Oui, un notaire peut vendre la maison d'une succession, et pas seulement en signer l'acte. C'est une activité distincte, qu'on appelle la négociation immobilière : l'étude prend un mandat, diffuse le bien, organise les visites, reçoit les offres et mène la transaction jusqu'à la signature. Dans une succession, l'argument est évident — le notaire est déjà dans le dossier, il détient l'acte de notoriété, l'attestation de propriété et la liste des héritiers.
Reste la question que personne ne pose assez tôt : combien ça coûte. Et la réponse surprend, parce que le barème que l'on lit partout sur internet — 5 % puis 2,5 % HT — n'est plus en vigueur depuis 2016. Les honoraires de négociation notariale sont aujourd'hui libres, fixés au cas par cas dans le mandat. Cette page explique comment fonctionne ce mandat, ce qu'il coûte réellement, ce qu'il apporte face à une agence, et où se situent ses limites. Pour cadrer d'abord la valeur du bien, notre estimateur immobilier gratuit donne un premier ordre de grandeur en quelques minutes.
Le notaire peut-il vendre une maison de succession lui-même ?
Il faut distinguer deux rôles que le même professionnel exerce dans le même dossier, et qu'on confond en permanence.
Le premier est obligatoire : dès qu'une succession comporte un bien immobilier, le règlement passe nécessairement par un notaire. Il établit l'acte de notoriété qui identifie les héritiers, puis l'attestation de propriété immobilière qui inscrit leur droit au fichier immobilier. Sans cette attestation publiée, la vente elle-même n'est pas publiable — c'est la contrainte de calendrier que détaille notre guide des délais réels d'une vente en succession.
Le second est facultatif : la négociation immobilière. Le notaire agit alors comme intermédiaire, exactement comme le ferait une agence — estimation, mandat écrit, diffusion, visites, offres, compromis. Cette activité est ancienne dans le notariat français, encadrée, et elle représente une part minoritaire mais réelle du marché.
La confusion est courante : parce que le passage par le notaire est imposé pour la succession, beaucoup d'héritiers supposent que la commercialisation l'est aussi. Elle ne l'est pas. On peut parfaitement faire régler la succession par une étude et confier la vente à une agence, à une plateforme, ou la mener soi-même.
Combien coûtent les honoraires de négociation d'un notaire ?
C'est le point sur lequel l'information disponible en ligne est massivement périmée, et il faut le dire nettement.
Jusqu'en 2016, la négociation notariale suivait un tarif réglementé : 5 % HT (6 % TTC) sur la tranche jusqu'à 45 735 €, puis 2,50 % HT (3 % TTC) au-delà. Pour une vente à 150 000 €, cela donnait 4 893,38 € HT, soit 5 872,06 € TTC — environ 3,91 % du prix.
Le décret du 26 février 2016 a supprimé ce barème. Depuis, les honoraires de négociation sont librement fixés par chaque notaire, en accord avec son mandant. Il n'existe plus de pourcentage officiel, plus de tranches obligatoires, et aucune chambre départementale ne publie de grille contraignante. De nombreux sites — y compris des sites professionnels — continuent pourtant d'afficher l'ancien barème comme s'il s'appliquait encore.
Concrètement, cela signifie deux choses. D'abord, le chiffre doit être demandé, pas supposé : il n'existe qu'un seul endroit où il figure, c'est le mandat. Ensuite, il est négociable, comme l'est celui d'une agence. L'ancien barème garde une seule utilité : servir de repère historique pour juger si la proposition reçue est dans l'épure ou nettement au-dessus.
Le tarif réglementé de la négociation notariale n'existe plus depuis 2016. Un héritier qui compare une étude et une agence sur la foi des 5 % et 2,5 % compare un chiffre réel à un chiffre qui n'existe plus.
Les honoraires de négociation sont-ils compris dans les frais de notaire ?
Non, et c'est une confusion coûteuse. Ce qu'on appelle couramment « frais de notaire » recouvre trois choses très différentes :
- les droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités, qui forment l'essentiel de la note et ne rémunèrent personne ;
- les émoluments d'acte, qui rémunèrent la rédaction et la publication de l'acte de vente, selon un tarif toujours réglementé, lui ;
- les honoraires de négociation, qui rémunèrent l'activité d'intermédiaire, et qui n'existent que si le notaire a effectivement commercialisé le bien.
Les honoraires de négociation s'ajoutent aux deux premiers postes. Ils ne s'y substituent pas et ne sont pas « inclus ». Un héritier qui pense économiser les frais d'agence en vendant par le notaire fait une erreur d'analyse : il remplace une commission par une autre, dont il faut comparer le montant. Notre guide des frais de notaire dans une succession détaille ce que recouvre chaque poste.
Dans une vente ordinaire à Paris, les droits de mutation représentent à eux seuls l'essentiel des 7 à 8 % que l'acquéreur acquitte dans l'ancien. La négociation, elle, se compte séparément et se discute séparément.
Comment fonctionne le mandat de négociation notarial ?
Le mandat de négociation est un contrat écrit, et son contenu mérite une lecture attentive avant signature. Quatre points y sont déterminants.
Qui signe le mandat dans une succession
C'est le point qui bloque le plus souvent. Tant que le partage n'est pas fait, la maison appartient à l'indivision successorale, et la vente d'un bien indivis exige l'unanimité des indivisaires. Le mandat doit donc être signé par tous les héritiers, ou par l'un d'eux muni d'une procuration des autres. Un mandat signé par un seul héritier n'engage que lui et ne permet pas de vendre.
Le montant et la charge des honoraires
Le mandat fixe le montant ou le pourcentage, et précise s'il est à la charge du vendeur ou de l'acquéreur. Cette mention n'est pas neutre : des honoraires à la charge de l'acquéreur ne sont pas intégrés à l'assiette des droits de mutation, ce qui réduit légèrement le coût global de l'opération pour lui. Des honoraires à la charge du vendeur diminuent directement le prix net revenant aux héritiers.
La durée et l'exclusivité
Comme pour une agence, le mandat peut être simple ou exclusif, avec une durée déterminée. Un mandat exclusif confié à une étude qui ne commercialise pas activement est la configuration la plus défavorable qui soit : le bien est immobilisé sans être travaillé.
La vente interactive
Le notariat propose un dispositif d'appel d'offres en ligne, où les acquéreurs déposent des enchères successives sur une période courte. Il donne de bons résultats sur les biens difficiles à estimer — maisons atypiques, successions anciennes, biens à rénover — précisément ceux qu'on trouve souvent dans un dossier successoral. Les ventes aux enchères relèvent par ailleurs d'un tarif spécifique, distinct de la négociation de gré à gré.
Notaire ou agence immobilière : lequel choisir pour une succession ?
La comparaison honnête tient en une phrase : le notaire est meilleur sur le dossier, l'agence est meilleure sur le marché.
Les avantages de l'étude sont réels et spécifiques à la succession. Le notaire détient déjà toutes les pièces : origine de propriété, état civil des héritiers, situation hypothécaire, éventuelles donations antérieures. Il sait si un héritier est mineur ou protégé, si un testament modifie la répartition, si une clause grève le bien. Il n'y a rien à reconstituer et personne à convaincre de la légitimité des vendeurs. Sur un dossier complexe — plusieurs héritiers, titre ancien, indivision conflictuelle — cette continuité fait gagner des semaines. Et lorsqu'un héritier souhaite racheter la part des autres, le notaire est le seul à pouvoir mener de front l'évaluation et le rachat de soulte.
La limite est tout aussi réelle : peu d'études disposent d'un service de négociation à plein temps. Sur un marché parisien où le nombre de contacts qualifiés dans les dix premiers jours détermine largement le prix final, la puissance de diffusion, la qualité des photos, la disponibilité pour les visites en soirée et le week-end pèsent lourd. Une étude qui traite la négociation en complément de son activité d'acte ne joue pas dans la même catégorie qu'une agence dont c'est le métier unique.
Le critère de décision est donc moins « notaire ou agence » que « qui commercialise réellement ». La bonne question à poser à l'étude est directe : combien de biens avez-vous vendus l'an dernier, et par quels canaux les diffusez-vous ? Une réponse précise vaut mieux que n'importe quel argument de principe. À l'inverse, notre comparatif des honoraires d'agence à Paris permet de mettre les deux propositions en face l'une de l'autre, et MonMandat, plateforme de mise en relation, permet de confronter plusieurs professionnels sur un même bien avant de s'engager.
Peut-on vendre par le notaire avant la fin de la succession ?
Partiellement, et la nuance est importante pour le calendrier. Le compromis peut être signé avant que l'attestation de propriété soit publiée : il n'est pas soumis à la publicité foncière. On peut donc commercialiser pendant que l'étude instruit la succession, ce qui fait gagner deux à trois mois.
L'acte de vente, en revanche, ne peut pas être publié tant que le titre des héritiers ne figure pas au fichier immobilier. La vente n'attend donc pas un acheteur : elle attend une inscription. Un notaire qui commercialise le bien maîtrise les deux calendriers en même temps, ce qui est l'un de ses arguments les plus solides — à condition que l'acquéreur soit prévenu dès l'offre. Un acquéreur informé attend ; un acquéreur qui découvre le délai au moment de fixer la date d'acte s'en va.
Questions fréquentes sur la vente d'une maison de succession par le notaire
Le notaire est-il obligatoire pour vendre une maison en succession ?
Il est obligatoire pour régler la succession dès qu'elle comporte un bien immobilier, et pour recevoir l'acte de vente, qui est toujours notarié. Il n'est pas obligatoire pour commercialiser le bien : cette mission peut être confiée à une agence, à une plateforme, ou assurée par les héritiers eux-mêmes.
Quel est le pourcentage des honoraires de négociation d'un notaire ?
Il n'y a plus de pourcentage officiel depuis le décret du 26 février 2016. Les honoraires sont librement fixés dans le mandat. L'ancien barème réglementé — 5 % HT jusqu'à 45 735 €, puis 2,50 % HT — ne sert plus que de repère historique, et il représentait environ 3,9 % TTC sur une vente à 150 000 €.
Qui paie les honoraires de négociation, le vendeur ou l'acheteur ?
Celui que le mandat désigne. Les deux configurations existent. Des honoraires à la charge de l'acquéreur échappent à l'assiette des droits de mutation ; des honoraires à la charge du vendeur s'imputent sur le prix net qui revient aux héritiers. C'est un point à négocier avant signature, pas après.
Peut-on confier la vente à un autre notaire que celui de la succession ?
Oui. Le choix du notaire est libre, et rien n'interdit de faire régler la succession par une étude et de confier la négociation à une autre, voire à une agence. On perd alors l'avantage de continuité du dossier, mais on gagne éventuellement en puissance de commercialisation.
Le notaire peut-il estimer la maison pour la succession et la vendre ensuite ?
Oui, et c'est fréquent. Attention toutefois à la cohérence des deux valeurs : celle portée sur la déclaration de succession sert de prix d'acquisition pour le calcul d'une future plus-value. Une valeur déclarée trop basse réduit les droits de succession immédiats mais augmente mécaniquement la plus-value taxable à la revente. Notre guide de la plus-value sur un bien hérité détaille cet arbitrage.
Combien de temps prend une vente menée par le notaire ?
Le délai de commercialisation ne dépend pas du statut de l'intermédiaire mais du prix et du bien. Ce qui est spécifique à la succession, c'est la chaîne des formalités en amont : comptez six à neuf mois entre le décès et la signature dans un dossier simple, davantage si un héritier réside à l'étranger ou si le titre d'origine est ancien.
Que se passe-t-il si un héritier refuse de signer le mandat ?
Le mandat ne peut pas être donné, puisque la vente d'un bien indivis suppose l'unanimité. Les solutions relèvent alors du droit de l'indivision — autorisation judiciaire, partage, ou vente de sa part par l'héritier récalcitrant — et non de la commercialisation. Notre guide de la vente d'un bien en succession présente les voies disponibles.
Ce qu'il faut retenir avant de signer un mandat
Trois réflexes suffisent à éviter les mauvaises surprises. Demander le chiffre par écrit, puisqu'aucun barème ne le fixe plus et qu'il ne figure nulle part ailleurs que dans le mandat. Vérifier que les honoraires de négociation sont bien distincts des émoluments d'acte dans la présentation qui vous est faite, sans quoi la comparaison avec une agence est faussée dès le départ. Demander à l'étude son activité réelle de commercialisation, parce que c'est elle, et non le statut du professionnel, qui déterminera le nombre de visites dans les trois premières semaines.
Le notaire reste, dans une succession, l'interlocuteur qui connaît le dossier mieux que quiconque. Cela en fait un excellent chef d'orchestre du calendrier. Cela n'en fait pas automatiquement le meilleur commercial du bien — et sur un marché où le prix se joue dans les premiers jours d'exposition, les deux compétences ne sont pas interchangeables.
