Quand un couple non marié se sépare et que l'appartement a été acheté à deux, à parts égales, la question arrive très vite : qui peut décider de vendre ? La réponse tient en une phrase. Dans une indivision 50/50, aucun des deux ne peut imposer quoi que ce soit à l'autre : ni la vente, ni le prix, ni le maintien dans les lieux. Il faut l'accord des deux, ou le juge.
C'est ce qui rend ces situations si différentes d'une indivision successorale, où l'on est souvent trois, quatre ou six, et où des mécanismes de majorité existent. À deux, à parité, ces mécanismes sont mathématiquement inapplicables. Les trois seules issues sont donc l'accord amiable, le rachat de la part de l'autre, ou le partage judiciaire — et depuis la loi du 7 avril 2026, cette dernière voie s'est ouverte aux concubins, ce qui change concrètement la donne. Avant toute discussion, la première chose à poser sur la table reste la valeur du bien : notre estimateur en ligne donne le point de départ chiffré à partir duquel tout le reste se négocie.
Vendre un bien en indivision 50/50 : ce que dit la loi
L'indivision, c'est la situation de deux personnes ou plus qui possèdent ensemble un même bien, sans que la propriété soit matériellement divisée. Chacun détient une quote-part exprimée en pourcentage — ici, 50 % chacun — sur la totalité du logement, et non sur une moitié physique identifiable.
Deux règles gouvernent l'ensemble. La première, posée par l'article 815 du Code civil : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Autrement dit, chacun des deux peut à tout moment exiger d'en sortir, et personne ne peut l'en empêcher indéfiniment. La seconde, posée par l'article 815-3 : la vente du bien indivis est un acte de disposition, qui exige l'unanimité. Ces deux règles ne se contredisent pas, elles se complètent : vous ne pouvez pas être retenu dans l'indivision, mais vous ne pouvez pas non plus vendre le logement seul.
Le mécanisme est identique que vous soyez concubins, pacsés sous le régime légal de la séparation de biens, ou même simples associés d'un achat commun. Le PACS ne crée aucune communauté : depuis 2007, son régime par défaut laisse chacun propriétaire de ce qu'il acquiert, et un bien acheté ensemble tombe en indivision aux proportions inscrites dans l'acte.
Pourquoi la règle des deux tiers ne s'applique jamais à une indivision 50/50
C'est le point que la plupart des articles généralistes passent sous silence, et c'est pourtant celui qui décide de tout.
L'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de provoquer la vente du bien malgré l'opposition des autres, par une procédure passant par le notaire puis par le tribunal judiciaire. C'est le texte que l'on cite systématiquement quand une indivision se bloque.
Dans une indivision 50/50, personne ne détient deux tiers des droits. La procédure de l'article 815-5-1 est donc inaccessible par construction : il ne s'agit pas d'une difficulté de preuve ou de délai, mais d'une impossibilité arithmétique.
Cette précision a une conséquence pratique immédiate : si l'un des deux refuse de vendre, il est inutile d'espérer le contourner par le vote des deux tiers. Il faut emprunter une autre voie, et les autres voies sont plus longues. Notre guide de la vente d'un bien en indivision détaille ce mécanisme des deux tiers dans les configurations où il joue réellement, c'est-à-dire à trois indivisaires ou plus.
Peut-on vendre un bien en indivision sans l'accord de l'autre ?
Non, pas directement — mais il existe deux portes de sortie judiciaires, et l'une d'elles vient d'être élargie.
L'autorisation judiciaire de vendre seul
Le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte pour lequel le consentement de l'autre serait nécessaire, lorsque ce refus met en péril l'intérêt commun. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, qui vise explicitement à simplifier la sortie de l'indivision, a assoupli cette voie : le juge peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente du bien indivis lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient, sans qu'il faille au préalable démontrer un refus caractérisé de l'autre. C'est une procédure d'exception, qui suppose de convaincre un juge — pas une formalité.
Le partage judiciaire, désormais ouvert aux concubins
L'autre voie est le partage judiciaire des articles 840 et suivants du Code civil : on demande au tribunal de mettre fin à l'indivision, ce qui aboutit en pratique à une licitation, c'est-à-dire à la vente du bien, le plus souvent aux enchères, dont le prix est ensuite réparti. C'est long — comptez couramment un à trois ans — et le prix obtenu aux enchères est fréquemment inférieur à celui d'une vente de gré à gré. C'est la solution du dernier recours, et c'est précisément pour cette raison qu'elle constitue un levier de négociation : l'évoquer sérieusement suffit souvent à débloquer une discussion.
Ce que change la loi du 7 avril 2026 pour les couples non mariés
Jusqu'en avril 2026, la procédure de partage judiciaire était pensée pour les successions et pour la liquidation du régime matrimonial. Les concubins, eux, n'y avaient pas accès en tant que tels : ils devaient passer par le droit commun de l'indivision, avec un cadre procédural moins outillé.
La loi du 7 avril 2026 étend cette procédure à « la liquidation, au partage et au règlement des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de PACS et des concubins ». Elle permet aussi au juge d'être saisi lorsque la complexité de la liquidation le justifie, y compris hors d'une indivision au sens strict. Concrètement, un couple non marié qui se sépare dispose désormais du même outil procédural qu'un couple marié en instance de divorce — avec un binôme juge-notaire désigné tôt dans la procédure.
Attention à ne pas surinterpréter : cette loi ne crée aucune majorité nouvelle. Elle ne permet pas à celui qui détient 50 % d'imposer la vente. Elle rend la sortie judiciaire mieux encadrée, donc plus prévisible, mais elle ne la rend ni automatique ni rapide.
Comment calculer le rachat de soulte sur un bien détenu à parts égales ?
Le rachat de soulte est la solution la plus fréquente quand l'un des deux souhaite garder le logement. Le principe : celui qui reste rachète la part de celui qui part, et lui verse une soulte.
Le calcul, sur une indivision à parts égales, tient en trois lignes :
- Étape 1 — la valeur du bien. C'est la valeur de marché au jour du partage, pas le prix d'achat. C'est le poste qui fait l'essentiel des désaccords.
- Étape 2 — le capital restant dû. On retranche de la valeur le solde du prêt immobilier encore à rembourser. On obtient la valeur nette de l'indivision.
- Étape 3 — la moitié. À parts égales, la soulte due à celui qui part est la moitié de cette valeur nette.
Exemple parisien. Un couple non marié a acheté un deux-pièces 420 000 € ; il en reste 230 000 € à rembourser ; le bien est aujourd'hui estimé à 460 000 €. La valeur nette de l'indivision est de 460 000 − 230 000 = 230 000 €. Celui qui garde le logement doit donc verser 115 000 € à l'autre, en plus de reprendre à son seul nom la totalité du prêt restant. À quoi s'ajoutent les frais d'acte que nous chiffrons plus bas.
Deux remarques que l'expérience impose. D'abord, la valeur retenue doit être objectivée : un avis d'agence complaisant obtenu par l'un des deux ne tient jamais devant l'autre. Croiser une estimation en ligne, deux avis d'agence et, en cas de blocage, une expertise notariale — payante mais opposable — est ce qui débloque le plus sûrement. Notre guide de l'estimation d'un appartement à Paris détaille ce que chaque méthode voit et ce qu'elle ignore. Ensuite, la soulte se calcule sur la valeur au jour du partage : plus la séparation traîne, plus le chiffre bouge, dans un sens ou dans l'autre.
La désolidarisation du prêt : l'obstacle que personne n'anticipe
C'est le point sur lequel achoppent le plus grand nombre de rachats de soulte, et il ne relève ni du Code civil ni du notaire : il relève de la banque.
Tant que les deux emprunteurs figurent au contrat de prêt, les deux restent solidairement tenus de la totalité de la dette, quels que soient l'acte de partage signé chez le notaire et la convention conclue entre eux. Un accord entre ex-conjoints n'est pas opposable à l'établissement prêteur. Pour que celui qui part soit réellement libéré, il faut une désolidarisation, c'est-à-dire un avenant au prêt que la banque accepte — ou refuse.
Elle ne l'accorde que si celui qui reste présente à lui seul une capacité de remboursement suffisante, avec un taux d'endettement qui tienne. En pratique, sur un couple parisien dont les deux revenus ont servi à obtenir le crédit, ce n'est pas acquis. Il faut donc poser la question à la banque avant de s'engager sur un rachat de soulte, et non après avoir signé. Un refus bancaire ramène mécaniquement à la vente du bien.
Combien coûte le partage : 1,10 % pour les pacsés, 2,50 % pour les concubins
Voilà une différence que beaucoup de couples découvrent au pire moment, et qui se chiffre en milliers d'euros.
Le partage d'un bien indivis donne lieu au droit de partage de l'article 746 du Code général des impôts, liquidé sur l'actif net partagé — la valeur du bien diminuée du passif, donc du capital restant dû.
- Taux de droit commun : 2,50 %. C'est celui qui s'applique aux concubins, c'est-à-dire aux couples ni mariés ni pacsés.
- Taux réduit : 1,10 % depuis le 1er janvier 2022. Il est réservé aux partages d'intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS.
Reprenons l'exemple ci-dessus, avec un actif net partagé de 230 000 €. Pour un couple pacsé qui rompt son PACS : 230 000 × 1,10 % = 2 530 €. Pour un couple de concubins : 230 000 × 2,50 % = 5 750 €. Soit 3 220 € d'écart pour deux personnes dans une situation matérielle rigoureusement identique, avec pour seule différence la signature d'un PACS. S'y ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les frais d'acte, que notre article sur les frais de notaire du vendeur détaille poste par poste.
Un mot sur la licitation, c'est-à-dire le rachat par l'un des deux dans le cadre d'une vente judiciaire : elle n'est pas taxée comme un partage mais comme une mutation à titre onéreux, au taux des droits de mutation — de l'ordre de 5,8 % à Paris. La doctrine fiscale prévoit une dérogation ramenant la taxation à 2,50 %, mais elle vise les biens issus d'une succession ou d'une communauté conjugale : des concubins n'en bénéficient pas. C'est une raison de plus de privilégier l'accord amiable. Nous avons détaillé la mécanique de cession d'une quote-part et ses coûts dans notre article sur la vente d'une part d'indivision à un tiers.
Qui paie quoi tant que le bien n'est pas vendu ?
Une séparation se règle rarement en un mois. Pendant l'entre-deux, trois règles s'appliquent, et mieux vaut les connaître avant que les rancunes ne s'installent.
L'indemnité d'occupation
Si l'un des deux reste seul dans le logement, il doit à l'indivision une indemnité d'occupation (article 815-9 du Code civil), qui correspond en principe à une fraction de la valeur locative du bien. Elle se règle au moment du partage, par compensation sur les comptes. Elle n'est pas automatique au sens où personne ne l'appelle spontanément : elle doit être réclamée, et elle se prescrit. Elle se négocie souvent contre la prise en charge des mensualités du prêt par l'occupant.
Les mensualités et les charges
Les échéances du prêt et les charges de copropriété restent dues par les deux indivisaires à proportion de leurs droits. Si l'un paie seul, il détient une créance sur l'indivision qu'il fera valoir au partage. D'où la règle simple : gardez toutes les preuves de paiement. Un virement tracé vaut infiniment mieux qu'un souvenir.
Les travaux
L'article 815-13 permet à l'indivisaire qui a payé des travaux de conservation ou d'amélioration d'être indemnisé au partage, selon la plus-value que ces travaux ont procurée au bien — et non selon leur coût. Une cuisine à 20 000 € qui n'ajoute que 8 000 € à la valeur du logement ne donne droit qu'à 8 000 €.
Et si l'un a payé plus que l'autre à l'achat ?
C'est la situation la plus douloureuse, et la réponse juridique est souvent brutale.
Si l'acte d'acquisition mentionne 50 % chacun, c'est cette répartition qui fait foi au partage, quand bien même l'un aurait apporté la totalité de l'apport personnel. L'acte prime sur les flux financiers réels. Un apport supérieur peut, dans certains cas, être requalifié en donation indirecte — ce que celui qui a payé ne souhaite généralement pas — ou donner lieu à une créance, mais les fondements juridiques mobilisables entre concubins (enrichissement injustifié, société créée de fait) sont d'un maniement délicat et l'issue n'est jamais garantie.
La parade est en amont, et elle est simple : faire figurer dans l'acte d'achat des quotes-parts correspondant aux apports réels (par exemple 65/35), ou insérer une clause dite de remploi retraçant l'origine des fonds. Pour un couple déjà propriétaire à 50/50, il reste possible de formaliser une convention d'indivision chez le notaire tant que les relations le permettent. Ces questions se posent dans des termes très proches lors d'un divorce, que nous traitons dans notre article sur la vente d'un appartement en cas de divorce — à cette différence près, décisive, que le juge aux affaires familiales dispose alors d'outils de rééquilibrage qui n'existent pas entre concubins.
Vendre à deux quand on se sépare : la méthode qui limite les dégâts
Quand la vente est décidée d'un commun accord, l'enjeu devient opérationnel. Quatre points font la différence.
- Fixer le prix avant de choisir l'agent, pas l'inverse. Deux personnes en froid qui reçoivent trois avis de valeur contradictoires ne s'accordent jamais. Partez d'une estimation commune, puis mandatez.
- Signer un mandat au nom des deux indivisaires. Un mandat signé par un seul est fragile, et le compromis exige de toute façon les deux signatures.
- Désigner un interlocuteur unique — souvent le notaire — pour recevoir les offres et les transmettre. Cela évite qu'une offre soit acceptée par l'un et ignorée par l'autre.
- Convenir par écrit, dès le départ, de la répartition du prix : remboursement du prêt, indemnité d'occupation, créances de l'un sur l'indivision. Le notaire séquestre et répartit ensuite sans discussion.
Le calendrier est celui de toute vente parisienne : comptez huit à dix semaines jusqu'à l'offre et cinq à six mois jusqu'à l'acte authentique, comme le détaille notre guide du vendeur à Paris. Si l'un des deux est pressé par un nouveau logement, ce calendrier doit être posé dès le premier jour.
Questions fréquentes
Peut-on forcer la vente d'un bien en indivision 50/50 ?
Pas directement. La règle des deux tiers de l'article 815-5-1 est inapplicable à parité. Il reste l'autorisation judiciaire de vendre seul, assouplie par la loi du 7 avril 2026, et le partage judiciaire aboutissant à une licitation. Les deux passent par le tribunal et prennent du temps.
Mon ex refuse de vendre et occupe l'appartement : que faire ?
Réclamez formellement l'indemnité d'occupation, par écrit et avec preuve d'envoi : elle se prescrit et elle pèse sur les comptes du partage. Puis engagez une procédure de partage judiciaire. Dans la grande majorité des dossiers, la perspective d'une vente aux enchères à un prix inférieur au marché ramène l'autre à la table.
Faut-il être pacsé pour bénéficier du droit de partage à 1,10 % ?
Le taux réduit vise les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS. Des concubins qui se séparent relèvent du taux de droit commun de 2,50 %. Sur un actif net de 230 000 €, l'écart est d'environ 3 200 €.
Le rachat de soulte est-il possible sans l'accord de la banque ?
Le partage peut être signé chez le notaire, mais celui qui part restera tenu du prêt tant que la banque n'a pas accordé la désolidarisation. Obtenez l'accord de principe de l'établissement avant de vous engager sur un montant de soulte.
Combien de temps dure un partage judiciaire ?
Un à trois ans est l'ordre de grandeur couramment observé, davantage en cas de contestation sur la valeur ou sur les créances. La loi du 7 avril 2026 vise à raccourcir ces délais en désignant plus tôt un binôme juge-notaire, mais le recul manque pour le mesurer.
Et si le bien vient d'un héritage plutôt que d'un achat à deux ?
Le régime est différent sur plusieurs points, notamment fiscaux : les biens issus d'une succession bénéficient de dérogations que les concubins n'ont pas. Nous traitons ce cas dans notre article sur la vente d'un bien en indivision successorale.
Un seul indivisaire peut-il vendre sa moitié à quelqu'un d'autre ?
Oui. Chacun peut céder sa quote-part à un tiers, sous réserve du droit de préemption de l'autre indivisaire, qui obéit à un formalisme strict. En pratique, une quote-part indivise se vend avec une forte décote. La procédure est détaillée dans notre article dédié à la cession d'une part d'indivision à un tiers.
Faut-il un avocat ?
Pas pour un partage amiable devant notaire. En revanche, la procédure de partage judiciaire suppose une représentation par avocat, et la loi du 7 avril 2026 a supprimé certains garde-fous procéduraux au profit d'une représentation obligatoire à tous les stades. Pour toute situation conflictuelle, un conseil juridique en amont coûte moins cher que la procédure qu'il évite.
Une dernière remarque de méthode. Les règles exposées ici sont générales ; leur application dépend de la rédaction de votre acte d'achat, de l'existence éventuelle d'une convention d'indivision et de l'historique des paiements. Avant de vous engager sur un montant de soulte ou sur une procédure, faites lire votre acte par un notaire : c'est une consultation courte, et elle évite des arbitrages à cinq chiffres. Côté valeur, commencez par le chiffre : une estimation de votre appartement vous donnera la base commune sans laquelle aucune des trois sorties n'est négociable.
