Vendre un immeuble entier à Paris n'est pas vendre dix appartements à la suite. C'est une opération unique, et le droit ne s'intéresse pas d'abord au nombre de portes : il s'intéresse à la forme que prend la vente. Un immeuble cédé en une seule fois, un immeuble découpé en lots, et un immeuble transformé en copropriété avant d'être vendu progressivement n'ouvrent pas les mêmes obligations ni les mêmes délais.
La question qui décide de presque tout est donc celle-ci : vendez-vous l'immeuble, ou vendez-vous les logements qu'il contient ? De la réponse dépendent les offres que vous devez adresser à vos locataires, les délais à inscrire au calendrier, et le risque de nullité qui pèse sur l'acte. Avant toute décision, une estimation de la valeur de votre bien dans les deux hypothèses est l'arbitrage le plus utile : un immeuble vaut rarement la somme de ses lots, et pas toujours moins.
Vendre en bloc ou vendre à la découpe : quelle différence pour le vendeur ?
La vente en bloc consiste à céder l'immeuble en une seule opération, à un acquéreur unique, sans l'avoir divisé. L'immeuble reste une monopropriété jusqu'à l'acte, et c'est l'acheteur qui décidera ensuite d'en faire ce qu'il veut. Elle est plus simple à conduire et s'adresse à un marché étroit : investisseurs institutionnels, marchands de biens, familles constituant un patrimoine locatif.
La vente à la découpe suppose l'inverse. L'immeuble est d'abord divisé en lots, puis les logements sont vendus séparément, souvent sur plusieurs années. Le produit total est généralement supérieur : un appartement se vend à un particulier, non à un investisseur qui calcule un rendement. Mais l'opération est longue, elle coûte en honoraires de géomètre et de notaire, et elle déclenche des protections pour les occupants que la vente en bloc ne déclenche pas. Les formalités de naissance d'une copropriété sont détaillées dans notre article sur la première vente après mise en copropriété.
Entre les deux, une voie intermédiaire existe et elle est fréquente à Paris : diviser l'immeuble, puis le vendre en bloc à un acheteur qui revendra les lots. Cette structure ne fait pas disparaître les droits des locataires : elle en déplace seulement l'exercice.
Une précision de forme avant d'aller plus loin : à Paris, l'immeuble de rapport est très souvent détenu par une société civile immobilière. La décision de vendre n'appartient alors ni au gérant seul ni à un associé, mais à l'organe que désignent les statuts, et le notaire réclamera des pièces sociales qui n'existent pas dans une vente entre particuliers. Nous en donnons la liste dans notre article sur la vente d'un appartement détenu en SCI.
À partir de combien de logements les locataires sont-ils prioritaires ?
Le seuil est de plus de cinq logements. Lorsqu'un immeuble de plus de cinq logements est cédé en totalité et en une seule fois, chaque locataire en place reçoit, pour le logement qu'il occupe, une notification valant offre de vente. Cette offre est valable quatre mois, et le bailleur doit y joindre le projet de règlement de copropriété ainsi qu'un diagnostic technique, à ses frais. Le mécanisme figure à l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.
Ce seuil est l'un des chiffres les plus mal relayés de la matière. On lit souvent « plus de dix logements ». Ce chiffre existe, mais il désigne autre chose : les accords collectifs de location du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005, qui s'appliquent aux bailleurs personnes morales et organisent une information collective préalable. Deux mécanismes différents, deux seuils différents, un seul mot pour les désigner dans le langage courant. Les trois droits de priorité du locataire, leurs délais et leur ordre d'exercice sont traités dans notre article consacré au droit de préemption en cas de vente d'un appartement.
Le droit est écarté dans plusieurs cas : vente à un parent ou allié jusqu'au quatrième degré, vente à un organisme de logement social ou à une société d'économie mixte, et surtout vente à un acquéreur qui s'engage à proroger les baux en cours d'au moins six ans. Cette dernière exclusion est celle qui structure la plupart des ventes en bloc parisiennes : un investisseur qui achète pour louer n'a aucune raison de refuser cet engagement.
Quels logements compte-t-on pour atteindre le seuil ?
C'est ici que se trouve le point le moins connu, et il est décisif à Paris. Le décompte ne retient pas toutes les portes de l'immeuble. La Cour de cassation a jugé que seuls doivent être pris en compte, pour le calcul du nombre de logements, ceux qui sont susceptibles d'être offerts à la location et qui présentent les caractéristiques de la décence (Cass. 3e civ., 11 février 2016, n° 14-25682 et 15-50079).
Dans cette affaire, les chambres de service du sixième étage ne répondaient pas à ces critères : elles ont été écartées du décompte, l'immeuble n'atteignait pas le seuil, et les locataires n'ont obtenu aucune priorité. On mesure l'intérêt du point dans un immeuble haussmannien parisien typique, où le dernier niveau est souvent occupé par d'anciennes chambres de bonne. Le même immeuble peut se trouver au-dessus ou en dessous du seuil selon l'état réel de ces pièces.
Le nombre de logements d'un immeuble, au sens de ce texte, n'est pas le nombre de boîtes aux lettres. C'est le nombre de logements que l'on pourrait légalement louer. Faites établir ce décompte par votre notaire avant de choisir la forme de la vente : il conditionne quatre mois de calendrier.
Les critères de décence sont fixés par le décret du 30 janvier 2002, et un logement frappé d'un arrêté d'insalubrité ne peut pas être considéré comme décent.
Comment se purgent les droits quand l'immeuble est vendu lot par lot ?
Si vous divisez l'immeuble puis vendez les logements un par un, le texte applicable change. C'est alors l'article 10 de la même loi de 1975 qui joue : la première vente de chaque logement après la division ouvre au locataire en place une offre de vente valable deux mois. L'offre doit mentionner le prix, les conditions et la superficie, et elle est adressée par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice.
Une distinction mérite d'être retenue, parce qu'elle rassure beaucoup de locataires et beaucoup de vendeurs : il s'agit d'une offre, et non d'un congé. Le locataire qui refuse d'acheter conserve son droit au maintien dans les lieux. Et le texte ne s'applique pas si le bail ou l'occupation est postérieur à la division : un logement reloué après la mise en copropriété n'ouvre plus ce droit.
Dernier point, souvent découvert trop tard : si vous vendez ensuite le même logement à un tiers à un prix inférieur à celui notifié, une nouvelle offre est due au locataire, valable un mois. Baisser son prix pendant la commercialisation n'est donc pas une décision neutre quand un locataire occupe le lot.
Le locataire a-t-il une priorité si l'immeuble est vendu en totalité ?
Si le seuil de cinq logements n'est pas atteint, et en dehors d'un congé pour vendre, la réponse est non : le locataire d'un immeuble vendu en bloc n'a pas de priorité sur le logement qu'il occupe. La vente se fait avec les baux en cours, l'acquéreur devient bailleur aux conditions existantes, et les locataires restent chez eux.
La Cour de cassation a également écarté, en cas de vente de l'immeuble en totalité à un tiers, le jeu du droit de préemption subsidiaire — celui qui renaît normalement au profit du locataire lorsque le bailleur vend finalement moins cher que le prix notifié. Le raisonnement est mécanique : la comparaison des prix est impossible entre une offre portant sur un appartement et une vente portant sur un immeuble entier. Il n'y a rien à comparer, donc rien à préempter.
Un point de forme, enfin, qui annule des notifications entières : le prix notifié au locataire doit être exprimé hors honoraires de négociation. Une notification qui inclut la commission de l'agence dans le prix est nulle. Notre guide sur la vente d'un appartement loué détaille la mécanique du congé pour vendre, qui obéit à d'autres délais.
Que faut-il faire avant de pouvoir vendre l'immeuble à la découpe ?
Trois chantiers se mènent en parallèle. Le premier est juridique : un géomètre-expert établit l'état descriptif de division et le projet de règlement de copropriété, qu'un notaire publie au service de la publicité foncière. Tant que cette publication n'est pas faite, aucun lot ne peut être vendu comme tel.
Le deuxième est technique. La division déclenche des obligations propres : le diagnostic technique global est obligatoire lors de la mise en copropriété d'un immeuble d'habitation de plus de dix ans, et il est impossible de vendre un bien issu de la division d'un immeuble sans diagnostic amiante dès lors que le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 — ce qui est le cas de l'immense majorité du parc parisien.
Le troisième est administratif. La loi interdit les divisions créant des logements en dessous de certains seuils de surface et de volume habitables, et la commune peut soumettre à autorisation préalable la création de plusieurs logements dans un immeuble existant. À Paris, s'ajoute la déclaration d'intention d'aliéner due à la Ville. Une plateforme de mise en relation comme MonMandat permet par ailleurs de confronter l'analyse de trois agents au maximum.
Questions fréquentes
Un immeuble entier se vend-il plus ou moins cher que la somme de ses lots ?
Généralement moins, parce que l'acheteur d'un immeuble est un investisseur qui raisonne en rendement et en risque locatif, là où l'acheteur d'un appartement raisonne en usage. L'écart n'est pas une règle chiffrable : il dépend du taux d'occupation, de la qualité des baux, de l'état des parties communes et du coût de la découpe. La seule méthode fiable consiste à faire chiffrer les deux scénarios sur votre immeuble.
Faut-il un DPE par logement pour vendre un immeuble en bloc ?
Les obligations d'information énergétique s'apprécient au regard de ce qui est vendu, et la réponse diffère selon que l'immeuble a été divisé ou non : faites établir la liste par votre notaire. Dès que des lots existent, chaque lot vendu porte les siens.
Peut-on donner congé à tous les locataires avant de vendre l'immeuble ?
Un congé pour vendre est un acte individuel, soumis à ses propres conditions de délai et de forme, et il vaut offre de vente au locataire. Le délivrer en série pour vider un immeuble avant une vente en bloc est une stratégie risquée : un congé donné frauduleusement expose à des dommages et intérêts et à une amende pénale.
Et si l'immeuble est vendu aux enchères ?
La vente par adjudication suit des règles particulières. Le locataire doit être convoqué par lettre recommandée, et à défaut il peut déclarer se substituer à l'adjudicataire dans le délai d'un mois à compter du jour où il a eu connaissance de l'adjudication. C'est le seul cas où le locataire dispose d'un droit de substitution : ailleurs, la sanction est la nullité.
Pour une vue d'ensemble des étapes d'une cession immobilière parisienne, quel qu'en soit l'objet, notre guide sur la manière de vendre un bien immobilier à Paris reste le point de départ. Et si votre immeuble est un hôtel particulier occupé par une seule famille, les logiques de marché sont différentes : elles sont traitées dans notre article sur la vente d'un hôtel particulier parisien.
