Vous avez acheté à deux, sans être mariés, et vous vous séparez. Juridiquement, vous n'êtes pas dans une communauté mais dans une indivision, et l'indivision a une règle redoutablement efficace : aucun des deux ne peut être contraint d'y rester. Celui qui veut vendre finira par vendre, au besoin devant le tribunal. Celui qui veut racheter la part de l'autre n'a, lui, aucun droit à l'obtenir.
C'est l'asymétrie que presque personne n'explique. Il en existe une seconde, fiscale, qui coûte souvent plus cher : à opération identique, un rachat de part entre concubins supporte des droits que le même rachat entre partenaires de PACS ne supporte pas. L'article 748 du code général des impôts réserve son régime de faveur aux indivisions issues d'une succession, d'une communauté conjugale, d'un mariage ou d'un PACS. Les concubins n'y figurent pas.
Qui peut imposer la vente d'un appartement acheté à deux ?
Celui qui veut sortir. L'article 815 du code civil pose que nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision et que le partage peut toujours être provoqué. Si l'autre refuse de signer, vous n'êtes pas bloqué : vous saisissez le tribunal judiciaire d'une demande de partage, et le juge ordonne soit le partage du bien, soit sa vente aux enchères quand il ne peut pas être commodément partagé. Un appartement ne se coupe pas en deux : c'est la seconde issue qui s'impose, sauf accord entre vous.
Ce chemin-là est long et coûteux. L'accord l'est beaucoup moins, et il commence par le même point : savoir ce que vaut le bien. Avant toute discussion sur une soulte, posez un chiffre défendable avec une estimation de votre appartement. Une négociation entre deux personnes qui se séparent se tient mal sur une fourchette, correctement sur un prix daté.
Attention à un point découvert souvent trop tard : ce sont les quotes-parts inscrites dans l'acte d'achat qui comptent, pas ce que chacun a versé. Si l'acte dit cinquante-cinquante et que l'un a fourni 80 % de l'apport, la propriété reste cinquante-cinquante. Restent les créances entre indivisaires, pour les mensualités ou les travaux payés seul après l'achat : elles se liquident au partage sans modifier les quotes-parts. Le pilier vendre sa part dans une indivision détaille la mécanique, et la liquidation d'une indivision en donne le déroulé comptable.
Concubins ou pacsés : ce que votre statut change vraiment
Un PACS place les partenaires sous un régime de séparation de biens, sauf s'ils ont choisi l'indivision dans leur convention. Le concubinage n'est pas un statut patrimonial : aucun régime, aucune solidarité automatique, aucune obligation alimentaire. Dans les deux cas, le bien acheté ensemble est détenu en indivision et les articles 815 et suivants s'appliquent de la même façon.
La différence porte sur deux choses : la possibilité de se faire attribuer le bien, et le coût fiscal de l'opération. Sur les deux, le pacsé est nettement mieux traité.
L'un veut racheter la part de l'autre : peut-il l'exiger ?
Le partenaire de PACS peut au moins le demander à un juge : l'article 515-6 du code civil lui rend applicables, à la dissolution du pacte, les articles 831, 831-2, 832-3 et 832-4, c'est-à-dire l'attribution préférentielle — facultative, le juge n'étant jamais obligé de l'accorder.
Le concubin n'a pas même cette possibilité. La Cour de cassation a refusé l'attribution préférentielle aux concubins, dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 9 décembre 2003, ce mécanisme étant réservé aux indivisions de nature familiale. Une exception subsiste quand le couple s'est marié après l'achat puis a divorcé : l'indivision change alors de nature. Hors ce cas, un concubin qui veut garder l'appartement n'a qu'une voie, convaincre l'autre de signer.
Après un divorce, l'attribution préférentielle n'est pas davantage de droit, l'article 1476 du code civil l'écartant expressément : notre article sur le rachat de soulte après un divorce en détaille le régime et le calcul de la soulte, qui sont les mêmes ici. La loi du 7 avril 2026 a par ailleurs ouvert le partage judiciaire aux concubins, aux côtés des ex-époux et des pacsés : elle a facilité la sortie, elle n'a pas créé de droit d'attribution.
Pourquoi le rachat de part coûte plus cher à un concubin qu'à un pacsé
C'est le point le plus coûteux du sujet, et il se joue sur une assiette, pas sur un taux. Deux impôts peuvent se superposer quand l'un rachète la part de l'autre : le droit de partage et le droit de vente.
Le droit de partage est prévu par l'article 746 du code général des impôts, au taux de principe de 2,50 %. Il est ramené à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages d'intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS. Les concubins en sont exclus : ils restent à 2,50 %. Et son assiette n'est pas la soulte, c'est l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur du bien diminuée du passif. Appliquer 2,50 % à la soulte, c'est se tromper d'assiette, pas de taux.
Le droit de vente dépend du régime de faveur de l'article 748, qui rend le partage déclaratif à hauteur des soultes et des plus-values : indivisions issues d'une succession, d'une communauté conjugale, d'une donation-partage, ou de biens acquis par des époux ou des pacsés avant ou pendant le mariage ou le pacte. Les concubins n'y sont pas. La quote-part qu'ils rachètent supporte donc en plus le droit de vente de droit commun, soit à Paris la taxe de publicité foncière de 6,31 % dans l'ancien et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.
Entre concubins, le partage n'est pas la voie normale et moins chère : c'est souvent la plus chère des deux. Le rapport du 122e congrès des notaires chiffre, sur un bien de 250 000 euros grevé d'un prêt de 100 000 euros et une soulte de 75 000 euros, un partage à 9 758 euros contre une licitation à 7 883 euros, soit 1 875 euros d'écart en faveur de la licitation.
La licitation est l'acte par lequel l'un des indivisaires acquiert la part des autres : elle ne supporte que le droit de vente sur la soulte, sans droit de partage sur l'actif net. Le choix entre les deux actes reste permis, dans la limite de l'abus de droit de l'article L. 64 A du livre des procédures fiscales. Un point reste discuté : une réponse ministérielle exclut la licitation du taux réduit de 1,10 %, là où le rapport du 122e congrès conteste cette exclusion. La divergence n'est pas tranchée : faites chiffrer les deux montages par votre notaire avant de choisir.
Qui reste dans le logement en attendant la vente ?
Entre personnes non mariées, il n'existe pas de devoir de secours : la jouissance gratuite ne se présume pas, elle se convient. À défaut, celui qui occupe seul un bien indivis doit à l'indivision une indemnité d'occupation, réglée au partage.
Si vous avez des enfants ensemble, un texte très peu connu vous concerne : l'article 373-2-9-1 du code civil permet au juge aux affaires familiales d'attribuer provisoirement le logement de la famille à l'un des parents, qu'il soit détenu en propriété ou loué. Sa durée ne peut dépasser six mois, mais elle peut être prorogée lorsque le bien est indivis et que le tribunal est saisi du partage. Le juge peut aussi constater l'accord des parties sur une indemnité d'occupation, ou sur sa gratuité.
Si vous étiez locataires et pacsés, l'article 1751-1 du code civil permet à l'un des partenaires de demander au juge du bail l'attribution du logement.
Que devient le prêt immobilier si l'un rachète la part de l'autre ?
Le prêt ne se partage pas devant le notaire. Si vous avez emprunté ensemble, vous êtes tenus solidairement, et ni une décision de justice ni un acte de partage n'est opposable à la banque. La désolidarisation est une faveur, jamais un droit : elle suppose un avenant du prêteur, qui examinera les revenus de celui qui reste comme un nouveau dossier.
L'ordre des opérations en découle : la banque d'abord, le notaire ensuite. Tant que l'accord bancaire n'est pas acquis, le rachat de part n'est qu'une hypothèse. Notre article sur vendre un appartement avec un crédit en cours détaille la mainlevée d'hypothèque, le décompte du notaire et les indemnités de remboursement anticipé.
Et la plus-value : qui paie quoi ?
Chaque indivisaire est imposé sur sa part. Celui qui occupe encore le logement au jour de la cession vend sa résidence principale et bénéficie de l'exonération ; celui qui est parti doit se placer sous la tolérance du délai normal de vente, fixée en principe à un an pour une ancienne résidence principale. C'est le rare argument de calendrier qui pousse à l'apaisement : plus la vente traîne, plus celui qui a quitté les lieux risque de perdre son exonération.
La déclaration, elle, est déposée par le notaire au moment de la publication de la vente : voyez qui déclare la plus-value immobilière. Pour le calcul, abattements pour durée de détention, taux et surtaxe au-delà de 50 000 euros, reportez-vous à la plus-value immobilière à Paris et à l'exonération de la résidence principale ; pour les étapes d'une vente à un tiers, à vendre un bien immobilier à Paris.
Lorsque aucun accord n'émerge entre les anciens concubins, la sortie passe par la liquidation de l'indivision, dont notre article détaille les trois voies : le partage amiable, le partage judiciaire et la licitation.
Questions fréquentes
Mon ex refuse de vendre : que faire concrètement ?
Vous lui adressez une demande de partage amiable par lettre recommandée puis, à défaut d'accord, vous saisissez le tribunal judiciaire par avocat, qui peut ordonner la vente aux enchères. Comptez plusieurs mois et des frais de procédure : c'est pour cela que la plupart des dossiers finissent par un accord.
Peut-on vendre si l'un des deux ne répond plus ?
Par la voie judiciaire. L'article 815-5-1 du code civil permet aux indivisaires détenant deux tiers des droits de passer outre, sur autorisation du tribunal. À parts égales, personne n'atteint les deux tiers : il faut en revenir au partage judiciaire.
Le droit de partage réduit de 1,10 % s'applique-t-il aux concubins ?
Non. Il est réservé aux partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Une séparation de concubins reste à 2,50 %, et le rachat de part supporte en plus le droit de vente, faute de bénéficier du régime de l'article 748.
Faut-il faire estimer le bien avant ou après avoir discuté de la soulte ?
Avant, systématiquement : une valeur contestée relance toute la discussion. Faites établir deux avis indépendants et consultez les ventes réellement signées dans la rue sur la base DVF.
Une convention d'indivision aurait-elle évité tout cela ?
Elle aurait réglé l'essentiel : quotes-parts réelles, gestion, faculté d'acquisition au profit du survivant, sortie encadrée. Elle se signe chez le notaire, idéalement le jour de l'achat. Les fiches de notaires.fr et de service-public.gouv.fr en donnent le cadre.
