La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, « visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes », est en vigueur depuis le 8 avril 2026. C'est le texte que désigne désormais l'expression « indivision nouvelle loi », et il ne dit pas ce que beaucoup d'articles lui prêtent.
La réponse courte : la loi facilite réellement deux choses — l'autorisation judiciaire donnée à un indivisaire de vendre seul en cas d'urgence, et l'ouverture du partage judiciaire aux couples non mariés — mais elle ne modifie pas la règle des deux tiers de l'article 815-5-1. Le dispositif de vente à la majorité des deux tiers devant notaire, avec délai d'opposition de trois mois, que l'on voit présenté comme la grande nouveauté, est une disposition propre à la Corse. Avant d'engager quoi que ce soit, il est utile de connaître la valeur du bien : l'estimation du bien indivis conditionne le calcul de toute soulte comme le montant du droit de partage.
Que change la nouvelle loi sur l'indivision en 2026 ?
Le texte compte sept articles et poursuit deux objectifs distincts : débloquer les indivisions privées qui s'enlisent, et permettre aux communes de récupérer des biens laissés à l'abandon dans des successions non réglées. Pour un propriétaire indivis, quatre mesures comptent vraiment.
- Un indivisaire peut demander au juge l'autorisation de vendre seul le bien indivis, lorsque la vente est justifiée par une situation d'urgence et par l'intérêt commun (nouvelle rédaction de l'article 815-6 du code civil).
- Le partage judiciaire est ouvert aux ex-époux, aux partenaires de PACS et aux concubins, et peut être engagé même en l'absence d'indivision entre les parties lorsque la complexité des opérations de liquidation le justifie.
- Le juge du partage voit ses pouvoirs élargis : il peut traiter directement le cas de l'indivisaire qui ne répond pas et ordonner la vente forcée du bien.
- La représentation par un avocat devient obligatoire à tous les stades de la procédure de partage judiciaire, en remplacement des deux anciens mécanismes — mise en demeure de l'indivisaire défaillant par le notaire, et désignation d'un mandataire par le juge — qui sont supprimés.
Les modalités d'application doivent être précisées par décret, attendu d'ici la fin de l'année 2026. Tant qu'il n'est pas publié, la prudence s'impose sur le calendrier concret de la nouvelle procédure de représentation.
Un seul indivisaire peut-il vendre le bien sans l'accord des autres ?
Depuis le 8 avril 2026, oui — mais seulement avec l'autorisation d'un juge, et sous deux conditions cumulatives : l'urgence et l'intérêt commun. C'est la nouvelle rédaction de l'article 815-6 du code civil, qui inscrit dans la loi une pratique que les tribunaux admettaient déjà au cas par cas.
Concrètement, l'urgence se démontre : un bien qui se dégrade faute de travaux que l'indivision ne finance pas, des charges de copropriété impayées qui exposent à une saisie, un prêt en cours que plus personne n'honore, une procédure de péril. Le simple souhait de récupérer sa part n'est pas une urgence — pour cela, la voie normale reste la vente de sa quote-part ou le partage.
Ce que la mesure ne fait pas : elle ne permet pas de contourner l'unanimité par une simple déclaration devant notaire. Il faut saisir le président du tribunal judiciaire, en référé, et convaincre. Notre guide sur la vente d'un bien en indivision détaille l'articulation entre cette autorisation et les actes qui relèvent encore de l'unanimité.
La règle des deux tiers de l'article 815-5-1 a-t-elle changé ?
Non. C'est le point sur lequel la plupart des articles publiés depuis avril 2026 se trompent, et l'erreur a des conséquences pratiques lourdes.
L'article 815-5-1 du code civil, issu de la loi de 2009, permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de faire constater leur intention de vendre par acte notarié, de la faire signifier aux autres, et de provoquer la vente en licitation si ceux-ci ne s'y opposent pas dans les trois mois. Ce texte n'a pas été modifié par la loi du 7 avril 2026.
Ce que la loi de 2026 crée, c'est un dispositif propre aux immeubles situés en Corse : les indivisaires détenant deux tiers des droits peuvent y déclarer devant notaire leur intention de vendre ou de partager le bien, avec un délai d'opposition de trois mois et un recours possible devant le juge. Cette procédure répond à la situation particulière du désordre foncier corse. La transposer à un appartement parisien est une erreur de droit.
La vente à la majorité des deux tiers devant notaire, avec délai d'opposition de trois mois, que l'on présente comme la nouveauté de 2026, est une disposition corse. Hors de Corse, l'article 815-5-1 s'applique dans sa rédaction de 2009, inchangée.
Autre rappel utile : la règle des deux tiers est inapplicable dans une indivision à parts égales, puisque personne n'y détient deux tiers des droits. C'est le cas le plus fréquent après une séparation, traité dans notre page sur la vente d'un bien en indivision 50/50.
Le partage judiciaire est-il ouvert aux concubins ?
C'est l'apport le plus important de la loi pour les couples parisiens, et il est passé presque inaperçu. La procédure de partage judiciaire des articles 840 et suivants du code civil — celle qui permet à un juge d'ordonner et d'organiser la liquidation d'un patrimoine commun — s'applique désormais expressément aux patrimoines partagés avec un ex-époux, un partenaire de PACS ou un concubin.
Jusque-là, deux concubins propriétaires ensemble d'un appartement n'avaient, en cas de désaccord total, que la licitation : la vente aux enchères du bien, avec le risque d'un prix inférieur au marché et sans aucun outil de rééquilibrage des comptes entre eux. Le juge peut maintenant être saisi pour conduire l'ensemble des opérations, y compris quand les comptes entre les parties sont complexes — apports initiaux inégaux, remboursements de prêt déséquilibrés, travaux financés par un seul.
La loi va plus loin : le partage judiciaire peut être engagé même en l'absence d'indivision entre les parties, lorsque la complexité des opérations de liquidation le justifie. Cela ouvre la voie à un traitement global de situations patrimoniales enchevêtrées qui, auparavant, se réglaient par plusieurs procédures séparées.
Faut-il obligatoirement un avocat pour sortir d'une indivision ?
Pour un partage amiable, non : le notaire suffit, et c'est de loin la voie la moins coûteuse. Pour un partage judiciaire, la loi du 7 avril 2026 rend la représentation par avocat obligatoire à tous les stades de la procédure.
Ce changement supprime deux dispositifs antérieurs : la mise en demeure adressée par le notaire à l'indivisaire défaillant, et la désignation d'un mandataire par le juge pour représenter celui qui ne se manifeste pas. En échange, le juge dispose d'un pouvoir direct sur l'indivisaire silencieux. Le rapport parlementaire présente cet arbitrage comme un gain de lisibilité ; en pratique, il déplace un coût de notaire vers un coût d'avocat, et c'est un argument supplémentaire pour tenter l'amiable jusqu'au bout.
Que change la loi pour les successions vacantes et les biens abandonnés ?
Ce volet ne concerne pas directement un vendeur, mais il explique l'intitulé de la loi. Trois mesures : les communes et intercommunalités peuvent demander la levée du secret fiscal pour identifier le propriétaire d'un bien sans maître ou dont la taxe foncière est impayée depuis plus de trois ans ; les avis de succession vacante peuvent être publiés en ligne sur le site du service public foncier, en complément des annonces légales ; et le curateur désigné par le tribunal peut se faire représenter pour signer les actes de vente.
L'objectif affiché est de remettre sur le marché des logements immobilisés depuis des décennies dans des successions jamais réglées. Si vous héritez d'un bien resté longtemps sans gestion, ce volet peut vous concerner : notre page sur la vente d'un bien en indivision successorale traite des formalités préalables.
Comment sortir d'une indivision en 2026, de la voie la moins coûteuse à la plus coûteuse ?
- 1. La vente d'un commun accord, suivie du partage du prix. Aucun droit de partage n'est dû si le prix est réparti immédiatement selon les quotes-parts. C'est la solution à privilégier.
- 2. Le rachat de la part des autres par un indivisaire, avec versement d'une soulte. Droit de partage de 2,50 % sur l'actif net partagé, ramené à 1,10 % pour un partage consécutif à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Le mécanisme est détaillé dans notre page sur le cas où un héritier veut acheter la maison.
- 3. La vente de sa seule quote-part à un tiers, après notification par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires qui disposent d'un mois pour préempter. La décote pratiquée sur une quote-part est forte : voir vendre sa part d'indivision à un tiers.
- 4. Le partage judiciaire ou la licitation, avec avocat obligatoire, plusieurs mois de procédure et un aléa réel sur le prix. C'est le dernier recours, y compris depuis la loi de 2026.
Questions fréquentes
La nouvelle loi permet-elle de vendre un bien indivis sans l'accord de tous ?
Uniquement par décision de justice, et si l'urgence et l'intérêt commun sont démontrés. Il n'existe aucune procédure permettant à un indivisaire de vendre seul par simple déclaration devant notaire hors de Corse.
À partir de quand la loi du 7 avril 2026 s'applique-t-elle ?
Depuis le 8 avril 2026. Un décret d'application, attendu d'ici la fin 2026, doit préciser les modalités de la procédure, notamment celles de la représentation obligatoire par avocat.
Quel est le coût du droit de partage en 2026 ?
Le taux de droit commun est de 2,50 % de l'actif net partagé. Le taux réduit de 1,10 % est réservé aux partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS. Sur un actif net de 400 000 €, l'écart entre les deux taux représente 5 600 €.
Un héritier qui ne répond plus peut-il encore bloquer la vente ?
Il la ralentit mais ne la bloque plus indéfiniment : le juge du partage peut désormais traiter directement le cas de l'indivisaire qui ne se manifeste pas et ordonner la vente forcée. En contrepartie, l'ancienne mise en demeure par le notaire a disparu et la voie passe par un avocat.
Faut-il refaire une estimation du bien avant d'engager une procédure ?
Oui, et récente. La valeur retenue pour un partage est celle du jour du partage, non celle d'une évaluation ancienne ou d'une déclaration de succession. Une estimation datée est la première cause de contestation entre indivisaires.
Cette loi change-t-elle quelque chose pour une indivision successorale classique ?
Elle ne modifie pas les majorités applicables aux actes de gestion ni l'unanimité requise pour vendre. Elle offre en revanche deux issues nouvelles en cas de blocage : l'autorisation judiciaire de vendre seul en cas d'urgence, et un partage judiciaire aux pouvoirs élargis. Le cadre général reste celui décrit dans notre guide sur la vente d'un appartement en succession.
Sources : loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes ; analyse des Notaires de France ; fiche d'actualité service-public.gouv.fr ; articles 815-5-1, 815-6 et 840 et suivants du code civil.
