Un copropriétaire du dernier étage croit souvent que les combles au-dessus de son plafond lui appartiennent, ou du moins qu'il est le premier concerné si la copropriété décide un jour de surélever l'immeuble. C'est l'inverse. Le droit de surélever est un accessoire des parties communes : il appartient au syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire à tout le monde, et le prix de sa cession va au syndicat, pas au propriétaire du dessous.
Le sujet intéresse directement un vendeur parisien, et pour deux raisons opposées. Si une surélévation est votée ou en projet dans votre immeuble, c'est une information qui pèse sur votre vente, dans un sens comme dans l'autre. Et si vous espériez valoriser « vos » combles dans le prix, il faut d'abord vérifier à qui ils sont. Une estimation de votre appartement faite sans ce point de droit part d'une hypothèse fausse.
À qui appartient le droit de surélever un immeuble en copropriété ?
La loi du 10 juillet 1965 range le droit de surélever parmi les droits accessoires aux parties communes, aux côtés du droit de mitoyenneté et du droit d'affouiller le sol. Comme la surélévation touche la structure et la toiture, qui sont des parties communes, le droit de les élever suit le même régime : il appartient indivisément à tous les copropriétaires, selon leurs tantièmes.
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, ces droits ne peuvent plus faire l'objet d'une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait. Ils peuvent en revanche constituer la partie privative d'un lot transitoire, c'est-à-dire d'un lot composé d'un droit de construire précisément défini et d'une quote-part de parties communes, dont la création et la consistance doivent être stipulées dans le règlement de copropriété. Les conventions conclues sous l'ancien régime restent valables : si votre immeuble en porte une, elle se lit au règlement.
Première vérification concrète, donc, avant toute discussion : relire le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Ces deux documents figurent au dossier que vous devrez de toute façon remettre à votre acheteur, dont le contenu est détaillé dans notre article sur les documents de copropriété à fournir lors de la vente.
Aménager ses combles ou surélever l'immeuble : ce n'est pas la même opération
La confusion est constante et elle coûte cher. Aménager des combles existants consiste à rendre habitable un volume qui se trouve déjà sous la toiture. Surélever consiste à construire en dur au-dessus du faîtage, et à créer ainsi des locaux qui n'existaient pas. Un simple aménagement des combles n'est donc pas une surélévation.
La conséquence est double. Sur le plan de l'urbanisme, une surélévation exige un permis de construire, et l'avis de l'architecte des bâtiments de France peut être requis selon la localisation — à Paris, c'est fréquent. Sur le plan de la copropriété, les deux opérations ne mobilisent pas les mêmes règles : aménager un volume qui appartient déjà à votre lot relève de vos droits de copropriétaire, sous réserve de ne pas toucher aux parties communes ni à l'aspect extérieur, tandis que surélever relève d'une décision collective.
Dans les deux cas, un audit technique complet de l'immeuble précède toute opération sérieuse : étude de structure et de béton, capacité des fondations, dimensionnement de l'ascenseur. Un immeuble parisien de faubourg ne supporte pas toujours un niveau supplémentaire, et c'est cette étude qui tranche, pas l'intuition.
Quelle majorité faut-il pour décider d'une surélévation ?
La décision de réaliser des travaux de surélévation ou d'addition pour créer des locaux privatifs se prend en assemblée générale, à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi de 1965 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. C'est un abaissement important, car avant la loi ALUR cette création de lots exigeait l'unanimité — ce qui la rendait en pratique impossible.
Deux précisions méritent d'être retenues. Dans une copropriété comportant plusieurs bâtiments, la décision doit être confirmée par une assemblée spéciale des propriétaires des lots du bâtiment à surélever : les voisins d'un autre bâtiment ne décident pas seuls de ce qui se construira au-dessus du vôtre. Et lorsque l'immeuble se trouve dans un périmètre de droit de préemption urbain, ce qui concerne une large part de Paris, la décision d'aliéner le droit de surélever se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Sur la majorité applicable à la seule cession du droit de surélever, hors périmètre de préemption, les sources disponibles ne concordent pas : les réformes successives l'ont abaissée, et les analyses publiées ne renvoient pas toutes au même article. Nous ne tranchons donc pas ici. C'est la première question à poser à votre syndic avant de faire inscrire le point à l'ordre du jour, parce qu'une résolution votée à la mauvaise majorité est annulable. La hiérarchie générale des majorités est illustrée, sur un autre équipement collectif, dans notre article sur la manière de vendre un appartement sans ascenseur.
Qui est prioritaire pour acheter les lots créés par la surélévation ?
Un droit de priorité existe, et son champ a changé. Il bénéficiait autrefois aux copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment surélevé. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, qui a réécrit l'article 35 de la loi de 1965, il bénéficie aux copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée.
La différence n'est pas qu'une question de vocabulaire. L'ancienne formule désignait un étage ; la nouvelle désigne une emprise. Si la surélévation ne couvre qu'une partie de la toiture, seuls les copropriétaires situés sous cette partie sont concernés, et ils peuvent se trouver sur plusieurs niveaux dans le cas d'un duplex ou d'un lot traversant. Beaucoup de documents encore en circulation emploient l'ancienne formule : elle n'est pas fausse par malice, elle est simplement datée.
Le mécanisme est précis : avant toute vente, le syndic notifie à chaque copropriétaire bénéficiaire le prix et les conditions envisagés, et cette notification vaut offre de vente pendant deux mois à compter de sa notification. Si vous êtes sous la surélévation projetée, ces deux mois sont votre fenêtre, et elle ne se rouvre pas.
Notez que ce droit de priorité n'a rien à voir avec les droits de préemption qui pèsent sur la vente d'un appartement ordinaire — ceux du locataire et ceux de la mairie — que nous traitons dans notre article sur le droit de préemption en cas de vente d'un appartement à Paris. Ce sont deux familles de droits distinctes, et elles peuvent coexister dans le même immeuble.
À qui revient le prix de la cession du droit de surélever ?
Au syndicat des copropriétaires. C'est la conséquence directe du point de départ : le droit cédé étant un accessoire des parties communes, son prix entre dans les comptes du syndicat et non dans la poche d'un copropriétaire. L'assemblée décide ensuite de son affectation, et l'usage le plus fréquent aujourd'hui consiste à le flécher vers les travaux de rénovation énergétique de l'immeuble.
Pour un copropriétaire, le bénéfice est donc indirect mais réel : une surélévation vendue, c'est un ravalement ou une isolation financés sans appel de fonds, ou avec un appel de fonds réduit. C'est le seul mécanisme par lequel une copropriété parisienne peut financer un chantier lourd autrement qu'en le faisant payer à ses membres.
Revers de la médaille, et il est à connaître avant de voter : les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait des travaux ont droit à une indemnité, supportée par l'ensemble des copropriétaires en proportion de leurs quotes-parts initiales de parties communes. Le préjudice doit être une diminution définitive de valeur du lot, un trouble de jouissance grave même temporaire, ou une détérioration. Un copropriétaire du dernier étage qui perdra sa lumière ou sa vue n'est pas sans recours.
Que change une surélévation votée quand vous vendez votre appartement ?
Elle change le dossier, et elle change la conversation. Du côté du dossier, une surélévation en cours ou votée laisse des traces repérables : résolutions en assemblée générale, permis de construire, modificatif à l'état descriptif de division établi par un géomètre-expert et publié — la même mécanique que celle décrite dans notre article sur la première vente après mise en copropriété. Tout cela est consultable par l'acheteur, et il le consultera.
Du côté de la conversation, un acheteur averti posera trois questions : combien de temps durera le chantier, qui le paie, et qu'est-ce que le syndicat a fait du prix encaissé. Si la cession du droit de surélever finance des travaux dont votre acheteur bénéficiera sans les payer, c'est un argument de vente, et il faut le documenter par le procès-verbal plutôt que l'évoquer oralement. Si à l'inverse le chantier est devant et que son financement n'est pas bouclé, l'acheteur le déduira du prix, souvent au-delà du montant réel — c'est le mécanisme que nous décrivons pour les travaux votés en assemblée avant une vente.
Questions fréquentes
Puis-je vendre mes combles si le règlement les rattache à mon lot ?
Si l'état descriptif de division les intègre à votre lot comme partie privative, oui, dans les mêmes conditions que n'importe quelle annexe : vendus seuls, ils supposent une division préalable de votre lot et une saisine de l'assemblée sur la répartition des charges, comme pour une cave vendue séparément de l'appartement. S'ils sont une partie commune, même à votre usage exclusif, ils ne sont pas à vous et vous ne pouvez pas les vendre.
Le dernier étage peut-il s'opposer à une surélévation ?
Il n'en a plus le pouvoir. La loi ALUR a supprimé le droit de veto dont disposaient les copropriétaires du dernier étage. Ils conservent un droit de priorité à l'achat des lots créés et un droit à indemnisation en cas de préjudice, mais ils ne peuvent plus bloquer le projet à eux seuls.
Combien vaut un droit de surélever à Paris ?
Aucun relevé public ne publie de prix au mètre carré de droits à construire, et nous n'en inventerons pas un. La valeur dépend du nombre de mètres carrés constructibles autorisés par le plan local d'urbanisme, des contraintes patrimoniales, du coût technique de l'opération et du prix de revente des logements créés dans la rue. La base de données publique des valeurs foncières permet de documenter ce dernier terme, à partir de ventes réellement enregistrées.
Une surélévation peut-elle être imposée à la copropriété ?
Non. La décision appartient à l'assemblée générale, et l'ordre du jour doit avoir été régulièrement convoqué. Un promoteur peut démarcher une copropriété, proposer une étude et un prix : il ne peut rien décider à sa place, et une résolution adoptée sans respecter la majorité requise est susceptible d'annulation.
