En l'absence de testament, la maison revient aux enfants du défunt, à parts égales, et à personne d'autre : la présence d'un seul descendant écarte les parents, les frères et sœurs et tout le reste de la famille. Le conjoint survivant fait exception, parce qu'il n'appartient à aucun ordre d'héritiers : il hérite dans tous les cas, et sa part dépend de qui se présente à côté de lui. S'il n'y a pas d'enfant, la loi descend dans un ordre précis : les père et mère et la fratrie, puis les autres ascendants, puis les cousins.
Ce mécanisme, que le portail Service-Public résume sous le nom de dévolution successorale, ne laisse aucune place à l'interprétation, et c'est une bonne nouvelle : une fois l'acte de notoriété établi, chacun sait exactement quelle fraction de la maison lui appartient. La difficulté commence ensuite, parce que recevoir une quote-part indivise d'une maison n'est pas la même chose que recevoir de l'argent. Cette page détaille d'abord qui reçoit quoi, avec les fractions chiffrées, puis ce qu'il faut faire une fois les parts connues.
Qui hérite de la maison en l'absence de testament ?
Le Code civil classe les parents du défunt en quatre ordres. Le principe est brutal et il évite bien des discussions : le premier ordre où se trouve au moins une personne vivante emporte toute la succession, et les ordres suivants ne reçoivent rien.
- Premier ordre — les descendants. Enfants du défunt, et à défaut petits-enfants ou arrière-petits-enfants. Un seul enfant vivant suffit à écarter les trois ordres suivants.
- Deuxième ordre — les père et mère, les frères et sœurs et leurs descendants. Ils ne viennent que s'il n'existe aucun descendant.
- Troisième ordre — les ascendants autres que les père et mère. Grands-parents, arrière-grands-parents.
- Quatrième ordre — les collatéraux ordinaires. Oncles, tantes, cousins et cousines, jusqu'au sixième degré de parenté. Au-delà, et faute d'héritier, la succession revient à l'État.
Ces quatre ordres sont fixés aux articles 734 et suivants du Code civil, et les fiches du notariat en donnent la déclinaison pratique. À l'intérieur d'un même ordre, c'est le degré de parenté qui départage : le plus proche exclut le plus lointain. Un fils (premier degré) écarte un petit-fils (deuxième degré), sauf dans un cas important, celui de la représentation.
Que se passe-t-il si un enfant est décédé avant ses parents ?
Ses propres enfants prennent sa place et se partagent la part qui lui serait revenue. C'est la représentation. Elle joue aussi lorsque l'enfant a renoncé à la succession, ou lorsqu'il en a été jugé indigne. Concrètement, si le défunt avait trois enfants dont l'un est décédé en laissant deux enfants, la maison se partage en trois : un tiers pour chacun des deux enfants vivants, et un tiers partagé en deux entre les petits-enfants, soit un sixième chacun.
Et si le défunt n'avait ni enfant, ni parent, ni frère ou sœur ?
On descend au troisième puis au quatrième ordre, et une règle particulière s'applique alors : la fente successorale. La succession se coupe en deux moitiés, l'une pour la ligne paternelle, l'autre pour la ligne maternelle, chaque moitié étant ensuite attribuée au parent le plus proche de sa ligne. Une branche entièrement éteinte ne fait pas profiter l'autre du tout : sa moitié revient à l'autre ligne seulement s'il ne reste absolument personne du côté concerné.
Que reçoit le conjoint survivant sur la maison ?
Le conjoint marié n'entre dans aucun des quatre ordres : il hérite toujours, et sa part se calcule en fonction de ceux qui héritent avec lui. Les fractions sont fixées par le Code civil et ne se négocient pas.
- Des enfants, tous issus du couple : le conjoint choisit entre un quart de la succession en pleine propriété et la totalité en usufruit. Le choix lui appartient seul, et il dispose de trois mois pour l'exercer à compter de la demande qui lui en est faite.
- Des enfants dont au moins un n'est pas issu du couple : le choix disparaît. Le conjoint reçoit un quart en pleine propriété, les enfants trois quarts.
- Aucun descendant, mais les deux parents du défunt vivants : le conjoint reçoit la moitié, chaque parent un quart.
- Aucun descendant, un seul parent vivant : le conjoint reçoit les trois quarts, le parent survivant un quart.
- Ni descendant, ni père, ni mère : le conjoint recueille toute la succession, y compris devant les frères et sœurs du défunt.
Ce dernier point surprend souvent les familles : en l'absence d'enfant et de parents, la fratrie du défunt n'hérite de rien. Elle conserve seulement un droit de retour sur les biens que le défunt avait lui-même reçus de ses parents par donation ou par succession, et ce droit porte sur la moitié de ces biens.
Le conjoint peut-il être obligé de quitter la maison ?
Non, pas dans l'année qui suit le décès. Le conjoint qui occupait le logement à titre d'habitation principale bénéficie de droit, et gratuitement, de sa jouissance pendant un an, ainsi que de celle du mobilier qui le garnit. Ce droit est d'ordre public : aucun testament ne peut le supprimer. Au-delà, il peut demander un droit viager d'habitation sur le logement et d'usage sur le mobilier, dans l'année du décès — celui-là, en revanche, peut être écarté par un testament authentique. La valeur de ce droit viager s'impute sur la part successorale du conjoint. Notre guide des droits du conjoint survivant détaille les conséquences pratiques de chacune de ces options au moment de vendre.
Qu'est-ce que la réserve héréditaire et la quotité disponible ?
Tout ce qui précède décrit la succession sans testament. Dès lors qu'un testament existe, une seconde règle entre en jeu et limite la liberté du défunt : on ne peut pas déshériter ses enfants. Le patrimoine se divise alors en deux parts.
- La réserve héréditaire, qui revient obligatoirement aux enfants et qu'aucune disposition ne peut entamer : la moitié avec un enfant, les deux tiers avec deux enfants, les trois quarts avec trois enfants ou plus.
- La quotité disponible, c'est-à-dire le reste — la moitié, le tiers ou le quart selon le cas —, dont le défunt dispose librement : il peut la léguer à un ami, à une association, à son conjoint ou à l'un de ses enfants en plus de sa part.
Sur une maison estimée 400 000 € et deux enfants, la réserve représente donc 266 660 € — 133 330 € pour chaque enfant — et la quotité disponible 133 340 €. Si le testament attribue davantage que cette quotité à un tiers, les enfants peuvent exercer une action en réduction : le bénéficiaire du legs doit alors restituer l'excédent, en valeur le plus souvent.
En l'absence de descendant, la réserve change de titulaire : c'est le conjoint survivant qui devient réservataire, à hauteur d'un quart de la succession. Les ascendants, eux, n'ont plus de réserve depuis la réforme des successions de 2006 : on peut parfaitement déshériter ses parents, sous réserve de leur droit de retour sur ce qu'ils avaient eux-mêmes donné.
La réserve héréditaire se calcule sur la valeur de tout le patrimoine, donations antérieures comprises. Une maison donnée de son vivant à l'un des enfants n'échappe donc pas au calcul : elle est réunie fictivement à la succession avant le partage.
Le partenaire de PACS ou le concubin hérite-t-il de la maison ?
Non, et c'est la source la plus fréquente de situations douloureuses. Ni le partenaire de PACS, ni le concubin ne sont héritiers. Le PACS organise la vie commune, pas la transmission : sans testament, le partenaire survivant ne reçoit rien de la maison, même s'il y a vécu vingt ans et même s'il a participé au remboursement du prêt.
Deux correctifs existent, et ils ne sont pas équivalents. Le partenaire de PACS bénéficie, comme le conjoint, du droit de jouissance gratuite du logement pendant un an après le décès. Et surtout, s'il est institué légataire par testament, il est totalement exonéré de droits de succession, au même titre qu'un époux. Le concubin, lui, n'a droit à rien du tout en l'absence de testament, et s'il est gratifié par testament, il est taxé à 60 % comme un étranger à la famille — un taux qui rend souvent le legs d'une maison parisienne impossible à assumer sans la vendre.
Pour un couple non marié propriétaire d'un bien en commun, la vraie réponse n'est donc pas testamentaire mais patrimoniale : démembrement croisé, société civile immobilière, clause de tontine. Ces montages se préparent à l'achat, pas au décès. Notre guide de la vente d'un bien détenu en indivision 50/50 explique ce qui se passe lorsque rien n'a été anticipé.
Que faire une fois les parts connues ?
Connaître les fractions ne règle rien à soi seul, parce que la maison n'est pas divisible. Jusqu'au partage, elle appartient à tous les héritiers ensemble, dans une indivision successorale. Trois voies s'ouvrent alors, et le choix entre elles est le vrai sujet.
Garder la maison en indivision
C'est ce qui se passe par défaut, souvent faute de décision. Chaque indivisaire supporte les charges et la taxe foncière au prorata de sa part, et toute décision importante — vendre, donner un mandat, engager des travaux lourds — exige l'unanimité. L'indivision est conçue comme un état provisoire : nul ne peut être contraint d'y rester, et un indivisaire peut toujours provoquer le partage.
Racheter la part des autres
Un héritier qui souhaite conserver la maison verse aux autres une soulte correspondant à leur quote-part. L'opération est fiscalement avantageuse, puisqu'elle ne supporte pas les droits de mutation d'une vente classique mais le seul droit de partage, à 2,50 %. Tout se joue sur la valeur retenue, qui doit être celle du jour du partage et non celle du décès. Le détail du rachat de soulte entre héritiers est traité dans un guide dédié.
Vendre et partager le prix
C'est la solution la plus fréquente dès lors que les héritiers ne vivent pas sur place. Elle suppose l'accord de tous, et elle ne peut pas être publiée tant que l'attestation de propriété immobilière n'a pas elle-même été publiée au service de la publicité foncière — un point de calendrier que beaucoup de familles découvrent tard, et que détaille notre page sur les délais de vente après un décès. Le compromis, lui, peut être signé avant. Reste à choisir qui commercialise : l'étude notariale qui traite déjà la succession, ou une agence. La comparaison honnête entre les deux mérite d'être faite avant de signer un mandat.
Dans tous les cas, l'étape préalable est la même : disposer d'une valeur défendable. Une estimation trop haute bloque la vente et nourrit les soupçons entre héritiers ; une estimation trop basse expose à un redressement au titre de la déclaration de succession. Notre guide de la vente d'un appartement en succession à Paris reprend l'ensemble du parcours, du certificat d'hérédité à la signature.
Questions fréquentes
À qui revient la maison en cas de décès sans testament ?
Aux enfants du défunt, à parts égales, s'il en a. Le conjoint survivant hérite en plus, à hauteur d'un quart en pleine propriété ou de la totalité en usufruit à son choix lorsque tous les enfants sont issus du couple. S'il n'y a pas d'enfant, la maison revient au conjoint pour moitié et aux parents du défunt pour l'autre moitié ; en l'absence de conjoint, aux parents et à la fratrie ; à défaut, aux grands-parents puis aux cousins jusqu'au sixième degré.
La maison revient-elle automatiquement au conjoint survivant ?
Non, sauf dans un cas : lorsque le défunt ne laisse ni descendant, ni père, ni mère. Dans toutes les autres configurations, le conjoint partage avec les enfants ou avec les parents du défunt. Il peut toutefois se retrouver seul usufruitier de la totalité s'il opte pour l'usufruit en présence d'enfants communs, ce qui lui permet d'habiter la maison ou de la louer sa vie durant, sans pouvoir la vendre seul.
Peut-on déshériter un enfant de la maison familiale ?
Non. La réserve héréditaire garantit à chaque enfant une fraction minimale de la succession : la moitié du patrimoine s'il est enfant unique, les deux tiers à partager s'ils sont deux, les trois quarts s'ils sont trois ou plus. Un testament qui dépasserait la quotité disponible n'est pas nul, mais les enfants réservataires peuvent en demander la réduction et obtenir la restitution de l'excédent.
Combien d'enfants faut-il pour que la quotité disponible tombe à un quart ?
Trois. Avec un enfant, la quotité disponible est de la moitié ; avec deux enfants, d'un tiers ; à partir de trois enfants, elle est d'un quart et ne descend plus, quel que soit le nombre d'enfants supplémentaires.
Les petits-enfants héritent-ils de la maison de leurs grands-parents ?
Seulement si leur propre parent est décédé avant, a renoncé à la succession ou en a été écarté pour indignité. Ils viennent alors par représentation et se partagent la part qui serait revenue à leur parent. Un grand-parent qui souhaite transmettre directement à ses petits-enfants doit le prévoir par testament, dans la limite de la quotité disponible, ou par une donation-partage transgénérationnelle.
Un héritier peut-il vendre la maison sans l'accord des autres ?
Pas la maison entière : la vente d'un bien indivis exige en principe l'unanimité. Un indivisaire peut en revanche céder sa propre quote-part, sous réserve du droit de préemption des autres indivisaires, et les titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent, dans certaines conditions et avec l'autorisation du juge, faire procéder à la vente malgré l'opposition d'une minorité.
La maison doit-elle être estimée au jour du décès ou au jour du partage ?
Les deux, et pour des usages différents. La déclaration de succession retient la valeur au jour du décès, qui sert aussi de prix d'acquisition pour un éventuel calcul de plus-value lors d'une revente ultérieure. Le partage entre héritiers, lui, se fait sur la valeur au jour du partage : sur une succession qui traîne plusieurs années, l'écart entre les deux peut être considérable, et c'est presque toujours ce point qui cristallise les conflits.
