Vendre un appartement sans syndic n'est pas interdit, mais c'est une vente qui s'arrête en chemin. Deux pièces du dossier ne peuvent être établies que par un syndic : l'état daté, qui chiffre vos comptes avec la copropriété, et le certificat de moins d'un mois attestant que vous ne devez rien au syndicat. Sans syndic, aucune des deux n'existe, et le notaire ne peut pas boucler l'acte. La bonne nouvelle est que la régularisation est simple ; la mauvaise est qu'elle prend des semaines, et qu'on la découvre presque toujours trop tard.
Le cas est fréquent à Paris, dans ces immeubles de deux, trois ou cinq lots issus de la division d'un hôtel particulier ou d'un petit immeuble de rapport, où les copropriétaires se partagent les factures sans avoir jamais désigné personne. Avant d'entrer dans la mécanique, un ordre de grandeur de valeur vous aidera à arbitrer le calendrier : l'estimateur en ligne en donne un premier repère, à affiner ensuite.
Peut-on vendre un appartement dans une copropriété sans syndic ?
Juridiquement, oui : votre lot vous appartient et rien ne subordonne sa vente à l'existence d'un syndic. Pratiquement, non : l'acte ne pourra pas être signé dans des conditions normales. Il faut distinguer deux situations très différentes.
La première est celle d'une copropriété qui n'a jamais désigné de syndic, ou dont le mandat est expiré depuis longtemps. Elle existe en droit — dès qu'un immeuble est divisé en lots avec des parties communes, le syndicat des copropriétaires existe de plein droit — mais elle n'a pas d'organe pour agir. La seconde est celle d'une copropriété gérée par l'un des copropriétaires, sans mandat formel : les charges sont réparties, les factures payées, mais personne n'a été élu. Dans les deux cas, le notaire butera sur les mêmes pièces.
Quelles pièces seul un syndic peut délivrer ?
Deux documents, et ils sont tous deux indispensables.
- L'état daté, établi par le syndic à la demande du vendeur, qui récapitule en trois parties les sommes dues par le vendeur au syndicat, celles dues par le syndicat au vendeur et celles qui incomberont au nouveau copropriétaire. Son prix est plafonné et sa remise n'est encadrée par aucun délai légal : nous l'avons détaillé dans notre article sur l'état daté, son prix et les délais du syndic.
- Le certificat de moins d'un mois attestant l'absence de dette du vendeur envers le syndicat, que le notaire réclame avant l'acte. À défaut de sa remise dans les quinze jours suivant la vente, le notaire avertit lui-même le syndic de la mutation.
S'y ajoute une pièce que l'on oublie systématiquement : la notification de la vente au syndic, qui rend le changement de propriétaire opposable au syndicat. Sans interlocuteur, elle n'a nulle part où aller, et le vendeur continue de recevoir les appels de fonds d'un bien qu'il ne possède plus. Le mécanisme complet est décrit dans notre article sur qui prévient le syndic en cas de vente, qui est la page de tête sur ce point : le présent article n'en traite qu'un cas particulier, celui de l'immeuble sans syndic désigné.
Ce qui bloque une vente dans une copropriété sans syndic n'est jamais le prix ni l'acheteur : c'est l'absence d'une signature que personne n'est habilité à donner.
Comment faire désigner un syndic avant la vente ?
Trois voies existent, de la plus rapide à la plus longue.
La première est l'assemblée générale. Un copropriétaire demande l'inscription à l'ordre du jour de la désignation d'un syndic, et le vote se fait à la majorité absolue, celle de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le candidat peut être un professionnel titulaire d'une carte « syndic de copropriété », d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle, ou un syndic bénévole. Pour un professionnel, le conseil syndical organise en principe une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat ; si aucun candidat n'obtient la majorité absolue mais que l'un recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité de l'article 24.
La deuxième est le syndic bénévole, et c'est la solution naturelle dans un petit immeuble. Il doit être une personne physique et copropriétaire d'un ou plusieurs lots de l'immeuble, résidant sur place ou non, et n'a pas besoin de carte professionnelle. Attention au piège qui concerne directement un vendeur : s'il cesse d'être copropriétaire, parce qu'il a vendu son lot, son mandat ne reste valable que trois mois, pendant lesquels il doit convoquer une assemblée et inscrire la désignation d'un successeur à l'ordre du jour. Un immeuble dont le syndic bénévole vend lui-même se retrouve donc sans syndic un trimestre plus tard.
La troisième est judiciaire. En l'absence de désignation par l'assemblée, le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble désigne le syndic. Un copropriétaire, le maire de la commune ou le président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat peuvent le saisir, et l'avocat est obligatoire. C'est la voie qui sécurise tout, mais elle coûte des honoraires et des semaines : à n'engager que si l'assemblée ne parvient pas à se réunir ou à voter.
Qu'est-ce qu'une petite copropriété au sens de la loi ?
La question n'est pas rhétorique : un régime allégé existe, et il change la manière de régulariser. Une copropriété est dite petite lorsqu'elle comporte au maximum cinq lots à usage de logement, de bureaux ou de commerces — les caves, parkings et autres lots annexes ne comptant pas — ou lorsque son budget prévisionnel moyen sur trois ans est inférieur à 15 000 euros. Ces règles résultent de l'ordonnance du 30 octobre 2019 et de son décret d'application du 2 juillet 2020, et s'appliquent depuis le 1er juin 2020.
Dans ces copropriétés, la mise en place d'un conseil syndical est facultative, la comptabilité est simplifiée et le syndic peut organiser une consultation écrite ou en réunion, sans convocation formelle, sur toute question à l'exception de l'approbation des comptes et du budget. La décision n'est alors valable qu'à l'unanimité. L'assemblée générale annuelle, elle, reste obligatoire, notamment pour voter le budget prévisionnel et approuver les comptes.
Le cas de la copropriété à deux copropriétaires va plus loin encore : les règles de majorité y sont assouplies, en assemblée comme en consultation informelle, et chaque copropriétaire peut engager seul les dépenses nécessaires à la conservation de l'immeuble, à condition d'en informer l'autre et de justifier le coût. Autrement dit, dans un immeuble parisien partagé entre deux propriétaires, régulariser avant une vente est l'affaire de deux signatures, pas d'une procédure.
Le numéro d'immatriculation, le point qui bloque le plus souvent
Tout syndicat de copropriétaires d'un immeuble totalement ou partiellement à usage d'habitation doit être immatriculé au registre national tenu par l'Anah. La démarche incombe au syndic, professionnel ou bénévole, et l'inscription comme la mise à jour annuelle sont gratuites. Dans une copropriété sans syndic, c'est l'administrateur provisoire qui s'en charge, et le notaire lorsqu'une copropriété est créée.
Le point qui surprend les vendeurs est celui-ci : l'acte authentique de vente doit mentionner le numéro d'immatriculation de la copropriété. Une copropriété non immatriculée est donc repérée par le notaire au moment où il prépare l'acte, c'est-à-dire tard. L'Anah, un copropriétaire, ou toute personne ayant intérêt à agir — y compris le notaire chargé de la vente — peut mettre le syndic en demeure par lettre recommandée ; faute d'action dans le mois, une astreinte pouvant atteindre 20 euros par lot et par semaine de retard peut être appliquée, sans pouvoir être refacturée aux copropriétaires. Et le syndicat non immatriculé ne peut pas bénéficier de certaines aides, dont celles de l'Anah et l'éco-prêt à taux zéro — un argument de plus pour régulariser, indépendamment de la vente.
Le calendrier à tenir quand on vend dans ce type d'immeuble
L'ordre des opérations est toujours le même, et il commence avant l'annonce.
- Vérifier qui est syndic, et depuis quand. Un mandat expiré se repère sur le dernier procès-verbal d'assemblée. Trois ans est la durée maximale d'un mandat, bénévole comme professionnel.
- Vérifier l'immatriculation au registre national avant de mettre en vente, pas avant de signer.
- Faire désigner un syndic si besoin, en assemblée, et sans attendre de connaître l'acheteur.
- Demander l'état daté et les pièces de copropriété dès la mise en vente. La liste complète figure dans notre guide des documents de la loi ALUR, et les comptes à régler au jour de la vente dans celui des charges de copropriété.
Ce travail de régularisation est aussi ce qui distingue, dans ce type de vente, un intermédiaire utile d'un simple diffuseur d'annonce. Si vous cherchez un professionnel capable de le prendre en charge, une plateforme de mise en relation comme MonMandat met le propriétaire en rapport avec trois agents immobiliers au maximum, ce qui permet de les interroger précisément sur leur expérience des petites copropriétés sans multiplier les sollicitations.
Questions fréquentes
Un syndic bénévole peut-il facturer l'état daté ?
Le plafond de 380 euros toutes taxes comprises est un maximum, pas un tarif. Un syndic bénévole, qui n'exerce pas à titre lucratif, facture en pratique ses frais réels ou rien du tout, et le coût doit de toute façon figurer au contrat ou à la décision d'assemblée pour être opposable.
Peut-on se passer d'état daté si l'acheteur est d'accord ?
Non. Les informations qu'il contient sont dues à l'acquéreur, et le notaire a besoin du chiffrage pour arrêter le prix net et traiter une éventuelle dette. Le vendeur peut en revanche réunir lui-même les informations, à condition que le dossier soit complet : un dossier incomplet laisse ouvert le délai de rétractation de l'acheteur.
Combien de temps faut-il pour faire désigner un syndic ?
Par assemblée générale, comptez quelques semaines : le temps de convoquer dans les formes et de réunir la majorité absolue. Par voie judiciaire, comptez plusieurs mois et des frais d'avocat. C'est tout l'intérêt de traiter le sujet avant de signer un compromis dont la date butoir ne vous attendra pas.
Qui signe la notification de vente au syndic quand le syndic vient d'être désigné ?
Le notaire, comme dans toute vente. La désignation d'un syndic rétablit simplement un destinataire. Demandez-lui copie de la notification adressée au syndic : cela coûte un courriel et c'est la seule trace qui vous protège.
Et si un copropriétaire refuse de désigner un syndic ?
C'est précisément la situation que la voie judiciaire règle. Un seul copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire, qui désignera un syndic sans avoir besoin de l'accord des autres. Le reste du parcours de vente est décrit dans notre guide comment bien vendre son appartement à Paris.
