Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix pour un logement ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf. L'écart n'a rien à voir avec la rémunération du notaire, qui est identique dans les deux cas : il tient presque entièrement aux impôts que l'acheteur verse au département et à la commune lors de la mutation.
Pour un vendeur, ces frais ne sont pas une ligne de dépense — ils sont à la charge de l'acquéreur — mais ils pèsent directement sur le budget de celui qui achète, donc sur le prix qu'il peut vous proposer. Comprendre leur composition, c'est comprendre une partie de la négociation. Si vous préparez une vente, commencez par cadrer votre prix avec notre outil d'estimation en ligne.
Combien coûtent les frais de notaire dans l'ancien en 2026 ?
Comptez entre 7 et 8 % du prix de vente, la part relative diminuant légèrement à mesure que le prix augmente. En ordres de grandeur, pour un achat dans l'ancien à Paris :
- 300 000 € : environ 23 500 € de frais, soit 7,8 %
- 500 000 € : environ 38 500 € de frais, soit 7,7 %
- 800 000 € : environ 60 500 € de frais, soit 7,6 %
Ces montants intègrent la hausse des droits de mutation entrée en vigueur en 2025. Ce sont des estimations : seul le notaire chargé du dossier établit le décompte exact, qui dépend du département, de la nature du bien et de la situation de l'acquéreur.
Qui paie les frais de notaire, l'acheteur ou le vendeur ?
L'acheteur, sauf convention contraire. C'est la règle posée par le code civil : les frais de l'acte de vente incombent à l'acquéreur. Elle explique l'expression « prix net vendeur », qui désigne ce que le vendeur encaisse réellement, hors frais d'acquisition.
Il existe une exception, rare et négociée : la vente « acte en main », où le vendeur accepte de prendre les frais à sa charge. Elle se pratique surtout sur des marchés très favorables à l'acheteur, et elle doit être écrite noir sur blanc dans le compromis de vente. Attention : elle augmente mécaniquement l'assiette taxable, donc le montant des droits eux-mêmes.
À noter également : si le notaire du vendeur et celui de l'acheteur interviennent tous les deux, cela ne double pas les frais. Les deux notaires se partagent les mêmes émoluments.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils de 2 à 3 % dans le neuf et de 7 à 8 % dans l'ancien ?
Parce que les deux opérations ne sont pas taxées de la même façon.
Dans l'ancien, la vente supporte les droits de mutation à titre onéreux, perçus au profit du département et de la commune. À Paris, ils atteignent 6,32 % du prix depuis la hausse du taux départemental à 5 % : à eux seuls, ils représentent plus de 80 % de ce que l'on appelle couramment « les frais de notaire ».
Dans le neuf, c'est la TVA à 20 % qui s'applique — mais elle est déjà comprise dans le prix affiché par le promoteur. Comme un même bien ne peut pas être taxé deux fois, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite, de l'ordre de 0,715 %. Le reste des frais (émoluments du notaire, débours, contribution de sécurité immobilière) est identique à l'ancien. D'où le total de 2 à 3 %.
Le raccourci « les frais de notaire » est trompeur : dans l'ancien, le notaire conserve environ 1 % du prix de vente. Les 6 à 7 % restants sont des impôts et des frais qu'il collecte pour le compte de l'État et des collectivités.
Comment se décomposent les frais de notaire ?
Quatre postes, très inégaux.
Les droits de mutation (environ 80 % du total)
Ils se composent du droit départemental, du taux communal de 1,20 % et de frais d'assiette perçus par l'État. Le droit départemental est passé de 4,50 % à 5 % dans la plupart des départements, dont Paris, pour les actes signés entre 2025 et mars 2028. C'est la date de signature de l'acte authentique qui détermine le taux applicable, et non celle du compromis.
Les émoluments du notaire (environ 1 % du prix)
Ils sont fixés par un tarif réglementé national, identique chez tous les notaires de France, et calculés par tranches sur le prix de vente : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà — le tout majoré de la TVA à 20 %. Sur un bien à 500 000 €, cela représente de l'ordre de 5 300 € TTC.
Les débours (800 à 1 500 €)
Ce sont les sommes que le notaire avance pour votre compte : documents d'urbanisme, état hypothécaire, extrait cadastral, diagnostics demandés au syndic, frais de géomètre le cas échéant. Elles sont refacturées à l'euro près, sur justificatifs.
La contribution de sécurité immobilière (0,10 %)
Perçue par l'État pour la publication de la vente au service de la publicité foncière, elle représente un millième du prix, avec un minimum forfaitaire.
Frais de notaire à Paris : ce que change la hausse de 2025
Le taux départemental parisien est passé à 5 %, portant les droits de mutation à 6,32 % du prix. Concrètement, la hausse ajoute environ 1 500 € pour un achat à 300 000 €, 2 500 € à 500 000 € et 4 000 € à 800 000 €.
Deux points méritent d'être connus d'un vendeur comme d'un acheteur. D'abord, la mesure est temporaire : elle concerne les actes signés jusqu'à fin mars 2028, sauf reconduction. Ensuite, les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de la hausse : leur taux global reste à 5,81 %. Si votre acquéreur entre dans cette catégorie, son budget d'acquisition est supérieur d'environ 0,5 % du prix à celui d'un acheteur ordinaire — un détail qui compte quand une négociation se joue à quelques milliers d'euros.
Peut-on réduire les frais de notaire ?
Trois leviers existent, tous légaux, tous limités.
Déduire le mobilier. La valeur des meubles cédés avec le logement — cuisine équipée, électroménager encastré, dressings, meubles de salle de bains — peut être retirée de l'assiette des droits, à condition d'être justifiée par des factures et listée dans l'acte. Sur une cuisine évaluée à 8 000 €, l'économie de droits avoisine 600 €. Une évaluation fantaisiste expose en revanche à un redressement : l'administration compare à la valeur réelle, vétusté déduite.
Demander la remise sur émoluments. Depuis 2021, le notaire peut consentir une remise allant jusqu'à 20 % sur la part de ses émoluments correspondant à la tranche supérieure à 100 000 €. Elle est facultative, et doit être appliquée à tous les clients de l'étude dans les mêmes conditions. Sur un bien à 800 000 €, elle représente de l'ordre de 1 100 €.
Mettre les honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Lorsque le mandat prévoit des honoraires à la charge de l'acheteur et que l'acte les mentionne distinctement, les droits de mutation ne portent que sur le prix hors honoraires. Sur une vente à 500 000 € avec 20 000 € d'honoraires, l'économie de droits dépasse 1 200 €. Ce choix a d'autres conséquences, détaillées dans notre guide des honoraires d'agence à Paris.
En revanche, il n'existe aucun moyen de négocier les droits de mutation eux-mêmes : ce sont des impôts.
Ce que les frais de notaire changent pour un vendeur
Ils ne sortent pas de votre poche, mais ils occupent une place dans celle de votre acheteur. Sur un appartement parisien à 500 000 €, l'acquéreur doit mobiliser environ 38 500 € que sa banque ne financera pas toujours : les frais d'acquisition sont rarement couverts par le crédit et constituent, avec l'apport, le premier point de blocage d'un dossier.
Deux conséquences pratiques. D'une part, un acheteur qui « négocie durement les derniers 10 000 € » négocie souvent en réalité son apport disponible, pas la valeur du bien : proposer un ajustement sur le mobilier ou sur le calendrier peut débloquer la situation à moindre coût pour vous. D'autre part, vérifier la solidité du plan de financement avant de signer une offre d'achat évite de perdre deux mois sur un dossier qui ne passera pas.
Si votre vente intervient dans un contexte de succession, les règles sont différentes et se cumulent : notre guide des frais de notaire en succession détaille ce cas. Et si vous cédez un bien qui n'est pas votre résidence principale, pensez à anticiper la plus-value immobilière, qui, elle, est bien à votre charge.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Partiellement. Les droits de mutation, qui en constituent l'essentiel, ne le sont pas : ce sont des impôts à taux fixe. Seule la part revenant au notaire peut faire l'objet d'une remise, dans la limite de 20 % sur la tranche au-delà de 100 000 €, et seulement si l'étude pratique cette remise.
Les frais de notaire s'appliquent-ils sur le prix avec ou sans les honoraires d'agence ?
Cela dépend de qui paie les honoraires. S'ils sont à la charge du vendeur, ils font partie du prix et entrent dans l'assiette. S'ils sont à la charge de l'acquéreur et mentionnés séparément dans l'acte, les droits ne portent que sur le prix hors honoraires.
Un bien ancien rénové bénéficie-t-il des frais réduits du neuf ?
Non, sauf cas particuliers. Le régime du neuf s'applique aux logements vendus dans les cinq ans de leur achèvement et qui n'ont pas déjà fait l'objet d'une première mutation, ainsi qu'à certaines opérations de rénovation lourde assimilées à une construction neuve sur le plan fiscal. Une simple rénovation, même complète, ne fait pas basculer un appartement ancien dans ce régime. En cas de doute, c'est le notaire qui tranche.
Quand paie-t-on les frais de notaire ?
Le jour de la signature de l'acte authentique, en même temps que le solde du prix. Ils sont versés sur le compte de l'étude, qui reverse ensuite les taxes au Trésor public. Si la provision appelée s'avère supérieure au décompte final, le trop-perçu est restitué dans les semaines qui suivent.
Le dépôt de garantie versé au compromis vient-il en déduction des frais ?
Non. Le séquestre, en général 5 à 10 % du prix, s'impute sur le prix de vente et non sur les frais d'acquisition, qui s'ajoutent. C'est une confusion fréquente chez les primo-accédants et une source de mauvaises surprises au moment du plan de financement.
Où vérifier le taux applicable dans mon département ?
Les taux départementaux sont publiés par l'administration et repris sur service-public.fr ainsi que sur le site des notaires de France, qui propose également un simulateur officiel. Les taux évoluant d'une année sur l'autre, il faut toujours vérifier celui en vigueur à la date prévue de signature.
L'essentiel à retenir
Les frais de notaire dans l'ancien pèsent 7 à 8 % du prix, contre 2 à 3 % dans le neuf, et cet écart provient presque exclusivement des droits de mutation — 6,32 % à Paris depuis 2025, 5,81 % pour un primo-accédant. Ils sont dus par l'acquéreur, ne sont pas finançables par le crédit dans la plupart des dossiers, et constituent à ce titre un paramètre de négociation à part entière pour le vendeur.
Avant de fixer votre prix de mise en vente, situez votre bien dans son marché avec notre estimation en ligne et notre guide des prix immobiliers à Paris. Cet article donne des ordres de grandeur à jour en septembre 2026 ; il ne remplace pas la consultation d'un notaire, seul habilité à établir un décompte.
