on loue en meublé de tourisme pose une question que la vente classique ne pose jamais : l'activité se transmet-elle avec les murs ? La réponse tient en une distinction que le code de la construction et de l'habitation écrit noir sur blanc, et que le marché confond en permanence. L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel, sauf lorsqu'elle a été subordonnée à une compensation : dans ce cas seulement, « le titre est attaché au local et non à la personne ».
Deux appartements voisins loués de la même façon peuvent donc se vendre dans deux situations opposées. Pour l'un, l'acheteur reprend un local autorisé ; pour l'autre, il achète un logement dont l'autorisation s'éteint. Cela change la valeur, l'acheteur visé et le contenu du compromis. Commencez par situer le bien pour ce qu'il est, un logement : notre estimateur en ligne donne l'ordre de grandeur.
Qu'est-ce qui se vend exactement avec un appartement loué en courte durée ?
Ce qui se vend, c'est un lot de copropriété, pas une activité. Il n'existe pas de fonds de commerce de meublé de tourisme qui se céderait avec l'appartement, et la clientèle d'une plateforme ne se transmet pas. Ce qui peut suivre le bien, c'est une autorisation administrative, et seulement si elle est réelle. Le mobilier, lui, relève des règles de notre article sur la vente d'un appartement meublé : désignation article par article dans l'acte.
La confusion vient d'un mot employé pour deux choses. À Paris, un meublé de tourisme suppose selon les cas une autorisation de changement d'usage, délivrée au titre du code de la construction et de l'habitation, et un changement de destination, délivré au titre du code de l'urbanisme : deux régimes, deux dossiers. Le second relève du même mécanisme que celui décrit dans notre article sur la vente d'un local commercial transformé en habitation, pris en sens inverse. Un vendeur qui dit « j'ai mon autorisation » ne précise presque jamais laquelle, et c'est la première chose à vérifier dans ses papiers.
L'autorisation de changement d'usage se transmet-elle à l'acheteur ?
L'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 1er janvier 2009, pose la règle et l'exception dans le même alinéa. La règle : « L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. » Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. L'exception : « Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. » Le texte précise que les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation, laquelle est publiée au fichier immobilier.
Ce dernier point est précieux pour un vendeur : une autorisation avec compensation laisse une trace publiée, donc vérifiable par le notaire. Une autorisation personnelle, elle, ne se transmet pas, quelles que soient les années d'exploitation écoulées. L'article ajoute d'ailleurs une précision qui coupe court à un raisonnement courant : l'usage des locaux n'est « en aucun cas » affecté par la prescription trentenaire de l'article 2227 du code civil. Trente ans de location meublée ne créent aucun droit acquis.
Aucun des textes applicables ne dit ce que devient l'autorisation le jour de la vente. Ce qu'ils disent, c'est si elle est attachée au local ou à la personne, et c'est de cette qualification seule que dépend la réponse.
Il faut être précis sur ce silence. Ni l'article L. 631-7-1, ni le règlement municipal parisien ne contiennent de disposition sur le sort de l'autorisation en cas de vente ou de changement de propriétaire. On ne peut donc pas écrire qu'une autorisation réelle « se transmet automatiquement » comme si un texte le prévoyait : ce que l'on peut écrire, c'est qu'elle est attachée au local, et que c'est la Ville, instruite par le notaire, qui confirme la situation d'un local donné. Un vendeur sérieux fait poser la question avant le compromis, pas après.
Que dit le règlement municipal parisien sur la compensation ?
Le règlement municipal sur les changements d'usage a été adopté par le Conseil de Paris lors de sa séance des 11 au 14 février 2025, par la délibération 2025 DLH 44, et publié au portail des publications administratives de la Ville le 3 mars 2025. Son article 1 reprend la distinction du code : « Les autorisations de changement d'usage obtenues sans compensation revêtent un caractère personnel », tandis que « les autorisations délivrées avec compensation revêtent un caractère réel » et sont attachées au local.
Son article 3 fixe le régime propre aux meublés de tourisme. L'autorisation est subordonnée à une compensation située dans le même quartier administratif que la transformation. Dans les arrondissements où le nombre de numéros d'enregistrement délivrés par la Ville dépasse 50 pour 1 000 résidences principales, définis par la carte de l'annexe 6, « les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface triple de celle faisant l'objet de la demande ». Dans le secteur de compensation renforcée, la surface doit être double, sauf logements locatifs sociaux ou baux réels solidaires. Ailleurs, elle est équivalente à la surface transformée.
Ces ratios expliquent pourquoi très peu de propriétaires parisiens détiennent une autorisation avec compensation : il faut avoir transformé en habitation une à trois fois la surface concernée. Pour la grande majorité des appartements loués en courte durée, il n'existe donc aucune autorisation réelle à transmettre, et le bien se juge comme un logement ordinaire. C'est l'angle inverse de notre article sur l'investissement locatif en courte durée à Paris, écrit pour l'acheteur.
Numéro d'enregistrement et limite de 90 jours : ce que le vendeur doit dire
La déclaration en mairie est distincte de l'autorisation. Obligatoire, elle donne lieu à la délivrance immédiate d'un numéro d'enregistrement, qui doit figurer sur toutes les annonces publiées. Ce numéro n'est pas un droit de louer : il n'est que la trace d'une déclaration, et ne prouve pas que le local est autorisé.
Pour une résidence principale, la page de la Ville de Paris, mise à jour le 25 mars 2026, retient une limite de 90 jours de location par an au maximum, la résidence principale étant définie comme un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Beaucoup de sources en ligne continuent d'annoncer 120 jours : c'est l'ancien plafond, et un vendeur qui s'appuie sur ce chiffre dans ses explications à l'acheteur se trompe de régime.
Les sanctions encourues donnent la mesure du risque que l'acheteur reprendra s'il poursuit l'activité sans vérifier sa situation. La Ville annonce une amende pouvant atteindre 10 000 € par année de dépassement de la limite annuelle, 100 000 € pour la location d'une résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage avec une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré, 25 000 € pour un local commercial ou artisanal loué sans autorisation, 5 000 € pour l'absence d'enregistrement, et jusqu'à un an de prison et 80 000 € d'amende en cas de fausses déclarations. Ce sont des plafonds, mais ils ne sont pas théoriques.
Ce que la vente change sur le plan fiscal
Un appartement loué en meublé de tourisme n'est, par construction, pas la résidence principale du vendeur lorsque l'activité est exercée à l'année : la plus-value est donc taxable dans les conditions ordinaires, selon la mécanique que nous détaillons dans notre article sur la déclaration de plus-value immobilière et dans celui consacré à la vente d'une résidence secondaire à Paris.
Un point mérite une vérification systématique avant de fixer un prix net vendeur : si l'activité a été exercée sous le régime du loueur en meublé non professionnel, la question de la réintégration des amortissements déduits se pose au moment de la revente, et elle peut déplacer le résultat de façon sensible. Nous lui consacrons un article entier, la revente d'un bien en LMNP et la réintégration des amortissements, parce que c'est le piège le plus coûteux de cette typologie.
Ce qu'il faut remettre à l'acheteur et au notaire
Rassemblez trois familles de pièces. Les documents administratifs : l'autorisation de changement d'usage si elle existe, en précisant si elle a été accordée avec ou sans compensation, le récépissé de déclaration et le numéro d'enregistrement, et toute mise en demeure reçue de la Ville. Les documents de copropriété, car le règlement peut faire obstacle à l'activité indépendamment de l'administration : la liste figure dans notre article sur les documents à remettre lors de la vente d'un lot de copropriété. Les éléments d'exploitation enfin, utiles à la négociation.
Si le bien est encore occupé par un locataire au moment de la vente, le cadre est tout autre et relève des règles que nous détaillons dans notre article sur la vente d'un appartement loué. Un propriétaire qui hésite entre vendre libre et vendre en l'état, ou qui veut confronter plusieurs avis sur la façon de présenter un bien à l'historique particulier, peut passer par MonMandat, plateforme de mise en relation qui met un propriétaire en relation avec trois agents au maximum.
Un retour à la location de longue durée replace le logement sous le plafond des loyers de référence, dont l'effet sur une vente est traité dans notre article sur la façon de vendre un appartement en zone d'encadrement des loyers.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un appartement en annonçant « autorisé Airbnb » ?
Seulement si une autorisation réelle existe, c'est-à-dire délivrée avec compensation, et à condition de produire le document. Annoncer une autorisation personnelle comme un atout transmissible, c'est affirmer un fait inexact sur une caractéristique déterminante du bien, ce qui expose le vendeur sur le terrain de son obligation d'information.
Le numéro d'enregistrement se transmet-il à l'acheteur ?
Non. Il est attaché à une déclaration faite par un déclarant pour un logement donné. La Ville prévoit que le propriétaire qui cesse de louer désactive sa déclaration ; c'est au nouveau propriétaire de faire la sienne, s'il y a droit.
Faut-il arrêter la location pendant la commercialisation ?
Rien ne l'impose, mais les visites et les rotations de voyageurs se concilient mal. La plupart des vendeurs libèrent le calendrier pendant la commercialisation, quitte à perdre quelques semaines de recettes.
La copropriété peut-elle interdire la location courte durée ?
Le règlement de copropriété peut contenir des clauses qui font obstacle à cette activité, et c'est lui qu'il faut lire. Une autorisation de la Ville ne vaut pas permission de la copropriété, et l'inverse est aussi vrai.
L'acheteur peut-il se rétracter en découvrant que l'autorisation n'est pas transmissible ?
Dans le délai de rétractation, il n'a pas à se justifier. Après, tout dépend du compromis : si la transmissibilité a été présentée comme acquise alors qu'elle ne l'était pas, le litige portera sur l'information donnée. D'où l'intérêt d'écrire la situation exacte dans l'avant-contrat.
Sources
Article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, corps lu sur Légifrance le 9 novembre 2026, en vigueur depuis le 1er janvier 2009. Règlement municipal de la Ville de Paris sur les changements d'usage, délibération 2025 DLH 44 adoptée les 11 au 14 février 2025, publiée le 3 mars 2025. Page « La location meublée touristique : les règles à suivre » de paris.fr, mise à jour le 25 mars 2026. Aucun de ces trois textes ne règle le sort de l'autorisation en cas de vente : cette question se pose à la Ville, par l'intermédiaire du notaire chargé de l'acte.
