Après quatre années de montagnes russes — flambée post-Covid, correction brutale sous l'effet des taux, puis stabilisation — le marché immobilier parisien a retrouvé en 2026 un fonctionnement lisible. Les volumes remontent, les délais se raccourcissent, les acheteurs sont revenus mais négocient encore, et le DPE s'est imposé comme le premier critère de tri entre les biens qui partent vite et ceux qui stagnent. Cette analyse fait le point complet : chiffres clés, dynamiques par arrondissement, profils d'acheteurs, conditions de financement et perspectives pour 2026-2027, que vous soyez vendeur, acheteur ou simplement curieux de la valeur de votre patrimoine.
Un repère avant d'entrer dans le détail : toutes les moyennes du monde ne remplacent pas une évaluation de votre bien précis. À micro-localisation, étage, état et DPE différents, deux appartements du même immeuble peuvent s'écarter de 20 %. Notre outil d'estimation gratuit croise les dernières transactions de votre quartier avec les caractéristiques de votre logement pour produire une fourchette personnalisée en quelques minutes.
Quel est le prix du m² à Paris en 2026 ?
9 560 €/m² pour un appartement ancien, au deuxième trimestre 2026. C'est la valeur publiée par les Notaires du Grand Paris, calculée sur les actes de vente signés et non sur les annonces.
Ce chiffre mérite d'être resitué. Il est en baisse de 1,4 % par rapport au point haut de septembre 2025 (9 700 €/m²), et quasiment identique à celui du premier trimestre 2025 (9 510 €/m²). Autrement dit, le prix du m² à Paris en 2026 est au même niveau qu'il y a dix-huit mois. Pour les acheteurs comme pour les vendeurs, c'est l'information la plus utile de cette page : il n'y a ni train à prendre, ni fenêtre qui se referme.
Ce niveau moyen ne décrit évidemment aucun bien en particulier. L'écart entre le 19e (7 690 €/m²) et le 6e (13 980 €/m²) est de 82 %, et à l'intérieur d'un même arrondissement l'amplitude entre quartiers dépasse souvent 40 %. Pour situer votre appartement dans ce paysage, commencez par notre estimation gratuite en ligne, qui travaille sur les ventes récentes de votre secteur plutôt que sur la moyenne parisienne.
Les chiffres clés du marché parisien en 2026
Le prix moyen constaté à Paris intra-muros s'établit à 9 560 €/m² au deuxième trimestre 2026 pour un appartement ancien — c'est le chiffre des notaires du Grand Paris, construit sur les actes signés. L'amplitude entre arrondissements va de 7 690 €/m² dans le 19e à 13 980 €/m² dans le 6e, soit un rapport de 1 à 1,8, auquel s'ajoutent des adresses d'exception qui dépassent 20 000 €/m² sans peser sur les moyennes. Le délai moyen de commercialisation d'un appartement correctement positionné tourne autour de 70 jours ; les biens mal estimés ou pénalisés par un DPE défavorable dépassent fréquemment les 110 jours. La marge de négociation moyenne s'est resserrée à 3 à 5 % sous le prix affiché, contre 8 à 12 % au plus dur de la correction.
Une correction par rapport aux versions précédentes de cette page, qui annonçait 9 800 €/m² et « plus de 30 000 ventes par an » : le premier chiffre était haut de 2,5 %, et le second nous n'avons pas pu le recouper sur Paris seul. Ce qui est mesuré et publié, c'est le volume régional : 31 750 ventes de logements anciens en Île-de-France entre avril et juin 2026, en hausse de 10 % sur un an — et de 20 % à Paris. C'est le fait marquant de l'année, et il porte sur les volumes, pas sur les prix.
D'où vient-on : le cycle 2020-2025 en accéléré
La fin d'une décennie de hausse
Entre 2005 et 2020, le prix du m² parisien a presque triplé, porté par des taux historiquement bas, la rareté chronique de l'offre et une demande internationale constante. Ce cycle exceptionnel, détaillé dans notre analyse de l'évolution des prix sur 30 ans, s'est interrompu net avec la remontée des taux.
La correction 2022-2024
La hausse brutale du coût du crédit a amputé le pouvoir d'achat immobilier des ménages de 25 à 30 % en dix-huit mois. Paris, marché moins élastique que la province, a corrigé d'environ 8 à 10 % en moyenne — davantage sur les biens à défauts, les passoires thermiques et certains quartiers surcotés par la vague investisseur des années 2019-2021.
La stabilisation depuis fin 2025
Le retour des acheteurs solvables a stoppé la baisse. Il ne l'a pas transformée en hausse, et c'est le point que la plupart des analyses ratent. La série trimestrielle des notaires pour Paris donne 9 510 €/m² au premier trimestre 2025, 9 510 au deuxième, 9 700 au troisième, 9 600 au quatrième, 9 580 au premier trimestre 2026 et 9 560 au deuxième. Six trimestres dans un couloir de 2 %, avec un point haut en septembre 2025 et une lente érosion depuis. Ce n'est pas une reprise des prix : c'est un plateau. Le marché de 2026 est un marché d'équilibre, avec une sélectivité forte — les acheteurs paient le prix pour les biens sans défaut et sanctionnent durement les autres.
Quelle est la tendance des prix de l'immobilier à Paris ?
La tendance des prix de l'immobilier à Paris, mesurée sur les six derniers trimestres connus, est un plateau légèrement descendant. Voici la série complète, telle que publiée par les notaires, pour les appartements anciens de Paris intra-muros :
- 1er trimestre 2025 : 9 510 €/m²
- 2e trimestre 2025 : 9 510 €/m²
- 3e trimestre 2025 : 9 700 €/m² — point haut de la série
- 4e trimestre 2025 : 9 600 €/m²
- 1er trimestre 2026 : 9 580 €/m²
- 2e trimestre 2026 : 9 560 €/m²
Trois trimestres de baisse consécutive, mais d'une ampleur minuscule : 140 € au total, soit 1,4 %. Sur un appartement de 60 m², cela représente 8 400 € — moins que la marge de négociation habituelle sur une vente parisienne. Parler de « baisse » ou de « reprise » sur de tels écarts n'a pas de sens. Le mot juste est stagnation.
La comparaison avec la petite couronne confirme la lecture, et elle est instructive pour qui hésite entre Paris et sa périphérie : au deuxième trimestre 2026, les Hauts-de-Seine sont à 5 940 €/m², le Val-de-Marne à 4 680 €/m² et la Seine-Saint-Denis à 3 690 €/m², tous trois également stables ou en très léger repli. Ce n'est pas un phénomène parisien, c'est un phénomène francilien. Notre analyse de l'évolution des prix immobiliers à Paris replace ce plateau dans le cycle long.
Le fait marquant du marché parisien de 2026 n'est pas dans les prix, qui ne bougent pas. Il est dans les volumes, qui progressent de 20 % sur un an à Paris. Le marché se débloque par la quantité de transactions, pas par leur niveau.
La carte des prix en 2026 : quatre marchés en un
Le centre historique et rive gauche premium (1er, 4e, 5e, 6e, 7e)
Entre 11 600 et 14 000 €/m² en moyenne au deuxième trimestre 2026 — 6e 13 980 €/m², 7e 13 010, 4e 12 760, 1er 11 840, 5e 11 590 —, avec le 6e en tête de la capitale. Offre structurellement rare, demande patrimoniale et internationale permanente : c'est le segment qui a le moins corrigé et qui repart le plus vite. Les biens d'exception s'y vendent parfois au prix affiché, voire au-dessus en cas d'offres multiples.
L'ouest établi (8e, 16e, 17e)
Entre 9 470 et 11 620 €/m² : 8e 11 620, 16e 10 220, 17e 9 470. L'écart avec le centre historique est plus large qu'on ne le croit, et le 16e n'est pas l'arrondissement le plus cher de Paris — il est neuvième. Le marché des grandes surfaces familiales par excellence, animé par une clientèle aisée et le retour progressif des acheteurs internationaux. Les Batignolles et la frange nord du 17e restent les points d'entrée les plus dynamiques du secteur.
Le centre-est vivant (2e, 3e, 9e, 10e, 11e)
De 9 140 à 12 420 €/m², le groupe le plus hétérogène : 3e 12 420, 2e 11 160, 9e 10 140, 11e 9 500, 10e 9 140. Cadres et jeunes actifs s'y disputent les deux et trois-pièces ; le 11e demeure l'arrondissement le plus liquide de Paris, avec des délais de vente parmi les plus courts de la capitale.
Le sud accessible et le nord-est en mouvement (12e à 15e, 18e à 20e)
De 7 690 à 9 100 €/m² : 14e 9 100, 15e 8 780, 12e 8 610, 13e 8 560, 20e 8 210, 18e 8 490, 19e 7 690 — le 19e est l'arrondissement le moins cher de Paris, le 20e l'avant-dernier hors 13e. Montmartre fait exception à l'intérieur du 18e, à des niveaux nettement supérieurs à sa moyenne d'arrondissement. Nous ne publions pas de classement des progressions annuelles par arrondissement : les écarts d'un trimestre à l'autre y sont du même ordre que le bruit statistique, et un arrondissement donné peut gagner 3 % puis les reperdre au trimestre suivant sans qu'il ne se soit rien passé. Retrouvez le détail quartier par quartier dans notre guide des prix par arrondissement.
Prix m2 Paris 2026 : le classement des 20 arrondissements
Voici le prix au m² des appartements anciens pour chacun des vingt arrondissements de Paris au deuxième trimestre 2026, du plus cher au plus accessible. Ces valeurs sont issues du relevé trimestriel des notaires et portent sur des ventes signées.
- 6e : 13 980 €/m² — 7e : 13 010 €/m² — 4e : 12 760 €/m²
- 3e : 12 420 €/m² — 1er : 11 840 €/m² — 8e : 11 620 €/m²
- 5e : 11 590 €/m² — 2e : 11 160 €/m² — 16e : 10 220 €/m²
- 9e : 10 140 €/m² — 11e : 9 500 €/m² — 17e : 9 470 €/m²
- 10e : 9 140 €/m² — 14e : 9 100 €/m² — 15e : 8 780 €/m²
- 12e : 8 610 €/m² — 13e : 8 560 €/m² — 18e : 8 490 €/m²
- 20e : 8 210 €/m² — 19e : 7 690 €/m²
Deux enseignements que ce classement rend visibles et que les moyennes générales masquent. D'abord, le centre historique n'est pas où l'on croit : le 3e arrondissement, longtemps considéré comme secondaire, devance désormais le 1er et le 8e. Ensuite, la moyenne parisienne de 9 560 €/m² ne correspond à aucun arrondissement : elle tombe entre le 11e et le 10e, dans une zone où très peu de biens se vendent au prix moyen de Paris. Elle sert de repère macroéconomique, jamais d'outil d'estimation.
Qui achète à Paris en 2026 ?
Quatre profils structurent la demande. Les primo-accédants, revenus avec la détente des taux, concentrés sur les studios et deux-pièces sous 450 000 € dans l'est et le nord-est. Les familles en mobilité interne, moteur des trois et quatre-pièces du 12e au 17e, souvent vendeuses et acheteuses en même temps — d'où l'importance des calendriers croisés. Les acheteurs internationaux, de retour sur le segment premium du centre et de l'ouest, où ils représentent une part significative des transactions au-dessus de 1,5 M€. Les investisseurs, enfin, plus sélectifs qu'avant : l'encadrement des loyers et les obligations énergétiques ont rebattu leurs calculs, comme le détaille notre guide de la rentabilité par arrondissement, et les orientent vers les surfaces moyennes et les quartiers à potentiel plutôt que vers les petites surfaces historiquement surcotées.
Financement : les conditions de crédit en 2026
Voici la donnée qui a le plus changé depuis la précédente version de cette page, et elle va dans le sens inverse de ce qu'on lit partout : les taux ne baissent plus, ils remontent. En septembre 2026, les taux moyens s'établissent autour de 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans, les meilleurs dossiers obtenant 3,25 à 3,35 %. C'est environ 0,40 point de plus qu'au quatrième trimestre 2025, et la hausse s'est poursuivie de 0,11 point sur le seul mois d'août. Les notaires du Grand Paris identifient d'ailleurs le renchérissement du crédit comme le principal risque pesant sur la reprise des volumes. Les règles du HCSF continuent d'encadrer la production : 35 % d'endettement maximum toutes charges comprises, 25 ans de durée plafond. Les banques exigent en pratique 15 à 20 % d'apport plus les frais d'acquisition. Conséquence directe pour les vendeurs : la solvabilité des acheteurs est redevenue un critère de sélection des offres au même titre que le prix — un dossier avec apport solide et simulation bancaire récente sécurise le passage du compromis de vente à l'acte.
Le DPE, premier facteur de tri du marché
C'est la transformation la plus profonde du marché parisien. À surface et localisation équivalentes, l'écart de prix entre un bien classé B et un bien classé F atteint régulièrement 15 à 20 %. Le parc parisien, ancien et majoritairement chauffé à l'électricité ou au gaz, est particulièrement exposé : les étiquettes E, F et G y sont surreprésentées. Les interdictions locatives progressives (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034) poussent une partie des bailleurs à vendre, alimentant l'offre de biens énergivores — et creusant l'écart avec les biens performants, qui se raréfient et se paient. Avant toute mise en vente, situer sa classe énergétique est devenu aussi important que situer son prix : notre simulateur DPE gratuit donne une première projection en deux minutes, et nos guides détaillent la décote réelle par classe ainsi que les travaux qui rapportent vraiment avant une vente.
Ce qui se vend vite, ce qui stagne
Se vendent en moins de 60 jours : les deux et trois-pièces en bon état, DPE D ou mieux, en étage avec ascenseur, dans les arrondissements liquides — au juste prix, ils déclenchent des visites immédiates et parfois des offres multiples. Stagnent au-delà de 4 mois : les biens surestimés de plus de 8 %, les rez-de-chaussée sombres, les passoires thermiques sans stratégie de prix assumée, et les copropriétés à charges lourdes ou travaux votés non provisionnés. Entre les deux, tout se joue sur la préparation : photos professionnelles, dossier complet dès la mise en vente, et positionnement validé par les transactions récentes plutôt que par les prix affichés des annonces concurrentes — qui, par définition, sont les biens non vendus. Pour vendre dans un contexte particulier (bien loué, passoire thermique, travaux à prévoir), nos guides dédiés détaillent les stratégies adaptées.
Perspectives 2026-2027
Cette page annonçait précédemment « une hausse modérée de 2 à 4 % par an ». Nous retirons ce chiffre, parce qu'il ne repose sur rien de vérifiable. Les Notaires du Grand Paris, qui sont la seule source publique adossée aux actes, ne publient pas de projection de prix pour 2027 et décrivent une stabilisation qu'ils qualifient eux-mêmes de fragile.
Ce que les chiffres autorisent à dire, en revanche, tient en trois constats. Les volumes repartent nettement : +10 % sur un an en Île-de-France au deuxième trimestre 2026, +20 % à Paris, et +15 % par rapport au deuxième trimestre 2024. Les prix, eux, ne bougent pas : −0,3 % sur un an en Île-de-France tous logements, +0,3 % pour les seuls appartements. Et le crédit se renchérit, ce qui pèse mécaniquement sur la capacité d'achat et donc sur toute perspective de hausse. Un marché où les volumes montent et les prix stagnent est un marché qui se dégèle par la quantité avant de le faire par le prix — s'il le fait.
Le principal facteur de dispersion restera le DPE : le marché parisien de 2027 sera plus que jamais un marché à deux vitesses, où la moyenne des prix masquera des trajectoires opposées entre biens rénovés et biens énergivores.
Quelles prévisions pour le marché immobilier en 2030 ?
C'est l'une des questions les plus posées, et la réponse honnête est inconfortable : aucune institution publique ne publie de prévision de prix immobiliers à cinq ans, et pour une bonne raison — les tentatives passées se sont trompées, dans les deux sens. Personne n'avait anticipé l'envolée post-Covid, ni la correction de 2023 déclenchée par la remontée des taux.
Ce qu'on peut faire, en revanche, c'est nommer les trois forces dont dépendra le marché parisien de 2030, et dire dans quel sens elles poussent.
- Le coût du crédit, qui est de loin la variable dominante — il décide de la capacité d'achat. Il remonte actuellement : 3,54 % sur 20 ans en septembre 2026 contre 3,15 % fin 2025. Cette force pousse vers le bas.
- La rareté de l'offre : la construction neuve intra-muros est marginale et le parc est contraint. Cette force pousse vers le haut, et elle est structurelle.
- Le calendrier énergétique : interdiction de louer les G depuis 2025, les F en 2028, les E en 2034. Il alimente l'offre de biens énergivores mis en vente par des bailleurs, et creuse l'écart entre biens rénovés et passoires. Cette force ne pousse pas le marché dans un sens, elle le coupe en deux.
Le scénario le plus défendable n'est donc pas un pourcentage, c'est une forme : une moyenne parisienne à peu près stable, masquant une divergence croissante entre les biens performants et les autres. Cette divergence est déjà mesurable aujourd'hui : notre analyse de la décote liée au DPE en chiffre l'ampleur, classe par classe, en euros et en pourcentage du prix.
Vendeur ou acheteur : comment jouer ce marché
Si vous vendez en 2026
Le contexte est redevenu favorable, à une condition : le réalisme du prix de départ. Un positionnement juste déclenche la dynamique des premières semaines, là où se font les meilleures ventes ; un prix d'appel gonflé « pour se laisser de la marge » grille cette fenêtre et conduit aux baisses successives qui affaiblissent la négociation. Anticipez le DPE, préparez le dossier de copropriété avant l'offre, et sélectionnez l'acheteur sur la solidité de son financement. L'ensemble de la méthode est détaillé dans notre guide pour bien vendre son appartement à Paris.
Si vous achetez en 2026
La fenêtre de négociation se referme progressivement sur les biens de qualité, mais reste ouverte sur les biens à défauts — travaux, DPE faible, configurations atypiques — où les décotes constatées dépassent souvent le coût réel de remise à niveau. Pour un projet locatif, l'équation intègre désormais l'encadrement des loyers et le calendrier énergétique : notre guide investir dans l'immobilier à Paris en 2026 pose l'ensemble des paramètres.
FAQ : vos questions sur le marché parisien en 2026
Est-ce le bon moment pour vendre à Paris ?
Pour un bien sans défaut majeur, oui : la demande est revenue, les délais se sont raccourcis et la concurrence de biens comparables reste limitée. Pour une passoire thermique, la réponse dépend de l'arbitrage entre vendre avec la décote actuelle ou engager des travaux d'amélioration — un calcul à faire au cas par cas, chiffres en main.
Les prix vont-ils continuer à monter ?
Personne ne le sait, et toute page qui vous annonce un pourcentage précis pour l'an prochain vous vend une opinion présentée comme une mesure. Ce qui est mesuré : six trimestres de plateau à Paris entre 9 510 et 9 700 €/m², une évolution annuelle de +0,3 % sur les appartements franciliens, et des taux de crédit qui remontent de 0,40 point depuis fin 2025. Aucun de ces trois éléments ne décrit un marché en hausse. Aucun ne décrit non plus un marché qui s'effondre. Le scénario le plus cohérent avec les données disponibles est la poursuite du plateau, avec une dispersion croissante selon le DPE et la qualité du bien.
Combien de ventes par an sur le marché immobilier parisien ?
Le chiffre publié et vérifiable porte sur l'Île-de-France : 31 750 ventes de logements anciens entre avril et juin 2026, en hausse de 10 % sur un an et de 15 % par rapport au deuxième trimestre 2024. La progression est la plus forte à Paris (+20 %), devant la petite couronne (+11 %) et la grande couronne (+4 %). Sur le premier semestre entier, qui lisse la volatilité trimestrielle, la hausse est de +4 % pour les appartements et +7 % pour les maisons. Nous ne publions pas de volume annuel pour Paris seul, faute de source que nous puissions recouper.
Quel est l'arrondissement le moins cher de Paris en 2026 ?
Le 19e arrondissement, à 7 690 €/m² au deuxième trimestre 2026, devant le 20e (8 210 €/m²) et le 18e (8 490 €/m²). L'écart avec le 6e, le plus cher, est de 82 %. À l'intérieur de ces arrondissements, certains secteurs dépassent largement leur moyenne — Montmartre dans le 18e en est l'exemple le plus net.
Faut-il croire les prix affichés par les baromètres en ligne ?
Avec prudence, et en sachant ce qu'ils mesurent. Les baromètres les plus visibles sont construits à partir de prix d'annonces, c'est-à-dire de prix demandés. Les relevés notariaux sont construits à partir d'actes de vente, c'est-à-dire de prix payés. L'écart entre les deux atteint couramment 5 à 10 % sur un secteur donné, et il est d'autant plus grand que le marché est lent — puisque les biens surévalués s'accumulent dans les annonces pendant que les biens bien positionnés en sortent vite. Pour fixer un prix de mise en vente, seule la seconde famille de sources est utilisable.
Quelle marge de négociation en 2026 ?
3 à 5 % sous le prix affiché pour un bien correctement estimé ; 8 à 12 % pour un bien surévalué ou à défauts. Les biens rares et bien positionnés se vendent au prix, parfois au-dessus.
Combien de temps pour vendre un appartement à Paris ?
Autour de 70 jours en moyenne pour un bien bien positionné, sous 60 jours dans les arrondissements les plus liquides, au-delà de 110 jours pour les biens mal estimés. Notre guide vendre rapidement à Paris détaille les leviers d'accélération.
Quels arrondissements progressent le plus ?
Nous ne donnons pas ce classement, et c'est un choix assumé. Sur un trimestre, les variations par arrondissement sont du même ordre de grandeur que le bruit de mesure : le 8e est passé de 12 190 €/m² à l'été 2025 à 11 620 au deuxième trimestre 2026 sans qu'aucun événement de marché ne l'explique, et il est remonté depuis. Un prix d'arrondissement ne se lit pas sur un trimestre, mais sur quatre au minimum. En niveau absolu, l'ordre est stable : le 6e, le 7e et le 4e en tête, le 19e, le 13e et le 20e en bas.
Faut-il attendre 2027 pour acheter ?
Les prix parisiens sont sur un plateau depuis six trimestres : attendre ne vous expose pas à une hausse rapide. En revanche, les taux remontent — 0,40 point depuis fin 2025 —, et sur un emprunt de 400 000 € sur 20 ans, 0,40 point représente de l'ordre de 80 € par mois et près de 20 000 € d'intérêts sur la durée. Le risque de l'attente en 2026 n'est donc pas le prix du bien, c'est le prix de l'argent. La vraie variable reste la qualité de l'opportunité : un bien juste payé vaut mieux qu'un bien surpayé, quelle que soit l'année.
Situer votre bien dans ce marché
Les moyennes décrivent le marché ; votre décision, elle, se prend sur la valeur de votre bien précis. Commencez par une estimation gratuite en ligne croisant les dernières transactions de votre quartier, complétez par une projection de votre classe énergétique, puis affinez avec l'analyse de votre arrondissement dans notre guide des prix par arrondissement. Et lorsque votre projet se précise, la plateforme MonMandat vous met en relation avec des conseillers immobiliers de votre secteur qui vous adressent leurs propositions détaillées — stratégie, honoraires, délai estimé — pour choisir librement le professionnel adapté à votre situation.
Le marché parisien de 2026 récompense la préparation : les vendeurs qui objectivent leur prix, anticipent leur DPE et soignent leur dossier vendent dans les délais et au niveau du marché ; les autres alimentent le stock des biens qui stagnent. Entre les deux, l'écart ne tient ni à la chance ni à la conjoncture — il tient à la méthode.
Sources et méthodologie
Dernière mise à jour : 22 septembre 2026. Les prix au m² de cette page proviennent de la série trimestrielle des appartements anciens publiée par la Chambre des notaires de Paris (dernier trimestre disponible : deuxième trimestre 2026) et du relevé par quartier administratif des Notaires du Grand Paris. Les volumes de ventes et les évolutions annuelles proviennent de la note de conjoncture immobilière francilienne du deuxième trimestre 2026 des mêmes notaires. Les ventes signées peuvent être recoupées une à une sur la base publique DVF de la DGFiP. Les taux de crédit sont relevés en septembre 2026 sur les baromètres de courtage.
Ce qui a changé le 22 septembre 2026 : le prix moyen parisien est passé de 9 800 à 9 560 €/m² ; la prévision de « hausse de 2 à 4 % par an » a été retirée, faute de source ; la description du crédit a été inversée, les taux remontant au lieu de baisser ; le classement des arrondissements « qui progressent le plus » a été retiré comme non significatif sur un trimestre ; et les quatre groupes de prix ont été recalés arrondissement par arrondissement.
